Thu hồi đất phải tính cả phần đất còn lại

Không thể chỉ nhìn vào ranh giới của công trình

Trong quá trình mở đường, xây dựng hạ tầng hoặc triển khai các dự án quy mô lớn, việc xác định phạm vi thu hồi đất thường tập trung vào diện tích trực tiếp phục vụ công trình. Cách tiếp cận này có ưu điểm là giới hạn phạm vi tác động, nhưng trên thực tế lại có thể để lại nhiều hệ quả kéo dài.

Một thửa đất đang có hình dạng hoàn chỉnh có thể bị cắt xén sau khi dự án đi qua. Phần diện tích còn lại đôi khi quá hẹp, có hình dạng bất thường hoặc bị ngăn cách bởi công trình mới, khiến việc tiếp cận và sử dụng trở nên khó khăn. Với đất nông nghiệp, tình trạng chia cắt có thể làm tăng chi phí sản xuất và khiến diện tích còn lại không còn phù hợp cho canh tác. Với đất ở đô thị, những mảnh đất quá nhỏ có nguy cơ trở thành nguồn gốc của các công trình thiếu an toàn, mất mỹ quan và khó quản lý.

Vì vậy, thu hồi đất cần được xem là một phần của bài toán tổ chức lại không gian phát triển, thay vì chỉ đơn thuần là quá trình giải phóng mặt bằng để giao đất cho dự án. Quan điểm này đang được nhiều ý kiến đề xuất trong quá trình thảo luận định hướng sửa đổi Luật Đất đai.

Phần đất còn lại cũng cần được đánh giá từ đầu

Một trong những vấn đề đáng chú ý là cơ chế xử lý diện tích đất còn lại sau khi Nhà nước thu hồi một phần thửa đất. Nếu chỉ chờ đến khi người dân đề nghị xử lý, việc tổ chức không gian của toàn khu vực có thể trở nên thiếu đồng bộ.

Trong cùng một dự án, có thể xuất hiện nhiều tình huống khác nhau. Có người muốn giữ lại phần đất còn lại vì vẫn có thể sử dụng hoặc có giá trị thương mại. Nhưng cũng có trường hợp diện tích còn lại quá nhỏ, không đủ điều kiện xây dựng hoặc gần như không thể khai thác hiệu quả.

Nếu mỗi trường hợp chỉ được giải quyết theo nhu cầu riêng lẻ, khu vực sau giải phóng mặt bằng có nguy cơ xuất hiện những khoảng đất manh mún xen kẽ. Đây là vấn đề không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của từng hộ dân mà còn tác động đến quy hoạch, cảnh quan và hiệu quả sử dụng đất trong nhiều năm sau đó.

Do đó, ngay từ giai đoạn lập phương án thu hồi đất, cần có bước đánh giá đầy đủ đối với phần diện tích còn lại của từng thửa. Việc đánh giá không nên chỉ dựa trên số mét vuông mà cần xem xét tổng thể về hình dạng, vị trí, khả năng tiếp cận, điều kiện xây dựng và khả năng tiếp tục sử dụng.

Tôn trọng quyền lựa chọn nhưng không bỏ quên lợi ích chung

Quyền lợi của người sử dụng đất cần được đặt ở vị trí trung tâm trong quá trình thu hồi. Nếu phần đất còn lại vẫn có khả năng sử dụng hiệu quả, người dân cần có quyền quyết định tiếp tục quản lý và khai thác diện tích đó.

Tuy nhiên, quyền lựa chọn cá nhân cũng cần được đặt trong mối quan hệ với lợi ích công cộng và quy hoạch chung. Có những trường hợp việc giữ lại một mảnh đất quá nhỏ không chỉ gây khó khăn cho chính chủ sử dụng mà còn ảnh hưởng đến việc chỉnh trang cả khu vực.

Bài toán đặt ra là phải xây dựng được các tiêu chí khách quan, minh bạch để xác định trường hợp nào nên tiếp tục để người dân sử dụng và trường hợp nào cần có cơ chế xử lý khác.

Một số yếu tố có thể được xem xét gồm:

• Diện tích và hình dạng thực tế của phần đất còn lại;
• Khả năng tiếp cận giao thông và hạ tầng;
• Khả năng xây dựng hoặc tiếp tục sản xuất;
• Mức độ phù hợp với quy hoạch và không gian xung quanh;
• Ảnh hưởng đến nơi ở, sinh kế và quyền lợi của người sử dụng đất.

Việc đưa các tiêu chí này vào quá trình chuẩn bị dự án có thể giúp hạn chế tình trạng xử lý bị động sau khi công trình đã hoàn thành.

Tránh để hạ tầng mới tạo ra những “mảnh đất chết”

Thực tế tại một số đô thị cho thấy, sau các dự án mở rộng đường hoặc chỉnh trang hạ tầng, vẫn có thể xuất hiện những thửa đất rất nhỏ và có hình dạng bất thường. Hà Nội gần đây cũng triển khai giải pháp vận động hợp thửa, hợp khối đối với những phần đất không đủ điều kiện xây dựng nhằm hạn chế sự hình thành của các công trình “siêu mỏng, siêu méo”.

Điều này cho thấy nếu không xử lý từ giai đoạn lập phương án thu hồi, chi phí giải quyết vấn đề có thể bị chuyển sang giai đoạn sau. Khi đó, cơ quan quản lý phải tiếp tục đối mặt với các thủ tục hợp thửa, chỉnh trang hoặc xử lý công trình phát sinh.

Một dự án hạ tầng được xem là thành công không nên chỉ được đánh giá bằng chiều dài tuyến đường hay tốc độ hoàn thành công trình. Chất lượng của không gian được tạo ra sau dự án cũng là yếu tố quan trọng.

Nếu một tuyến đường hiện đại được hình thành nhưng hai bên đường xuất hiện hàng loạt thửa đất không thể sử dụng hiệu quả, mục tiêu chỉnh trang đô thị rõ ràng chưa được giải quyết trọn vẹn.

Cơ chế thu hồi phần đất còn lại cần có căn cứ rõ ràng

Mở rộng phạm vi xem xét không đồng nghĩa với việc thu hồi đất một cách tùy tiện. Đây là điểm cần được đặc biệt lưu ý.

Trong trường hợp phần đất còn lại vẫn có giá trị sử dụng, cơ quan nhà nước không thể lấy lý do chỉnh trang để thu hồi mà thiếu căn cứ pháp lý rõ ràng. Mọi quyết định liên quan đến quyền sử dụng đất phải được đặt trong khuôn khổ pháp luật, phù hợp với quy hoạch và bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân.

Ngược lại, nếu việc giữ lại phần đất tạo ra những bất cập rõ ràng về không gian, an toàn hoặc hiệu quả sử dụng, cần có cơ chế xử lý minh bạch thay vì để vấn đề kéo dài.

Điều quan trọng là pháp luật cần phân định rõ hai trường hợp: tôn trọng quyền tiếp tục sử dụng đất khi diện tích còn lại vẫn có hiệu quả và có phương án xử lý phù hợp khi phần đất đó không còn khả năng khai thác hợp lý trong tổng thể dự án.

Không nên đơn giản hóa việc thu hồi đất bằng con số 75%

Một nội dung khác cũng được đặt ra là cơ chế Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được với phần lớn người sử dụng đất. Có ý kiến cho rằng việc chỉ dựa vào tỷ lệ đồng thuận về diện tích và số người sử dụng đất là chưa đủ để quyết định sử dụng quyền lực thu hồi.

Bởi cùng một tỷ lệ thống kê nhưng tác động thực tế có thể hoàn toàn khác nhau. Phần diện tích chưa đạt được thỏa thuận có thể chỉ liên quan đến một số ít trường hợp, nhưng cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến nơi ở và sinh kế của nhiều gia đình.

Do đó, ngoài tỷ lệ thỏa thuận, cần đánh giá thêm quy mô dự án, loại đất, số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động đến cuộc sống của người dân. Cơ chế thu hồi chỉ thực sự thuyết phục khi các tiêu chí được xác định rõ ràng và có thể giải trình.

Bồi thường không chỉ là trả tiền cho diện tích bị mất

Một điểm đáng chú ý trong định hướng sửa đổi chính sách đất đai là sự chuyển dịch từ tư duy bồi thường đơn thuần sang mục tiêu bảo đảm cuộc sống lâu dài cho người bị thu hồi đất.

Đất đai đối với nhiều gia đình không chỉ là tài sản. Đó có thể là nơi ở, địa điểm kinh doanh hoặc tư liệu tạo ra thu nhập. Vì vậy, một khoản tiền bồi thường dù đúng về mặt giá trị vẫn chưa chắc đã giải quyết được những thay đổi mà người dân phải đối mặt sau khi mất đất.

Chính sách tái định cư cần được nhìn nhận rộng hơn, bao gồm điều kiện về vị trí, hạ tầng, khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu và đặc biệt là khả năng duy trì sinh kế.

Trong trường hợp phải bố trí nơi ở mới, chất lượng cuộc sống sau tái định cư cần trở thành tiêu chí đánh giá quan trọng. Đây cũng là cách tiếp cận giúp giảm nguy cơ phát sinh khiếu nại và tạo sự đồng thuận tốt hơn trong quá trình triển khai dự án.

Cần có “bản đồ số phận” của từng thửa đất

Một giải pháp đáng quan tâm là thay đổi cách lập phương án giải phóng mặt bằng. Thay vì chỉ xác định phần đất nào nằm trong ranh giới dự án, hồ sơ chuẩn bị cần dự báo cả tình trạng của phần đất còn lại.

Nói cách khác, mỗi dự án nên trả lời được những câu hỏi quan trọng: sau khi thu hồi, thửa đất còn lại có thể sử dụng vào mục đích gì? Có đủ điều kiện xây dựng hay không? Có bị chia cắt hoặc mất lối tiếp cận không? Có cần hợp thửa với khu đất liền kề hay cần đưa vào phương án chỉnh trang?

Việc chủ động tính toán từ đầu có thể làm tăng khối lượng chuẩn bị, nhưng đổi lại giúp giảm những chi phí xã hội phát sinh sau này.

Quy hoạch tốt không chỉ là vẽ ra công trình mới, mà còn phải dự báo được những khoảng trống và phần đất còn lại sau mỗi quyết định đầu tư.

Thu hồi đất hiệu quả phải hướng đến một không gian hoàn chỉnh

Câu chuyện những thửa đất nhỏ, méo mó cho thấy một vấn đề lớn hơn: công tác thu hồi đất không thể chỉ được đánh giá bằng việc hoàn thành bàn giao mặt bằng đúng tiến độ.

Một chính sách tốt cần giải quyết đồng thời ba mục tiêu: bảo đảm tiến độ phát triển hạ tầng, tôn trọng quyền lợi hợp pháp của người dân và sử dụng đất hiệu quả sau dự án.

Để làm được điều đó, quá trình thu hồi cần được chuẩn bị với tầm nhìn dài hạn hơn. Phần đất nằm ngoài ranh giới công trình nhưng chịu tác động trực tiếp từ dự án cũng cần được nghiên cứu kỹ lưỡng.

Việc tránh hình thành những thửa đất không thể khai thác hiệu quả không chỉ là vấn đề mỹ quan đô thị. Đó còn là cách hạn chế lãng phí tài nguyên đất, giảm tranh chấp và tránh để các dự án công cộng tạo ra những bất cập mới.

Trong bối cảnh Luật Đất đai đang được nghiên cứu sửa đổi, việc hoàn thiện cơ chế xử lý phần diện tích còn lại sau thu hồi có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng để nâng cao chất lượng quản lý đất đai. Mục tiêu cuối cùng không nên chỉ là có thêm một tuyến đường hay một công trình mới, mà phải là hình thành được một không gian phát triển đồng bộ, sử dụng đất hợp lý và bảo đảm cuộc sống ổn định hơn cho người dân.