Quy định về tách thửa đất mới nhất tại TPHCM 2026

Tin vui cho người muốn tách thửa đất tại TP.HCM – Quy định mới sắp được ban hành

Nhiều hộ gia đình, cá nhân tại Thành phố Hồ Chí Minh đang mong chờ quy định thống nhất về tách thửa đất sau khi địa giới hành chính được điều chỉnh. Theo bài báo trên Báo Người Lao Động ngày 31/03/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM vừa trình UBND Thành phố dự thảo quyết định quy định về điều kiện tách, hợp thửa đất trên toàn địa bàn.

Dự thảo này nhằm xóa bỏ tình trạng chồng chéo hiện nay khi Thành phố đang áp dụng đồng thời 3 quy định cũ: Quyết định 100/2024 (TP.HCM cũ), Quyết định 38/2024 (khu vực Bình Dương cũ) và Quyết định 24/2024 (khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ). Việc xây dựng quy định mới không chỉ đồng bộ hóa quản lý đất đai mà còn đáp ứng nhu cầu an cư hợp pháp của người dân, đồng thời đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và tránh hình thành khu dân cư tự phát thiếu quy hoạch.

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Minh Thạnh nhấn mạnh rằng diện tích tối thiểu và điều kiện tách thửa là nội dung quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân. Lãnh đạo Thành phố yêu cầu Sở phối hợp chặt chẽ với các sở ngành, chính quyền địa phương để hoàn thiện dự thảo, dự kiến ban hành trong tháng 3/2026 theo quy trình rút gọn.

Cơ sở pháp lý quốc gia về tách thửa đất từ năm 2026

Trước khi đi sâu vào quy định cụ thể của TP.HCM, cần hiểu rõ khung pháp lý từ Trung ương. Luật Đất đai 2024 (Điều 220) quy định nguyên tắc chung cho việc tách thửa, hợp thửa đất phải đảm bảo:

• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Không làm thay đổi mục đích sử dụng đất trái quy định.
• Đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là lối đi kết nối với đường giao thông công cộng.

Từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội bổ sung quy định linh hoạt hơn tại khoản 3 Điều 11: Việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua (bằng văn bản). Ngoài ra, khi dành một phần diện tích làm lối đi trong thửa đất ở, không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đó.

Nghị quyết này cũng nới lỏng một số điều kiện, giúp tháo gỡ vướng mắc thực tế, hạn chế tranh chấp và hỗ trợ người dân thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp. Thủ tục tách thửa, hợp thửa được thực hiện theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, với hồ sơ bao gồm đơn đề nghị (Mẫu số 21), bản vẽ tách thửa (Mẫu số 22) và các giấy tờ liên quan nộp tại cơ quan tiếp nhận (Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công).

Dự thảo quy định tách thửa đất mới tại TP.HCM – 5 mức diện tích tối thiểu

Theo dự thảo do Sở Nông nghiệp và Môi trường soạn thảo (đã lấy ý kiến từ 102 đơn vị), Thành phố đề xuất 5 mức diện tích tối thiểu cho đất ở, phân theo đặc thù từng khu vực nhằm phù hợp với mật độ dân cư, hạ tầng và quy hoạch sau sáp nhập.

Cụ thể:

• Khu vực I: Diện tích tối thiểu 36 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 3 m. Áp dụng cho các phường thuộc TP.HCM cũ (khu vực trung tâm đô thị mật độ cao).
• Khu vực II: Diện tích tối thiểu 50 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m.
• Khu vực III: Diện tích tối thiểu 60 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m (điều chỉnh theo lộ giới đường). Bao gồm các phường thuộc tỉnh Bình Dương cũ và một số khu vực ven đô. Với thửa đất tiếp giáp lộ giới dưới 19 m, chiều rộng/chiều sâu có thể là 4 m; từ 19 m trở lên thì không nhỏ hơn 5 m.
• Khu vực IV: Diện tích tối thiểu 80 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m.
• Khu vực V: Diện tích tối thiểu 100 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m. Áp dụng cho khu vực ngoại thành, nông thôn và đặc khu Côn Đảo.

Đối với thửa đất không tiếp giáp đường giao thông mà chỉ có lối đi chung, diện tích tối thiểu là 60 m², với chiều rộng/chiều sâu 4 m (nếu lộ giới dưới 20 m) hoặc 5 m (từ 20 m trở lên). Việc xác định lối đi phải dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng thực tế, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm và có xác nhận của chính quyền địa phương để tránh tranh chấp lâu dài.

Đất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu tách thửa là 500 m² đối với đất trồng cây hàng năm và đất nông nghiệp khác; 1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc chăn nuôi tập trung.

Sở cũng nhấn mạnh cần rà soát kỹ tiêu chí hạ tầng như cấp thoát nước, điện, giao thông để tránh phát sinh khu dân cư “nhếch nhác”. Lãnh đạo Thành phố yêu cầu kế thừa những điểm thuận lợi từ quy định cũ và khắc phục vướng mắc, đồng thời bổ sung thẩm quyền cho UBND phường/xã trong một số trường hợp phát sinh.

Lợi ích và lưu ý khi thực hiện tách thửa theo quy định mới

Quy định mới mang lại tin vui cho nhiều hộ gia đình muốn chia thửa để tặng cho con cái, bán một phần hoặc xây dựng thêm nhà ở. Việc nới diện tích tối thiểu ở khu vực trung tâm (từ 36 m²) giúp tăng tính khả thi, đặc biệt với các thửa đất nhỏ hẹp tại nội thành.

Tuy nhiên, người dân cần lưu ý:

• Tách thửa phải đảm bảo thửa đất sau tách vẫn đáp ứng điều kiện cấp phép xây dựng và không vi phạm quy hoạch.
• Lối đi phải có tính pháp lý ổn định, lâu dài. Nếu dùng lối đi chung, cần văn bản đồng ý từ chủ đất liền kề và xác nhận của chính quyền.
• Tránh tình trạng tách thửa rồi phân lô bán nền không đúng quy định, dẫn đến mất quyền lợi hoặc bị xử phạt.
• Thủ tục hành chính sẽ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/quận hoặc Trung tâm hành chính công. Thời gian giải quyết thường từ 10-30 ngày làm việc tùy trường hợp.

Trước khi nộp hồ sơ, nên liên hệ UBND phường/xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra quy hoạch, hiện trạng thửa đất và các yêu cầu cụ thể theo khu vực.

Thủ tục tách thửa đất cơ bản theo quy định hiện hành

1. Chuẩn bị hồ sơ: Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu 21), bản vẽ kỹ thuật thửa đất sau tách, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc, giấy tờ tùy thân.
2. Nộp hồ sơ: Tại cơ quan tiếp nhận theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
3. Thẩm định và cấp giấy: Cơ quan chức năng kiểm tra điều kiện, đo đạc, cấp Giấy chứng nhận mới cho các thửa đất sau tách.
4. Nộp nghĩa vụ tài chính (nếu có): Lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân tùy trường hợp chuyển nhượng sau tách.

Người dân nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và tham khảo ý kiến luật sư hoặc văn phòng công chứng nếu thửa đất có tình huống phức tạp (đất thừa kế, đất có tranh chấp, đất thế chấp ngân hàng).

Chuẩn bị gì để tách thửa đất suôn sẻ tại TP.HCM?

Quy định tách thửa đất mới tại TP.HCM đang trong giai đoạn hoàn thiện cuối cùng, dự kiến mang lại sự thống nhất và thuận lợi hơn cho người dân sau sáp nhập địa giới. Với diện tích tối thiểu linh hoạt từ 36 m² đến 100 m² tùy khu vực, cùng điều kiện về lối đi được nới lỏng theo Nghị quyết 254/2025/QH15, nhiều hộ gia đình sẽ dễ dàng hơn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp.

Tuy nhiên, để tránh rủi ro, bạn nên theo dõi thông báo chính thức từ UBND TP.HCM và các quận/huyện. Hãy liên hệ sớm với cơ quan nhà nước địa phương để được tư vấn cụ thể theo vị trí thửa đất của mình. Việc tuân thủ đúng pháp luật không chỉ giúp thủ tục nhanh chóng mà còn bảo vệ quyền lợi lâu dài, góp phần xây dựng đô thị văn minh, có hạ tầng đồng bộ.

Nếu bạn đang có nhu cầu tách thửa, hãy kiểm tra ngay hiện trạng đất và chuẩn bị hồ sơ. Đây là cơ hội tốt để ổn định cuộc sống, nhưng cần làm đúng quy trình để tránh những phiền toái không đáng có.