Thay đổi lịch sử: Ngưỡng nộp thuế cho thuê nhà chính thức nâng lên 1 tỷ đồng từ năm 2026

Bạn đang cho thuê một vài căn hộ hoặc mặt bằng kinh doanh với tổng thu nhập khoảng 70-80 triệu/tháng? Chúc mừng bạn, theo quy định mới nhất áp dụng từ ngày 01/01/2026, bạn có thể thuộc diện không phải nộp thuế.

Nếu trước đây, ngưỡng 100 triệu đồng/năm khiến hầu hết những người có nhà cho thuê đều phải tất bật kê khai, thì con số 1 tỷ đồng/năm hiện nay là một "món quà" thực sự. Tuy nhiên, đừng chủ quan! Hiểu sai về cách tính "Doanh thu trừ 1 tỷ" hoặc nộp hồ sơ sai địa điểm vẫn có thể khiến bạn gặp rắc rối pháp lý. Hãy cùng Luật Nguyễn giải mã chi tiết ngay sau đây.

Ai được miễn thuế và ai phải nộp thuế?

Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 68/2026/NĐ-CP và 320/2025/NĐ-CP), quy định được phân hóa rõ rệt:

• Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống: Cá nhân không phải nộp thuế TNCN và không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT.
• Doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm: Bắt đầu thực hiện nghĩa vụ thuế.

Lưu ý quan trọng từ Luật Nguyễn: Doanh thu này được tính cộng dồn trên tất cả các bất động sản mà bạn đang cho thuê. Nếu bạn có 3 căn nhà, mỗi căn thu về 400 triệu/năm, tổng cộng là 1,2 tỷ. Khi đó, bạn đã vượt ngưỡng và phải nộp thuế.

Cách tính thuế mới – Công thức "Trừ ngưỡng" độc đáo

Điểm mới nhất và có lợi nhất cho người dân nằm ở công thức tính thuế TNCN. Khác với trước đây (tính trên tổng doanh thu), hiện nay chúng ta chỉ tính trên phần vượt ngưỡng đối với thuế TNCN.

1. Thuế GTGT phải nộp: = Tổng doanh thu x 5%
2. Thuế TNCN phải nộp: = (Tổng doanh thu – 1 tỷ đồng) x 5%

Ví dụ thực tế:

Ông A cho thuê nhà xưởng, doanh thu năm 2026 là 1,2 tỷ đồng.

• Thuế GTGT = 1,2 tỷ x 5% = 60 triệu đồng.
• Thuế TNCN = (1,2 tỷ - 1 tỷ) x 5% = 10 triệu đồng.

Hồ sơ và thủ tục kê khai theo Thông tư 18/2026/TT-BTC

Để làm đúng ngay từ đầu, bạn cần chuẩn bị đúng mẫu biểu mới nhất:

• Đối với cá nhân trực tiếp khai: Sử dụng Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục 01/BK-BĐS.
• Đối với doanh nghiệp thuê nhà (khai thay): Nếu hợp đồng thỏa thuận bên thuê nộp thuế thay, doanh nghiệp dùng Mẫu số 01/TCKT và Phụ lục 02/BK-KTBĐS.

Thời hạn và địa điểm nộp hồ sơ – Tuyệt đối không được nhầm

Về thời gian: Cá nhân được chọn 2 hình thức:

1. Khai 2 lần/năm: Lần 1 trước 31/07; Lần 2 trước 31/01 năm sau.
2. Khai 1 lần/năm: Chậm nhất ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo. (Nếu tổ chức khai thay, thời hạn sẽ tính theo kỳ thanh toán tiền thuê).

Về địa điểm: Bạn nộp hồ sơ tại Cơ quan thuế nơi có bất động sản.

Nếu bạn có nhiều nhà ở các tỉnh khác nhau? Bạn được quyền khai tổng hợp chung vào 1 hồ sơ và lựa chọn 1 cơ quan thuế tại nơi có bất động sản để nộp (trừ trường hợp công ty thuê đã khai thay).

Những rủi ro cần tránh khi kinh doanh cho thuê bất động sản

Luật Nguyễn cảnh báo bạn 3 sai lầm phổ biến cần tránh:

1. Không cộng dồn doanh thu: Nghĩ rằng mỗi căn dưới 1 tỷ là miễn thuế (Sai, thuế tính trên mã số thuế cá nhân).
2. Quên phụ lục chi tiết: Tờ khai đúng nhưng thiếu phụ lục 01/BK-BĐS vẫn bị coi là hồ sơ không hợp lệ.
3. Khai sai địa điểm: Nộp hồ sơ tại nơi cư trú thay vì nơi có đất sẽ bị trả hồ sơ, dẫn đến chậm thời hạn và bị phạt.

Quy định mới về ngưỡng 1 tỷ đồng là chính sách khoan thư sức dân rất lớn. Tuy nhiên, việc thực thi đúng các mẫu biểu theo Thông tư 18/2026/TT-BTC là bắt buộc để bảo vệ quyền lợi của chính bạn.

Bạn gặp khó khăn trong việc cộng dồn doanh thu hay soạn thảo hồ sơ khai thuế lần đầu?

Hãy để Luật Nguyễn đồng hành cùng bạn. Chúng tôi hỗ trợ rà soát hợp đồng, tính toán số thuế tối ưu và thực hiện trọn gói thủ tục kê khai.