Áp thuế cao để giảm giá bất động sản là không thực tế

Theo Dự thảo luật Thuế TNCN sửa đổi do Bộ Tài chính công bố, khoản thuế này sẽ được áp dụng theo hai phương án: nếu xác định được giá mua và các chi phí hợp lệ, người chuyển nhượng sẽ nộp 20% thuế trên phần thu nhập sau khi trừ chi phí; nếu không thể xác định rõ, thuế sẽ tính từ 2% đến 10% trên giá bán, tùy thời gian sở hữu bất động sản – ngắn hạn sẽ bị đánh thuế cao hơn.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng kỳ vọng đánh thuế để làm hạ giá BĐS là một quan điểm sai lầm. TS Lê Xuân Nghĩa nhận định giá BĐS thường tăng theo tăng trưởng kinh tế, lạm phát và tốc độ đô thị hóa. Khi chi phí đầu vào bị tăng bởi thuế, cuối cùng người mua nhà sẽ là bên phải chịu thiệt. Bên cạnh đó, thị trường BĐS là nền tảng vốn của nền kinh tế – với quy mô vốn hóa gấp nhiều lần GDP – nên mọi chính sách can thiệp đều phải tính toán kỹ lưỡng để tránh hiệu ứng lan truyền tiêu cực.

TS Nghĩa cảnh báo, thị trường BĐS Việt Nam chỉ mới bắt đầu phục hồi sau giai đoạn khủng hoảng 2022–2023. Nếu áp thêm thuế trong lúc này, nguy cơ thị trường bị đóng băng trở lại là hoàn toàn có thể xảy ra. Điều đó không chỉ làm suy giảm hoạt động giao dịch, mà còn ảnh hưởng đến ngành ngân hàng, doanh nghiệp BĐS và cả nền kinh tế nói chung.

Chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa (ĐH Kinh tế TP.HCM) cũng cho rằng, cùng với quá trình sửa đổi luật Đất đai và hệ thống bảng giá đất, việc thay đổi chính sách thuế vào lúc này là quá nhạy cảm. Nếu không cẩn trọng, sẽ dẫn đến giảm niềm tin của nhà đầu tư và người dân, khiến thị trường trầm lắng, gây cản trở cho mục tiêu phục hồi kinh tế.

Ngoài ra, nhiều ý kiến cũng cho rằng phương án thu thuế 20% trên phần thu nhập gặp khó khăn về kỹ thuật, do Việt Nam chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ, bảng giá đất chưa phản ánh đúng thực tế và việc chứng minh chi phí mua bán BĐS còn nhiều bất cập. Việc xác định giá mua và chi phí hợp lý thường rất phức tạp, nhất là với những người mua từ nhiều năm trước.

Do đó, phương án được nhiều chuyên gia ủng hộ là giữ nguyên mức thuế 2% trên giá bán hiện hành, vì dễ thực hiện, không gây xáo trộn và tránh làm chậm thanh khoản thị trường. Về lâu dài, khi có dữ liệu minh bạch, có thể chuyển sang mô hình đánh thuế theo lợi nhuận để đảm bảo công bằng.

Một đề xuất được đưa ra là duy trì song song hai phương án: người dân có thể chọn đóng 2% trên giá bán hoặc 20% trên phần lãi (nếu đủ hồ sơ chứng minh). Giải pháp linh hoạt này có thể giúp quá trình chuyển đổi chính sách không tạo “cú sốc” cho thị trường.

Cả hai chuyên gia đều cho rằng việc siết thuế chưa chắc đã hạn chế được đầu cơ nếu các vấn đề về pháp lý, quy hoạch, phát triển quỹ đất và nguồn cung chưa được tháo gỡ. Chính việc thiếu nguồn cung mới là yếu tố đẩy giá BĐS tăng cao trong thời gian qua. Muốn thị trường phát triển lành mạnh và hình thành mặt bằng giá hợp lý, giải pháp căn cơ vẫn là minh bạch hóa thông tin, hoàn thiện quy hoạch và khơi thông nguồn cung.

Tăng thuế không làm giá nhà giảm, còn có thể làm đóng băng thị trường

Dự thảo sửa đổi luật Thuế thu nhập cá nhân đề xuất áp mức thuế cao hơn cho hoạt động mua bán bất động sản, nhưng các chuyên gia cho rằng biện pháp này có thể phản tác dụng. Thị trường địa ốc vừa mới phục hồi sau giai đoạn khủng hoảng, nếu siết thuế vào lúc này sẽ khiến giao dịch đình trệ, giảm động lực đầu tư và gây hiệu ứng tiêu cực tới nền kinh tế.

Giải pháp hiệu quả hơn là tiếp tục giữ mức thuế 2% như hiện nay, đồng thời tập trung tháo gỡ các nút thắt pháp lý, phát triển nguồn cung, hoàn thiện hệ thống dữ liệu BĐS và minh bạch hóa thị trường. Đây mới là nền tảng vững chắc để kiểm soát giá nhà và thúc đẩy phát triển thị trường bền vững