Chung cư có thời hạn: Bài toán lớn về quyền tài sản

Sáng 19/8, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình Quốc hội Tờ trình Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm là đề xuất lần đầu đưa khái niệm “chung cư có thời hạn” vào dự thảo, gắn với thời hạn sử dụng của công trình xây dựng theo pháp luật về xây dựng.

Điểm đáng chú ý của phương án này không chỉ nằm ở việc xác định thời gian tồn tại của công trình, mà còn ở cơ chế xử lý quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình hết thời hạn. Theo nội dung được trình, chủ sở hữu căn hộ có quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định. Điều đó cho thấy nhà làm luật đang hướng tới việc giải quyết đồng thời hai yêu cầu: bảo đảm an toàn của công trình và bảo vệ giá trị tài sản của người dân.

Từ “thời hạn sử dụng” đến khái niệm “chung cư có thời hạn”

Trong pháp luật hiện hành, cần phân biệt giữa thời hạn sử dụng của nhà chung cư và thời hạn sở hữu căn hộ.

Luật Nhà ở năm 2023 tập trung quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, gắn với hồ sơ thiết kế và tình trạng thực tế của công trình. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo thiết kế hoặc xuất hiện dấu hiệu không bảo đảm an toàn, việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình được đặt ra để xác định phương án xử lý.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang tạo ra một bước phát triển mới khi sử dụng thuật ngữ “chung cư có thời hạn”. Tuy nhiên, chính sự thay đổi về cách gọi này cũng làm phát sinh yêu cầu phải giải thích thật rõ nội hàm của khái niệm.

Nếu không phân biệt rạch ròi, người dân rất dễ hiểu rằng một căn hộ được mua ngày hôm nay chỉ có giá trị trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó quyền sở hữu sẽ tự động chấm dứt. Cách hiểu này chưa phản ánh đầy đủ cơ chế mà Dự thảo đang hướng tới.

Ủy ban Pháp luật - Tư pháp của Quốc hội cũng lưu ý rằng Dự thảo đã đưa ra khái niệm “chung cư có thời hạn”, nhưng các quy định khác vẫn chủ yếu sử dụng thuật ngữ “thời hạn sử dụng nhà chung cư”. Cơ quan thẩm tra vì vậy đề nghị tiếp tục cân nhắc việc bổ sung khái niệm mới nhằm tránh phát sinh những cách hiểu không thống nhất.

Đây là một lưu ý có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi một thuật ngữ pháp lý liên quan trực tiếp đến tài sản của hàng triệu người cần phải có nội hàm chính xác, thống nhất và dễ áp dụng.

Không nên đồng nhất tuổi thọ công trình với thời hạn sở hữu

Về bản chất, một căn hộ chung cư là tài sản có giá trị kinh tế lớn và thường được người dân mua để ở, đầu tư, thế chấp hoặc chuyển nhượng.

Trong khi đó, bất kỳ công trình xây dựng nào cũng có giới hạn về tuổi thọ kỹ thuật. Sau một thời gian dài khai thác, công trình có thể xuống cấp, không còn đáp ứng yêu cầu về an toàn hoặc cần được xây dựng lại.

Hai vấn đề này tồn tại song song nhưng không nên mặc nhiên đồng nhất.

Có thể hình dung:

Thời hạn sử dụng công trình trả lời câu hỏi: Tòa nhà có thể được tiếp tục sử dụng trong điều kiện an toàn đến khi nào?

Trong khi đó:

Quyền tài sản của chủ sở hữu trả lời câu hỏi: Khi công trình không còn tồn tại hoặc phải xây dựng lại, lợi ích kinh tế mà chủ sở hữu đã xác lập được xử lý ra sao?

Nếu chỉ quan tâm đến thời hạn của công trình mà không thiết kế cơ chế xử lý quyền tài sản, chính sách có thể tạo ra tâm lý bất an cho người mua. Ngược lại, nếu chỉ bảo vệ quyền tài sản mà không kiểm soát nghiêm ngặt tuổi thọ và mức độ an toàn của công trình, mục tiêu bảo đảm an toàn cho cư dân sẽ không đạt được.

Vì vậy, vấn đề cốt lõi của chính sách không nằm ở việc một tòa nhà “tồn tại bao nhiêu năm”, mà nằm ở cách pháp luật chuyển tiếp từ một công trình đã hết thời hạn sử dụng sang một tài sản mới mà vẫn bảo đảm quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu.

Nghĩa vụ tài chính sẽ quyết định mức độ bảo đảm quyền tài sản

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của đề xuất là chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn.

Quy định này có ý nghĩa ở chỗ nó không đặt chủ sở hữu vào trạng thái bị động khi công trình kết thúc vòng đời.

Tuy nhiên, để cơ chế này thực sự bảo đảm quyền tài sản, các quy định chi tiết trong tương lai cần trả lời được hàng loạt câu hỏi.

Trước hết, nghĩa vụ tài chính được xác định trên cơ sở nào? Nếu chi phí xây dựng lại được phân bổ cho các chủ sở hữu, phương pháp xác định mức đóng góp phải minh bạch và có thể kiểm chứng.

Tiếp theo là mối tương quan giữa khoản tiền chủ sở hữu phải đóng và giá trị tài sản mà họ được nhận sau khi xây dựng lại. Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng bởi giá trị bất động sản có thể biến động rất lớn qua nhiều thập kỷ.

Một căn hộ được mua ở thời điểm hiện tại có thể có giá trị hoàn toàn khác khi công trình phải xây dựng lại. Vì vậy, nếu pháp luật không xây dựng được một phương thức xác định quyền lợi rõ ràng, tranh chấp giữa các chủ sở hữu hoặc giữa chủ sở hữu với chủ đầu tư, đơn vị thực hiện dự án có thể phát sinh.

Ngoài ra, cũng cần tính đến những chủ sở hữu không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nếu một người không thể đóng khoản tiền xây dựng lại, quyền lợi của họ sẽ được xử lý như thế nào? Họ có được bố trí phương án khác hay không? Giá trị quyền lợi được xác định theo thời điểm nào?

Đây là những vấn đề không thể giải quyết chỉ bằng một quy định mang tính nguyên tắc.

Quyền sử dụng đất là yếu tố không thể tách rời

Một trong những lý do khiến vấn đề “chung cư có thời hạn” phức tạp hơn nhiều so với việc một công trình thông thường hết niên hạn là căn hộ chung cư luôn gắn với những quyền lợi về đất đai và phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Người mua không chỉ bỏ tiền để sở hữu không gian bên trong căn hộ. Họ còn tham gia vào một cấu trúc quyền tài sản phức tạp bao gồm phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và quyền đối với đất theo quy định pháp luật.

Do đó, khi tòa nhà phải phá dỡ, câu hỏi pháp lý không thể chỉ là:

“Căn hộ cũ còn hay không?”

Mà phải là:

“Các quyền tài sản của chủ sở hữu đối với toàn bộ cấu trúc pháp lý gắn với căn hộ được chuyển hóa như thế nào?”

Nếu tòa nhà cũ bị phá bỏ nhưng quyền lợi về đất và các quyền tài sản liên quan không được xử lý minh bạch, việc xây dựng công trình mới có thể trở thành nguồn gốc của tranh chấp.

Ngược lại, nếu cơ chế pháp luật xác định rõ quyền của từng chủ sở hữu, nghĩa vụ tài chính tương ứng và phương thức phân bổ lợi ích sau khi xây dựng lại, quá trình chuyển đổi từ công trình cũ sang công trình mới sẽ có cơ sở pháp lý vững chắc hơn.

Cần tránh tâm lý “mua nhà rồi mất nhà”

Một trong những rủi ro lớn nhất về mặt truyền thông chính sách là cách diễn giải quá đơn giản rằng “mua chung cư chỉ được ở hoặc sở hữu trong 50, 70 hay 99 năm”.

Nếu thông tin được truyền tải theo cách này, người dân có thể hình thành tâm lý rằng căn hộ chung cư là một loại tài sản “có ngày hết hạn” giống như một sản phẩm tiêu dùng.

Trong khi đó, bản chất pháp lý của vấn đề phức tạp hơn.

Nếu Dự thảo quy định thời hạn sử dụng công trình và đồng thời thiết lập cơ chế để chủ sở hữu tiếp tục thực hiện quyền tài sản khi công trình được xây dựng lại, thì chính sách cần được giải thích theo toàn bộ vòng đời của tài sản thay vì chỉ tập trung vào con số về số năm.

Điều người mua quan tâm không chỉ là “căn hộ sử dụng được bao lâu”, mà còn là:

• Giá trị tài sản của tôi được xác định thế nào khi công trình cũ kết thúc?
• Tôi có quyền gì đối với phần đất?
• Tôi phải đóng bao nhiêu tiền để xây dựng lại?
• Tôi nhận được quyền lợi gì sau khi công trình mới hoàn thành?
• Quyền chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế được xử lý ra sao?
• Nếu không đồng ý với phương án xây dựng lại thì quyền của tôi được bảo vệ thế nào?

Một chính sách tốt phải trả lời được những câu hỏi này trước khi tạo ra nghĩa vụ mới cho người dân.

Bài toán cân bằng giữa an toàn và lợi ích kinh tế

Việc xây dựng lại chung cư sau một thời gian dài là yêu cầu có tính tất yếu ở nhiều đô thị.

Một tòa nhà xuống cấp nghiêm trọng không thể tiếp tục tồn tại chỉ vì quyền sở hữu của cư dân. An toàn tính mạng và an toàn công trình phải được đặt lên hàng đầu.

Nhưng ngược lại, yêu cầu bảo đảm an toàn cũng không thể trở thành lý do khiến quyền tài sản của người dân bị xem nhẹ.

Vì vậy, chính sách về chung cư có thời hạn phải đạt được sự cân bằng giữa ba nhóm lợi ích.

Thứ nhất, lợi ích của cư dân. Họ cần được bảo vệ về nơi ở, tài sản và khả năng tiếp tục khai thác giá trị kinh tế của tài sản.

Thứ hai, lợi ích của Nhà nước. Nhà nước cần có công cụ để kiểm soát chất lượng công trình, xử lý chung cư nguy hiểm và thúc đẩy chỉnh trang đô thị.

Thứ ba, lợi ích của thị trường. Doanh nghiệp cần có cơ chế đủ minh bạch để tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư mà không tạo ra xung đột lợi ích với cư dân.

Nếu một trong ba nhóm lợi ích bị bỏ quên, chính sách sẽ khó vận hành hiệu quả.

Những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện

Dù định hướng chính sách có cơ sở thực tiễn, Dự thảo vẫn cần tiếp tục làm rõ nhiều nội dung trước khi có thể trở thành quy định ổn định trong luật.

Trước hết, cần thống nhất thuật ngữ giữa “chung cư có thời hạn” và “thời hạn sử dụng nhà chung cư”. Việc sử dụng hai khái niệm mà không xác định rõ mối quan hệ có thể tạo ra cách hiểu khác nhau trong giao dịch dân sự và bất động sản.

Thứ hai, cần quy định cụ thể cơ chế xác lập, bảo toàn và chuyển đổi quyền tài sản khi chung cư hết thời hạn sử dụng.

Thứ ba, nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu phải được xác định trên nguyên tắc minh bạch, công bằng và có khả năng dự đoán. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của căn hộ trên thị trường.

Thứ tư, cần có cơ chế bảo vệ những chủ sở hữu yếu thế hoặc không đủ khả năng tài chính tham gia xây dựng lại.

Thứ năm, phải làm rõ mối quan hệ giữa chủ sở hữu căn hộ, chủ đầu tư, doanh nghiệp thực hiện dự án xây dựng lại và cơ quan quản lý nhà nước.

Thứ sáu, cần tính đến tác động của quy định mới đối với các giao dịch mua bán, thế chấp, thừa kế và định giá căn hộ. Một tài sản có thời hạn sử dụng công trình khác với một tài sản có thời hạn sở hữu, vì vậy ngân hàng, doanh nghiệp bảo hiểm, tổ chức định giá và người mua đều cần có cơ sở pháp lý rõ ràng để đánh giá rủi ro.

Không nên chỉ nhìn “chung cư có thời hạn” dưới góc độ thời gian

Nếu chỉ nhìn vào con số về thời hạn, tranh luận về chính sách rất dễ đi theo hướng “bao nhiêu năm là hợp lý”.

Nhưng câu hỏi quan trọng hơn phải là:

Sau khi khoảng thời gian đó kết thúc, quyền tài sản của người dân được pháp luật bảo vệ bằng cơ chế nào?

Đây mới là trung tâm của chính sách.

Một quy định hợp lý không nhất thiết phải bảo đảm rằng một công trình được duy trì vĩnh viễn. Điều quan trọng là khi công trình không còn bảo đảm điều kiện sử dụng, pháp luật phải tạo ra một cơ chế chuyển tiếp có trật tự, trong đó quyền lợi của người dân được xác định rõ ràng, minh bạch và có khả năng thực hiện trên thực tế.

Theo hướng đó, việc nghiên cứu mô hình “chung cư có thời hạn” có thể được xem là một bước thay đổi cách tiếp cận quản lý nhà chung cư: từ việc chỉ quan tâm đến thời gian tồn tại của công trình sang việc thiết kế toàn bộ vòng đời pháp lý của tài sản.

Đây cũng là điểm cần được đặc biệt quan tâm trong quá trình Quốc hội xem xét Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Cơ chế cuối cùng nếu được thông qua cần bảo đảm rằng người dân có thể biết trước tương đối rõ tài sản của mình được pháp luật bảo vệ như thế nào, nghĩa vụ tài chính phát sinh ra sao và quyền lợi được chuyển tiếp thế nào khi công trình bước sang giai đoạn xây dựng lại.

Chung cư có thời hạn vì vậy không chỉ là câu chuyện của một tòa nhà có thể tồn tại bao nhiêu năm. Đó là bài toán về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, an toàn công trình và niềm tin của người dân vào giá trị pháp lý của tài sản mà họ đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để sở hữu.

Thông tin trong bài được phân tích trên cơ sở nội dung Dự thảo và Tờ trình mà bạn cung cấp; cần lưu ý đây là đề xuất đang trong quá trình xây dựng, chưa phải quy định pháp luật đã có hiệu lực. Cổng thông tin Dự thảo của Quốc hội cũng đang đăng tải hồ sơ và nội dung liên quan đến dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).