Hơn 146.000 Condotel cần khung pháp lý thống nhất: Đề xuất đột phá từ HoREA

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và lưu trú tại Việt Nam đã trải qua giai đoạn bùng nổ mạnh mẽ, đóng góp lớn vào hạ tầng du lịch quốc gia. Tuy nhiên, việc thiếu hụt một hành lang pháp lý đồng bộ đang tạo ra "điểm nghẽn" lớn đối với hàng trăm nghìn sản phẩm condotel, officetel hay biệt thự du lịch.

Trước thực trạng này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra những kiến nghị quan trọng nhằm hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), giúp khơi thông nguồn lực tài chính cho toàn thị trường.

Dưới đây là tổng hợp chi tiết các đề xuất mang tính chiến lược của HoREA cùng bức tranh toàn cảnh về nhóm bất động sản đa năng này.

Thực trạng quy mô thị trường bất động sản lưu trú tại Việt Nam

Số lượng sản phẩm thuộc nhóm bất động sản phục vụ mục đích văn phòng, du lịch và lưu trú hiện nay đã đạt đến con số vô cùng lớn:

• Tổng nguồn cung condotel và biệt thự du lịch: Tính đến tháng 6/2026, cả nước có khoảng 146.438 sản phẩm (trong đó giai đoạn 2022 - giữa 2026 phát triển thêm 35.538 sản phẩm, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự, nhà phố du lịch).
• Quy mô officetel: Hơn 10.000 căn hộ kết hợp văn phòng tập trung chủ yếu tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.
• Dữ liệu tổng thể từ Bộ Xây dựng: Cả nước hiện ghi nhận 130 dự án bất động sản thương mại du lịch đã hoàn thành và đang triển khai. Tổng vốn đầu tư đạt khoảng 1,3 triệu tỷ đồng, quy mô diện tích hơn 10.000 ha với hàng chục nghìn sản phẩm đang vận hành hoặc chờ cấp phép.
• Thanh khoản thực tế: Chỉ tính riêng Quý II, thị trường ghi nhận 3.690 giao dịch thành công với tổng giá trị đạt khoảng 7.600 tỷ đồng, cho thấy nhu cầu đầu tư dòng tiền vào phân khúc này vẫn rất lớn.

Thay đổi tư duy quản lý: Thay tên gọi bằng "khái niệm công năng"

Khái niệm quản lý theo tên gọi sản phẩm (như condotel, officetel, farmstay, sleep box...) đã không còn phù hợp với tốc độ phát triển của công nghệ và mô hình kinh doanh mới:

• Rủi ro lặp lại vướng mắc: Việc chỉ liệt kê tên gọi cụ thể khiến luật nhanh chóng bị "lạc hậu" khi thị trường xuất hiện các biến thể lưu trú mới.
• Đề xuất của HoREA: Thống nhất một khái niệm chung là "công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú" trong toàn bộ văn bản luật.
• Tính đồng bộ trong quy định: Khái niệm công năng này cần được áp dụng nhất quán từ điều kiện đưa vào kinh doanh, cơ chế mua bán, hợp đồng, chuyển nhượng đến quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.
• Nguyên tắc không hợp thức hóa sai phạm: HoREA nhấn mạnh việc hoàn thiện luật không nhằm mục đích "tẩy trắng" các dự án vi phạm. Các dự án cũ tồn đọng vẫn phải khắc phục xong sai phạm, hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính với Nhà nước mới được phép đưa vào kinh doanh.

Mở rộng nguồn cầu: Cho phép người nước ngoài mua căn hộ du lịch

Để kích cầu thị trường và thu hút dòng vốn ngoại hối, HoREA đề xuất cơ chế cởi mở hơn cho cá nhân, tổ chức nước ngoài:

• Đối tượng áp dụng: Người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam.
• Quyền hạn sở hữu: Được quyền mua, thuê mua căn hộ du lịch (condotel), căn hộ kết hợp văn phòng (officetel) và một phần diện tích sàn tại các công trình lưu trú.
• Hạn mức khống chế: Tối đa không quá 30% tổng diện tích sàn của một tòa nhà (tương tự như quy định trần 30% số lượng căn hộ chung cư đối với nhà ở hiện nay).
• Tác động kinh tế: Giúp gia tăng tính thanh khoản, tạo dư địa phát triển cho hạ tầng du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước, đồng thời giúp các chủ đầu tư giải tỏa áp lực vốn.

Việc xây dựng một khung pháp lý thống nhất cho hơn 146.000 condotel và các bất động sản lưu trú không chỉ dừng lại ở việc tháo gỡ khó khăn cấp bách cho các chủ đầu tư hay nhà đầu tư cá nhân. Xa hơn, đây là bước đi mang tính chiến lược nhằm chuẩn hóa môi trường đầu tư, minh bạch hóa các sản phẩm tài chính bất động sản và tạo đòn bẩy vững chắc để ngành du lịch Việt Nam bứt phá mạnh mẽ trong giai đoạn mới.