Tín Dụng Bất Động Sản Bơm Ròng 2,5 Triệu Tỷ: Vừa Nóng Vừa Nghẽn

Báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tín dụng bất động sản trong quý II vừa qua tiếp tục đà tăng trưởng mạnh. Tổng dư nợ kinh doanh ở lĩnh vực này đã chạm mốc khoảng 2,5 triệu tỷ đồng, tăng tới gần 13% so với quý I.

Tuy nhiên, đằng sau sự tăng trưởng đột biến về quy mô dư nợ là một bức tranh phân hóa vô cùng gay gắt: doanh nghiệp lớn vẫn tiếp cận dòng vốn dễ dàng để mở rộng dự án, trong khi người mua nhà chật vật vì rào cản lãi suất cao.

Bức Tranh Tín Dụng Phân Hóa Rõ Rệt Theo Phân Khúc

Dòng tiền ngân hàng không chảy đều mà dồn mạnh vào một số phân khúc hạ tầng và dự án quy mô lớn:

• Khu đô thị và nhà ở chiếm tỷ trọng áp đảo: Phân khúc này tiếp tục nắm giữ miếng bánh lớn nhất với hơn 833.000 tỷ đồng dư nợ, tăng hơn 6% so với quý trước.
• Bất động sản công nghiệp bứt phá mạnh nhất: Phân khúc khu công nghiệp, khu chế xuất ghi nhận đà tăng tới hơn 32%, đưa tổng dư nợ lên mức hơn 45.000 tỷ đồng.
• Tăng tốc mua quyền sử dụng đất: Dư nợ phục vụ mục đích mua quyền sử dụng đất đứng vị trí tiếp theo về tốc độ tăng trưởng, đạt mức tăng hơn 23%.
• Sự dồn vốn tại các ngân hàng thương mại lớn: Nhiều nhà nợ ghi nhận tỷ lệ cho vay địa ốc tăng vọt. Tại MB Bank, dư nợ mảng này tăng hơn 46.000 tỷ đồng sau 6 tháng. Trong khi đó ở Techcombank, dư nợ đạt gần 5.300 tỷ đồng, chiếm tới 26,7% tổng dư nợ cho vay các tổ chức kinh tế.

Hai Mặt Đối Lập: Doanh Nghiệp Cần Vốn - Người Mua Nhà Gặp Nghẽn

Thị trường đang chứng kiến sự lệch pha đáng chú ý giữa khả năng huy động vốn của chủ đầu tư và sức hấp thụ của thị trường:

• Nguồn cung dự án tăng tốc: Nhu cầu bổ sung vốn lưu động và triển khai dự án tăng mạnh khi có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới và gần 1.300 dự án đang triển khai (tăng 44% so với cùng kỳ).
• Doanh nghiệp phân hóa năng lực: Các chủ đầu tư có nền tảng tài chính mạnh, hồ sơ pháp lý sạch dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay. Ngược lại, dự án vướng pháp lý hoặc thanh khoản kém gần như bị khóa van tín dụng.
• Người mua nhà chật vật vì lãi suất: Khả năng tiếp cận vốn của cá nhân mua nhà vẫn là nút thắt lớn nhất. Lãi suất ưu đãi vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14%/năm, nhưng lãi suất thả nổi đã vọt lên 15-16%/năm.
• Rào cản thẩm định siết chặt: Hạn mức vay thấp cùng yêu cầu chứng minh thu nhập khắt khe khiến nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực bị đẩy ra xa khỏi tầm tay sở hữu nhà.

Định Hướng Nắn Dòng Vốn Và Kiểm Soát Rủi Ro Từ Chính Phủ

Trước thực trạng dòng tiền tập trung lớn vào địa ốc, các chuyên gia và cơ quan quản lý đã đưa ra định hướng điều phối mới:

• Phân bổ vốn sang các ngành kinh tế xanh: Giới chuyên gia từ DKRA Group đề xuất cần kiểm soát dòng vốn hợp lý để phân bổ sang sản xuất, công nghệ cao nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế dài hạn.
• Không cào bằng khi siết tín dụng: Viện Nghiên cứu VARS IRE khuyến nghị không nên dừng cấp vốn một cách dồn dập mà phải nắn dòng tiền vào các dự án có khả năng hoàn thành cao để tránh nợ xấu và sụt giảm niềm tin.
• Chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ: Tại buổi làm việc ngày 13/8, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước phải bảo đảm vốn đến đúng các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội, nhà cho thuê, dự án BT, đồng thời giám sát chặt rủi ro từ trái phiếu và chất lượng tài sản bất động sản.

Sự tăng trưởng gần 13% của dư nợ bất động sản trong quý II cho thấy sức hút kinh hoàng của thị trường này đối với dòng vốn ngân hàng. Tuy nhiên, một thị trường chỉ có thể phát triển lành mạnh khi dòng tiền không chỉ dồn cho khâu cung (chủ đầu tư) mà phải khơi thông được khâu cầu (người mua nhà). Lãi suất vay thả nổi chạm mốc 16% chính là "gậy ngáng chân" khiến thanh khoản thực tế khó bùng nổ. Đã đến lúc chính sách tín dụng cần những giải pháp căn cơ hơn: vừa nắn dòng vốn vào các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, vừa kéo hạ mặt bằng lãi suất vay cá nhân để kích hoạt dòng tiền thanh khoản tự nhiên cho toàn bộ thị trường.