Xác định thời điểm sử dụng đất khi cấp sổ đỏ thế nào?

1. Thời điểm sử dụng đất được xác định dựa trên căn cứ nào?

Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất phải dựa trên từng trường hợp cụ thể và hồ sơ thực tế của người sử dụng đất.

Đối với hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất được xác định theo nội dung thể hiện trên giấy tờ đó. Trường hợp một giấy tờ có nhiều mốc thời gian khác nhau, pháp luật cho phép người sử dụng đất lựa chọn thời điểm được ghi trên giấy tờ để làm căn cứ xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai.

Như vậy, không phải mọi trường hợp đều phải xác định thời điểm sử dụng đất dựa vào một loại giấy tờ duy nhất. Cần xem xét bản chất của giấy tờ và nội dung thời gian sử dụng đất được thể hiện trong đó.

2. Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì căn cứ vào đâu?

Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai, việc xác nhận sử dụng đất ổn định có thể được xem xét dựa trên thời gian và mục đích sử dụng đất thể hiện trong các loại giấy tờ, thông tin theo quy định.

Một trong những căn cứ đáng chú ý là biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế nhà đất.

Ngoài biên lai thuế, cơ quan có thẩm quyền còn phải xem xét các tài liệu, thông tin khác thuộc hồ sơ để đánh giá quá trình sử dụng đất. Vì vậy, người dân không nên chỉ dựa vào một tài liệu riêng lẻ để kết luận chính xác thời điểm bắt đầu sử dụng đất.

3. Biên lai thuế ghi thời điểm thu và thời kỳ tính thuế khác nhau thì lấy mốc nào?

Đây là vấn đề dễ phát sinh vướng mắc trong thực tế.

Ví dụ, một biên lai được lập hoặc thu tiền vào năm 1996 nhưng trên biên lai thể hiện khoản thuế phải nộp cho thời kỳ bắt đầu từ quý II năm 1992. Khi đó, cần phân biệt thời điểm thực hiện việc thu thuế với thời gian mà nghĩa vụ thuế được xác định.

Nguyên tắc mà Bộ Nông nghiệp và Môi trường lưu ý là khi các giấy tờ, thông tin dùng để xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất có sự không thống nhất, thời điểm sử dụng đất được xác định theo giấy tờ hoặc thông tin có ngày, tháng, năm sử dụng đất sớm nhất.

Do đó, không nên mặc nhiên lấy năm thực tế lập hoặc thu tiền trên biên lai làm thời điểm bắt đầu sử dụng đất. Cần xem xét chính nội dung thể hiện thời gian sử dụng đất và đối chiếu với các tài liệu khác trong hồ sơ.

4. Nếu nhiều giấy tờ thể hiện các mốc thời gian khác nhau thì xử lý thế nào?

Trường hợp hồ sơ có nhiều tài liệu cùng được sử dụng để chứng minh quá trình sử dụng đất nhưng các mốc thời gian không trùng nhau, cơ quan có thẩm quyền sẽ phải đối chiếu các giấy tờ, thông tin theo quy định.

Nguyên tắc quan trọng là lựa chọn giấy tờ hoặc thông tin thể hiện ngày, tháng, năm sử dụng đất sớm nhất trong trường hợp pháp luật quy định áp dụng nguyên tắc này.

Điều này có ý nghĩa thực tế đối với những thửa đất đã được sử dụng từ lâu nhưng hồ sơ được hình thành ở nhiều thời điểm khác nhau. Người dân nên cung cấp đầy đủ tài liệu đang có để cơ quan giải quyết có cơ sở đánh giá toàn bộ quá trình sử dụng thay vì chỉ xuất trình một giấy tờ riêng lẻ.

5. Giấy viết tay về việc xây dựng nhà có được sử dụng làm căn cứ?

Các giấy tờ viết tay liên quan đến việc thi công, xây dựng nhà ở, nếu chỉ có chữ ký giữa các bên mà không có xác nhận của cơ quan nhà nước, không đương nhiên được xem là căn cứ độc lập để xác định thời điểm sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong quá trình xem xét hồ sơ, những tài liệu này có thể được xem xét trong tổng thể các thông tin, chứng cứ liên quan nếu phù hợp với quy định và hồ sơ thực tế.

Nói cách khác, giá trị của một giấy viết tay không thể được xác định một cách tách biệt mà cần xem xét nội dung, thời điểm lập, chủ thể ký, mối liên hệ với quá trình sử dụng đất và sự phù hợp với các tài liệu khác.

6. Người dân cần lưu ý gì khi làm sổ đỏ lần đầu?

Việc xác định thời điểm sử dụng đất ổn định có thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc áp dụng quy định về cấp Giấy chứng nhận. Vì vậy, người sử dụng đất nên tập hợp đầy đủ các tài liệu có khả năng chứng minh quá trình sử dụng đất, đặc biệt là giấy tờ về quyền sử dụng đất, biên lai thuế và các tài liệu liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất.

Trong trường hợp các giấy tờ có mốc thời gian khác nhau, cần xác định rõ tài liệu nào thể hiện thời điểm sử dụng đất, tài liệu nào chỉ thể hiện thời điểm lập hoặc thực hiện một giao dịch, nghĩa vụ tài chính.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng lưu ý đây là vấn đề cần căn cứ vào hồ sơ cụ thể và quy định do địa phương ban hành theo thẩm quyền. Do đó, trường hợp có vướng mắc, người dân nên liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được xem xét trên cơ sở hồ sơ thực tế.