Đề xuất trao thẩm quyền cho UBND tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án bất động sản

Đề xuất phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh

Tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất của Quốc hội ngày 19/8/2026, Chính phủ trình định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản với nhiều nội dung liên quan trực tiếp đến việc quản lý và vận hành thị trường.

Đáng chú ý, dự thảo đề xuất thay đổi cơ quan có thẩm quyền quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo phương án được đưa ra, thẩm quyền này sẽ được chuyển từ Thủ tướng Chính phủ sang UBND cấp tỉnh.

Việc thay đổi không chỉ đơn thuần là điều chỉnh cơ quan ra quyết định mà còn thể hiện định hướng phân cấp mạnh hơn trong quản lý dự án bất động sản. Chính quyền địa phương sẽ có vai trò trực tiếp hơn trong quá trình xem xét, quyết định và kiểm tra việc thực hiện các điều kiện chuyển nhượng.

Theo định hướng của dự thảo, UBND cấp tỉnh sẽ phải chịu trách nhiệm về việc đánh giá điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật, đồng thời theo dõi quá trình thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư sau khi dự án được chấp thuận chuyển nhượng.

Phân cấp để rút ngắn quá trình xử lý dự án

Chuyển thẩm quyền về địa phương được đặt trong bối cảnh mô hình chính quyền địa phương 2 cấp đang được triển khai và yêu cầu phân quyền, phân cấp ngày càng được chú trọng.

Với phương án này, việc xử lý hồ sơ chuyển nhượng dự án có thể được thực hiện gần hơn với địa bàn nơi dự án được triển khai. UBND cấp tỉnh cũng có điều kiện thuận lợi hơn để nắm bắt tình trạng pháp lý, tiến độ thực hiện và các nghĩa vụ liên quan của dự án.

Tuy nhiên, cùng với quyền hạn được mở rộng, trách nhiệm của địa phương cũng được đặt ra rõ ràng hơn. Cơ quan có thẩm quyền không chỉ xem xét hồ sơ tại thời điểm chuyển nhượng mà còn phải bảo đảm việc kiểm tra điều kiện và trách nhiệm của các bên được thực hiện theo quy định.

Đối với chủ đầu tư, việc chuyển nhượng dự án sau khi được chấp thuận cũng không đồng nghĩa với việc chấm dứt toàn bộ nghĩa vụ liên quan. Dự thảo đặt ra yêu cầu tiếp tục thực hiện các cam kết và nghĩa vụ đối với dự án theo quy định.

Tiếp tục cắt giảm điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính

Bên cạnh phân cấp thẩm quyền, dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản còn hướng tới giảm bớt các yêu cầu không còn cần thiết trong hoạt động kinh doanh.

Cụ thể, Chính phủ đề xuất cắt giảm 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh. Các nội dung được rà soát tập trung vào một số hoạt động như sàn giao dịch bất động sản, môi giới, quản lý và tư vấn bất động sản.

Về thủ tục hành chính, dự thảo dự kiến cắt giảm 4/12 thủ tục, đơn giản hóa 7/12 thủ tục. Một thủ tục liên quan đến đăng ký, cấp quyền khai thác và sử dụng dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng được tiếp tục duy trì.

Những thay đổi này cho thấy dự thảo không chỉ tập trung vào việc phân định lại thẩm quyền giữa Trung ương và địa phương mà còn hướng tới giảm chi phí tuân thủ cho tổ chức, cá nhân tham gia thị trường.

Đẩy mạnh số hóa và xây dựng dữ liệu bất động sản

Một nội dung quan trọng khác là hoàn thiện hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản.

Dự thảo định hướng xây dựng dữ liệu theo yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống”, qua đó nâng cao khả năng cập nhật và khai thác thông tin phục vụ quản lý nhà nước cũng như hoạt động giao dịch.

Việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu được kỳ vọng góp phần tăng tính minh bạch của thị trường. Khi thông tin về dự án, chủ thể kinh doanh và các giao dịch được quản lý thống nhất hơn, cơ quan quản lý có thêm cơ sở để theo dõi thị trường, trong khi doanh nghiệp và người dân có thể thuận lợi hơn trong việc tiếp cận thông tin.

Dự thảo cũng đưa ra định hướng bổ sung mã định danh điện tử cho tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Hoàn thiện quy định về giao dịch và chuyển nhượng dự án

Ngoài vấn đề thẩm quyền, dự thảo còn tiếp tục rà soát các quy định về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai nhằm hạn chế cách hiểu khác nhau khi áp dụng.

Quy trình giao dịch bất động sản cũng được bổ sung theo hướng xác lập nguyên tắc và các bước thực hiện cơ bản. Quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án và chuyển nhượng dự án được điều chỉnh để tăng tính đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và các quy định liên quan.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo mở rộng phạm vi hợp đồng được chuyển nhượng, đồng thời quy định rõ hơn về nội dung tối thiểu và nguyên tắc thực hiện.

Một điểm đáng chú ý là cơ chế bảo lãnh đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo đề xuất, nghĩa vụ này có thể được thực hiện thông qua việc chuyển tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận giữa các bên.

Đối với dự án BT, dự thảo cũng bổ sung cơ chế hoàn thiện nghĩa vụ tài chính thông qua bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa theo quy định của pháp luật về đầu tư và đối tác công tư.

Tác động kỳ vọng đối với thị trường bất động sản

Nếu được Quốc hội thông qua theo phương án đề xuất, việc giao UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án sẽ tạo ra thay đổi đáng kể trong cơ chế quản lý dự án bất động sản.

Về phía cơ quan quản lý, địa phương sẽ được trao thêm quyền chủ động nhưng đồng thời phải nâng cao năng lực thẩm định, kiểm tra và giám sát. Việc phân cấp chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi trách nhiệm được gắn với cơ chế kiểm soát rõ ràng, hạn chế nguy cơ xử lý thiếu thống nhất hoặc bỏ sót điều kiện pháp lý.

Đối với doanh nghiệp, thay đổi này có thể tạo thuận lợi trong quá trình xử lý thủ tục chuyển nhượng dự án, đặc biệt khi hồ sơ được giải quyết tại cấp có khả năng tiếp cận trực tiếp hơn với thông tin và tình trạng thực tế của dự án.

Trong dài hạn, việc kết hợp phân cấp thẩm quyền, đơn giản hóa thủ tục và số hóa dữ liệu có thể góp phần hình thành môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch và thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, đây mới là đề xuất trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Chính phủ trình Quốc hội. Nội dung về thẩm quyền của UBND cấp tỉnh chỉ trở thành quy định chính thức khi được Quốc hội xem xét, thông qua và luật có hiệu lực theo quy định.a