Doanh nghiệp phản ứng mạnh với quy định thu bổ sung 5,4% tiền sử dụng đất: Lo ngại tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư

Quy định mới: Doanh nghiệp phải gánh hậu quả từ sự chậm trễ của cơ quan nhà nước?

Theo dự thảo Nghị định 103, trong trường hợp doanh nghiệp (DN) đã được giao đất, cho phép điều chỉnh quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa được xác định giá đất, thì khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, khoản tiền sử dụng đất phải nộp sẽ được cộng thêm phần thu bổ sung tương đương 5,4% mỗi năm, tính từ thời điểm đất được giao đến lúc có quyết định giá đất và nghĩa vụ tài chính.

Điều khiến các DN bất bình là họ không hề chây ì hay né tránh nghĩa vụ tài chính, mà sự chậm trễ xuất phát từ chính quy trình xử lý kéo dài của cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, chính họ lại là bên bị tính lãi/phạt trong khoảng thời gian chờ đợi này.

DN phản đối: “Lỗi không phải của chúng tôi”

Ông Trần Đức Vinh – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Trần Anh Group – nêu dẫn chứng điển hình: Dự án Hồng Đạt (tỉnh Long An, hiện đã sáp nhập với Tây Ninh) được giao đất từ năm 2018, nhưng đến nay vẫn chưa được cơ quan chức năng thông báo để đóng tiền sử dụng đất. Nếu quy định thu bổ sung 5,4%/năm có hiệu lực, Trần Anh Group có thể phải đóng thêm khoảng 114 tỉ đồng tiền bổ sung, trong khi giá trị tiền sử dụng đất ban đầu đã là 300 tỉ đồng. “Không thể bắt DN gánh hậu quả từ sự chậm trễ của chính quyền được. Chúng tôi luôn mong muốn được hoàn tất nghĩa vụ tài chính sớm để triển khai dự án, vay vốn và phát triển”, ông Vinh bức xúc.

Tình trạng tương tự xảy ra với Công ty Lê Thanh. Dự án của doanh nghiệp tại Q.Bình Tân (cũ), TP.HCM, được giao đất từ năm 2011, từng được Sở Tài chính thẩm định giá sử dụng đất 18 tỉ đồng. Tuy nhiên, do thay đổi thẩm quyền định giá, hồ sơ phải thẩm định lại. Sau nhiều lần gián đoạn vì công ty định giá rút lui, đến nay vẫn chưa có đơn vị nào đảm nhận lại việc này. “Chúng tôi đã mất hơn một thập kỷ để chờ đợi một kết quả định giá – giờ lại bị quy là ‘nợ thuế kéo dài’ là rất vô lý”, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc công ty Lê Thanh, chia sẻ.

Không được nộp tiền, nhưng vẫn bị tính phạt: DN thiệt đơn thiệt kép

Thực tế, doanh nghiệp không thể triển khai dự án nếu chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc chậm nộp tiền sử dụng đất dẫn đến:

• Không được cấp sổ hồng để bán sản phẩm;

• Không đủ điều kiện pháp lý để vay vốn ngân hàng;

• Không thể huy động vốn từ khách hàng;

• Tăng chi phí lãi vay do dự án chậm tiến độ;

• Mất chi phí cơ hội vì dự án “án binh bất động”.

Trong khi đó, nguyên nhân nằm ở quy trình định giá, phê duyệt, thẩm định giá đất kéo dài – điều nằm ngoài khả năng kiểm soát của DN. “Không thể hồi tố một chính sách tài chính mới để trừng phạt một sai sót do phía nhà nước gây ra”, ông Nghĩa khẳng định.

Tập đoàn lớn cũng bị ảnh hưởng

Tập đoàn Hưng Thịnh cũng bày tỏ lo ngại khi cho biết có đến 20 dự án bị tác động nếu quy định này được thông qua. Các dự án này đã được tạm nộp một phần tiền sử dụng đất, nhưng do thay đổi quy hoạch, DN sẽ phải nộp thêm phần bổ sung. Việc áp dụng hệ số 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung sẽ khiến tổng chi phí tăng cao, ảnh hưởng đến cân đối tài chính và kế hoạch triển khai dự án.

Ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp: Nên phân biệt rõ lỗi và trách nhiệm

Ông Đặng Hồng Anh – Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam – cho biết nhiều DN hội viên đã lên tiếng phản ánh về dự thảo Nghị định 103. Ông đồng tình rằng chỉ nên áp dụng mức thu bổ sung đối với trường hợp DN cố tình chậm nộp, sau khi đã được cơ quan chức năng thông báo nghĩa vụ tài chính rõ ràng.

“Nếu DN chưa được ra thông báo thu tiền thì không thể quy trách nhiệm chậm nộp cho họ. Mọi chính sách cần công bằng và có tính dự báo để nhà đầu tư an tâm bỏ vốn dài hạn. Đề xuất như hiện nay đi ngược lại tinh thần cải cách, hỗ trợ DN của Chính phủ”, ông Hồng Anh nhận định.

Ông cũng cho rằng, nếu DN không được hưởng lợi gì từ việc chậm nộp (không có dòng tiền để sinh lời), thì không có lý do chính đáng để phạt họ. “Thay vì đánh đồng mọi trường hợp, Nhà nước cần rà soát và quy trách nhiệm rõ ràng: nếu lỗi thuộc về bộ phận hành chính thì không thể bắt DN chịu”, ông nói thêm.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: Chỉ nên áp dụng từ sau 1.8.2024

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM – cho rằng cần giới hạn thời gian áp dụng quy định thu bổ sung:

• Không áp dụng hồi tố cho các trường hợp chậm xác định tiền sử dụng đất trước ngày 1.8.2024;

• Chỉ áp dụng mức thu bổ sung 5,4% cho các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê sau ngày 1.8.2024 và chỉ tính sau khi vượt quá thời hạn 180 ngày, tức là khoảng thời gian mà UBND các cấp phải hoàn thành việc ban hành quyết định giá đất theo quy định tại Luật Đất đai 2024.

Cần một chính sách đất đai công bằng và có trách nhiệm

Qua các phản hồi của DN, có thể thấy rõ một điểm chung: mọi doanh nghiệp đều muốn hoàn thành nghĩa vụ tài chính càng sớm càng tốt để triển khai dự án và tránh thiệt hại. Việc áp dụng hình thức “phạt tài chính” đối với những trường hợp lỗi nằm ở cơ quan nhà nước không chỉ bất công, mà còn làm tổn hại môi trường đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín chính sách và hiệu quả phát triển kinh tế – xã hội.

Dự thảo Nghị định 103 đang tạo ra một làn sóng phản đối mạnh mẽ từ cộng đồng doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản – nơi vốn chịu ảnh hưởng nặng nề từ thủ tục hành chính kéo dài và chi phí tài chính cao. Nếu không được điều chỉnh hợp lý, quy định này có thể trở thành rào cản lớn cho quá trình phục hồi và phát triển của thị trường.

Các chuyên gia, hiệp hội và lãnh đạo doanh nghiệp đồng loạt kiến nghị: Chỉ áp dụng mức thu bổ sung 5,4% với DN thực sự chây ì hoặc có dấu hiệu cố tình trốn tránh nghĩa vụ tài chính sau khi đã có thông báo từ cơ quan thuế. Đồng thời, cần rà soát và phân định rõ trách nhiệm giữa DN và các cơ quan nhà nước trong từng trường hợp cụ thể, tránh tạo ra gánh nặng vô lý và gây thêm áp lực cho nền kinh tế đang hồi phục.