Mặt bằng nhà phố trống chưa từng thấy: Thương hiệu chuyển dịch khỏi trung tâm

Dòng chảy "tháo chạy" khỏi vị trí đắc địa

Tình hình kinh doanh ảm đạm khiến nhiều nhà bán lẻ và doanh nghiệp F&B không thể tiếp tục "gồng lỗ" với chi phí thuê mặt bằng cao.

• Tại Hà Nội: Nhiều tuyến phố trung tâm như Phố Huế, Bà Triệu, Hàng Mã, Chùa Bộc đang tràn ngập biển cho thuê, nhiều mặt bằng đã ế ẩm từ năm trước. Tình trạng này càng thêm trầm trọng bởi việc siết chặt quản lý vỉa hè, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu của các cửa hàng mặt tiền hẹp.

• Tại TP HCM: Các tuyến đường sầm uất như Hai Bà Trưng, Lý Tự Trọng, Điện Biên Phủ, và khu vực ngoại thành như Phan Xích Long, Cách Mạng Tháng Tám cũng ghi nhận lượng mặt bằng bỏ trống gia tăng đáng kể. Nhiều cửa hàng flagship của các thương hiệu lớn, thậm chí chi nhánh ngân hàng, cũng phải đóng cửa.

Anh Quốc Huy, chủ một nhà hàng Thái tại TP HCM, cho biết dù doanh thu sụt giảm mạnh nhưng chi phí thuê lên tới 40 triệu đồng/tháng đã buộc anh phải dịch chuyển sang một khu chợ nhỏ với giá thuê chỉ còn một nửa để duy trì hoạt động. Tương tự, nhiều cửa hàng thời trang đã đóng hầu hết các chi nhánh truyền thống để tập trung vào kho hàng và bán hàng trực tuyến (online).

Nguyên nhân cốt lõi: Chi phí cao, hiệu quả quảng bá giảm

Các chuyên gia nhận định, thị trường cho thuê nhà phố đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh sâu do sự kết hợp của nhiều yếu tố:

• Cạnh tranh từ Trung tâm Thương mại và Thương mại Điện tử: Đây là yếu tố lớn nhất. Ông Nguyễn Chí Thanh (VARS) cho biết doanh số giao dịch trên các sàn thương mại điện tử (Shopee, TikTok Shop, Lazada, Tiki) trong 9 tháng đầu năm 2025 đã tăng 34,35% so với cùng kỳ. Nhu cầu mua sắm online lên ngôi trong bối cảnh người dân thắt chặt chi tiêu khiến mô hình kinh doanh truyền thống tại nhà phố không còn hiệu quả.

• Chi phí quảng bá qua mặt bằng không còn thiết yếu: Bà Cao Thị Thu Hương (Savills Việt Nam) lưu ý rằng trước đây, nhiều doanh nghiệp chấp nhận lỗ để thuê mặt bằng đắc địa nhằm quảng bá thương hiệu. Hiện nay, sự bùng nổ của truyền thông đa phương tiện đã làm giảm vai trò thiết yếu của việc quảng bá qua mặt bằng vật lý.

• Chi phí thuê không tương xứng với giá trị kinh doanh: Sự lệch pha giữa kỳ vọng giá thuê của chủ sở hữu và khả năng chi trả, lợi nhuận thực tế của khách thuê đã đẩy nhiều mặt bằng vào tình trạng bỏ trống kéo dài.

Dịch chuyển mô hình kinh doanh và giải pháp thích ứng

Xu hướng mới cho thấy các thương hiệu đang thay đổi chiến lược để tối ưu hóa chi phí và vận hành:

1. Chuyển sang Online và Kho hàng trong ngõ: Nhiều chuỗi thời trang và phụ kiện chuyển chi phí lớn từ mặt bằng đẹp sang thuê nhà trong ngõ giá rẻ hơn để làm kho hàng, đồng thời dồn lực làm marketing trực tuyến.

2. Tập trung vào cửa hàng Flagship và Giao hàng: Các thương hiệu F&B giảm số lượng cửa hàng mở theo chuỗi. Họ tập trung vào các cửa hàng flagship (đầu tàu) vừa đáp ứng nhận diện thương hiệu vừa thuận tiện cho dịch vụ giao hàng. Các hãng đồ ăn nhanh đặc thù tìm kiếm địa điểm có kho bếp tiện lợi để chế biến đồ mang đi, không còn ưu tiên mặt bằng giá cao để thu hút khách tại chỗ.

3. Ưu tiên Trung tâm Thương mại: Một số thương hiệu chuyển sang trung tâm thương mại, nơi có các mô hình thuê linh hoạt và cho phép chia sẻ doanh thu.

Khuyến nghị cho các bên:

• Chủ nhà: Cần giảm kỳ vọng giá thuê và áp dụng các hợp đồng linh hoạt, chiết khấu giai đoạn đầu.

• Khách thuê: Cần tích cực tìm kiếm các mô hình kết hợp kinh doanh truyền thống và trực tuyến để duy trì sức cạnh tranh.

Thị trường nhà phố đang trải qua một cuộc "sàng lọc tự nhiên", loại bỏ những mặt bằng không còn đáp ứng yêu cầu về tiện ích, vận hành và chi phí hợp lý trong bối cảnh kinh tế số.