Bản sửa đổi quan trọng Nghị định 226/2025 về Luật Đất Đại

1. Ban hành & hiệu lực pháp lý

   • Ban hành ngày 15-8-2025, có hiệu lực ngay từ ngày này.

   • Bãi bỏ các văn bản: Nghị định 96/2019/NĐ-CP và 26/2021/NĐ-CP.

2. Mục tiêu
   Sửa đổi, bổ sung nhiều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, loại bỏ chồng chéo, tăng minh bạch và linh hoạt.

3. Điểm sửa đổi chính – Định giá đất

   • Mở rộng nguồn dữ liệu định giá: bao gồm giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

   • Quy định thứ tự ưu tiên nguồn dữ liệu rõ ràng. Cần giải trình nếu sử dụng dữ liệu ngoài tỉnh.

   • Giá tài sản gắn liền với đất (cây lâu năm, rừng trồng) được định giá theo phương pháp phù hợp: thu nhập còn lại hoặc giá bồi thường UBND tỉnh.

   • Chi phí trong định giá đất được chỉ rõ, bao gồm xây dựng, thiết bị, tư vấn, san lấp... và loại trừ chi phí nhà ở nếu phân lô bán nền.

4. Bồi thường, tái định cư khi thu hồi đất

   • Bổ sung khoản 7a: Chủ tịch UBND xã điều chỉnh quyết định thu hồi khi có thay đổi quy hoạch, mốc giới trong dự án đang thi hành.

   • Bổ sung 14a: Bồi thường cây lâu năm có thể tính theo thiệt hại thực tế; địa phương có thể ban hành đơn giá khi chưa có khung chuẩn.

5. Ghi nợ tiền sử dụng đất
   
    

   • Cá nhân/hộ gia đình lần đầu đăng ký cấp “sổ đỏ” có thể ghi nợ tiền sử dụng đất. Nghĩa vụ thanh toán phát sinh khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, có ưu đãi với hộ nghèo.

6. Quy hoạch, đăng ký đất đai, tư vấn chuyên nghiệp

   • Thêm điều khoản yêu cầu chuyên gia tư vấn có năng lực, phù hợp chuyên ngành trong việc lập quy hoạch cấp tỉnh/xã.

   • UBND cấp xã được yêu cầu phối hợp trong công tác đo đạc, bản đồ, ký xác nhận khi đăng ký cấp giấy chứng nhận.

7. Thẩm quyền đấu giá, phê duyệt, hồ sơ và chuyển tiếp

   • Phân cấp rõ thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá tùy theo cấp xã hoặc tỉnh.

   • Quy định hồ sơ, báo cáo thuyết minh và lưu trữ tối thiểu 10 năm. Có điều khoản chuyển tiếp cho dự án đang thực thi.

8. Tác động thực tiễn

   • Giá đất tiệm cận thị trường, linh hoạt, tránh áp giá cứng, thúc đẩy minh bạch và thu ngân sách hiệu quả.

   • Nhà đầu tư và người dân được giảm áp lực tài chính thông qua ghi nợ; thủ tục rõ ràng, liên thông.

   • UBND xã, tỉnh có nền tảng pháp lý vững để xử lý vướng mắc phát sinh.

Kết luận:
Nghị định 226/2025 mang tính cải cách sâu, mở rộng phạm vi điều chỉnh về định giá đất, bồi thường, quy hoạch, đấu giá và thủ tục hành chính, góp phần tăng minh bạch, giảm vướng mắc pháp lý và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.