Bí Kíp Vàng Giúp Bạn Tránh Sập Bẫy Lừa Đảo Khi Mua Đất Nền

Chị Nhung (quận 12, TP.HCM) chia sẻ rằng sau khi mua căn hộ, chị liên tục nhận được các cuộc gọi mời chào mua bán bất động sản, đặc biệt là đất nền. "Trung bình một tuần tôi nhận khoảng 2-3 cuộc gọi mời chào mua chung cư, đất nền. Các bạn sale rất chuyên nghiệp, trình bày dự án đầy đủ tiện ích, giá rẻ và được ngân hàng hỗ trợ, nên nếu không tỉnh táo thì rất dễ sập bẫy", chị Nhung nói.

Anh Hiên (quận Tân Bình, TP.HCM) cũng gặp tình huống tương tự và bày tỏ băn khoăn: "Với người không nắm về pháp luật, cũng không có kiến thức về xây dựng thì thực sự chúng tôi không biết nên yêu cầu xem giấy tờ gì, nguy cơ bị lừa rất cao. Dù vậy, tôi cũng băn khoăn là dự án xấu có thì cũng có dự án tốt, nếu muốn đầu tư thì cần trang bị gì để không bỏ lỡ cơ hội".

Thực tế, nhiều người dân hiện nay chưa nắm rõ các quy định liên quan đến việc mua bán đất nền, từ việc ai được bán, ai được mua cho đến những lưu ý cần thiết khi giao dịch. Do đó, việc trang bị kiến thức về loại tội phạm này là vô cùng cần thiết để tránh trở thành nạn nhân.

Kiểm Tra Kỹ Thông Tin Dự Án – Lá Chắn Chống Lừa Đảo

Theo Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM, phân lô bán nền là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Trong đó, chủ đầu tư chỉ xây dựng hạ tầng kỹ thuật (đường, điện, nước, cây xanh...) rồi chuyển nhượng các lô đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2023 vẫn cho phép hình thức phân lô bán nền, nhưng đây là một hình thức kinh doanh bất động sản gắn liền với các dự án của chủ đầu tư.

ThS Hoàng cảnh báo, nhiều cá nhân sở hữu thửa đất lớn, dù chưa tách thửa hợp pháp, vẫn tự ý "vẽ" sơ đồ phân lô, quảng cáo là "dự án đất nền" để lừa người mua, thậm chí là phân lô đất nông nghiệp. Để lách luật, họ thường không ký hợp đồng chuyển nhượng các lô đất "ảo" này mà chỉ ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng nguyên tắc, hứa hẹn sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức khi được tách thửa. Hậu quả là người mua có thể mất tiền, không được cấp sổ đỏ, hoặc dính vào các tranh chấp pháp lý.

Để tránh trở thành nạn nhân của các vụ lừa đảo mua đất nền, ThS Hoàng khuyên người dân cần xem xét kỹ lưỡng các giấy tờ, hồ sơ pháp lý của dự án, cũng như kiểm tra thực tế. Các điều kiện phân lô bán nền đã được quy định chi tiết tại Điều 31, Điều 32 Luật KDBĐS 2023. Người mua cần lưu ý một số vấn đề quan trọng sau:

• Bên chuyển nhượng phải là chủ đầu tư dự án bất động sản: Chỉ doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư dự án mới được phép phân lô bán nền. Cá nhân không thể là chủ đầu tư của dự án phân lô bán nền. Nếu có cá nhân nào bán, đó chắc chắn là dấu hiệu lừa đảo. Người mua cần kiểm tra kỹ thông tin của bên chuyển nhượng qua Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Quyết định chủ trương đầu tư, Chấp thuận chủ trương đầu tư...

• Xác định vị trí và khu vực dự án: Cần kiểm tra xem khu vực của dự án có thuộc diện được phân lô bán nền hay không. Theo khoản 6 Điều 31 Luật KDBĐS 2023, các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, hoặc khu đất được đấu giá để làm dự án xây dựng nhà ở sẽ không được phép có dự án phân lô bán nền. Các khu vực còn lại phải thuộc phạm vi được UBND cấp tỉnh cho phép phân lô bán nền.

• Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tình trạng pháp lý: Đảm bảo chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích dự án và lô đất bạn định mua nằm trong diện tích đất đã có Giấy chứng nhận. Đồng thời, kiểm tra tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất: đất không đang có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, và không thuộc diện cấm hoặc bị đình chỉ giao dịch.

• Kiểm tra hạ tầng kỹ thuật: Đảm bảo chủ đầu tư đã xây dựng xong các hạng mục hạ tầng kỹ thuật (đường, hệ thống cấp thoát nước, điện...) theo quy hoạch được duyệt và đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Hạ tầng phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải, và có hợp đồng với các nhà cung cấp dịch vụ.

• Kiểm tra nghĩa vụ tài chính: Xác nhận chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan) đối với Nhà nước đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh.

• Yêu cầu văn bản thông báo đủ điều kiện chuyển nhượng: Quan trọng nhất, Luật KDBĐS 2023 quy định trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo gửi cơ quan quản lý nhà nước về KDBĐS cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. Văn bản trả lời của cơ quan quản lý này là điều kiện bắt buộc. Do đó, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản này trước khi quyết định đặt cọc hoặc nhận chuyển nhượng lô đất.

Nắm vững những "bí kíp" này sẽ giúp bạn tự tin hơn khi tìm hiểu và đầu tư đất nền, tránh được những rủi ro không đáng có.

 

Liên hệ tư vấn:

Email: tuvan1@luatnguyen.com | tuvan2@luatnguyen.com

Zalo Official: Văn Phòng Luật Sư Luật Nguyễn

Fanpage: LUẬT NGUYỄN

Website: luatnguyen.vn

Q-BTT Luật Nguyễn