Giá nhà đất TP.HCM sau sáp nhập vẫn cao, không giảm như kỳ vọng

Số liệu trung bình toàn thành phố có xu hướng giảm nhưng thực chất chỉ là hiệu ứng cộng gộp từ các khu vực mới sáp nhập có mức giá thấp. Tại khu vực lõi TP.HCM, giá gần như không đổi, thậm chí một số dự án còn nhích lên.

Ảo giảm, thật không giảm
Anh Minh Tuấn, một môi giới lâu năm ở khu Đông, cho biết gần đây ngày nào cũng có khách gọi hỏi về tin đồn giá nhà đất giảm mạnh. “Khi đưa bảng giá dự án ở TP Thủ Đức (cũ), khách đều bất ngờ vì không hề giảm so với nửa năm trước, thậm chí dự án pháp lý hoàn chỉnh, vị trí đẹp còn tăng 1–2%,” anh nói. Việc giảm giá, theo anh Tuấn, chỉ tồn tại trong báo cáo tổng hợp chứ không diễn ra trong giao dịch thực tế.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Thanh Hùng, Phó giám đốc một công ty bất động sản, phân tích: chi phí đất chiếm tỉ trọng lớn và khung giá đất nhà nước chưa từng giảm, nên doanh nghiệp không có cơ sở hạ giá bán. “Người mua kỳ vọng là đúng, nhưng thực tế kinh doanh lại khác,” ông nhấn mạnh.

Báo cáo Savills cho thấy giá sơ cấp căn hộ, nhà phố, biệt thự tại TP.HCM cũ năm 2024 và quý I-2025 trung bình khoảng 90 triệu đồng/m². Trong khi đó, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) ghi nhận mức khoảng 40 triệu đồng/m² hoặc thấp hơn. Khoảng cách này kéo giá trung bình toàn thành phố xuống khi tính chung trên quy mô địa lý mới.

Cung khan hiếm, cầu dè dặt
Theo DKRA Group, tháng 7-2025, sức cầu nhà phố, biệt thự chỉ đạt 8% nguồn cung sơ cấp, giảm 75% so với tháng trước. Giao dịch tập trung ở sản phẩm giá hợp lý: dưới 6 tỉ đồng/căn tại Long An, Bình Dương; dưới 10 tỉ đồng/căn tại TP.HCM cũ.

Giá sơ cấp tháng 7 hầu như không biến động, vẫn ở mức cao do chi phí đầu vào. Chủ đầu tư tung ra nhiều ưu đãi như miễn phí quản lý, tặng nội thất, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ vay ngân hàng. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng nhẹ 1–2%, nhất là các dự án pháp lý hoàn thiện, có vị trí thương mại tốt.

Chờ cú hích từ quy hoạch và lãi suất
Các chuyên gia nhận định sáp nhập địa giới không tạo tác động tức thì lên giá. Bà Cao Thị Thanh Hương, Savills Việt Nam, cho rằng giá bán phụ thuộc chủ yếu vào nhu cầu ở thực, hạ tầng kết nối và đặc điểm dân cư. Khi chi phí đầu vào chưa thay đổi, giá khó giảm.

Diễn biến giá sau sáp nhập sẽ phụ thuộc vào tiến trình điều chỉnh quy hoạch và hiệu lực của các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở. Đây là giai đoạn then chốt để tái cơ cấu quỹ đất giữa đất ở, công nghiệp và nông nghiệp, ảnh hưởng trực tiếp đến khung giá và chiến lược phát triển dự án.

Cả Savills và DKRA đều chung quan điểm: lãi suất cho vay bất động sản là yếu tố nhanh nhất hỗ trợ thị trường nửa cuối 2025. Nếu lãi suất ổn định, người mua sẽ có động lực trở lại, chủ đầu tư cũng tự tin triển khai dự án.

Để thị trường phát triển bền vững, các chuyên gia nhấn mạnh ba điều kiện then chốt: cân bằng cung – cầu, kiểm soát tín dụng và hoàn thiện pháp lý.