Cải cách hợp đồng xây dựng theo Nghị định 210/2026

I. Tầm nhìn chiến lược và bối cảnh chuyển dịch pháp lý

Bản chất của quản lý dự án đầu tư xây dựng luôn xoay quanh việc kiểm soát ba trụ cột: Tiến độ - Chi phí - Chất lượng. Tuy nhiên, thực tiễn nhiều năm qua cho thấy, điểm nghẽn lớn nhất gây ra sự đình trệ của hàng loạt dự án trọng điểm lại xuất phát từ các xung đột trong cơ chế tài chính và thiếu hụt chế tài xử lý bất đồng hợp đồng.

Sự ra đời của Nghị định 210/2026/NĐ-CP không đơn thuần là việc sửa đổi bổ sung các kỹ thuật lập quy, mà là sự kiến tạo một hệ sinh thái pháp lý cân bằng hơn. Bằng việc siết chặt kỷ luật ngân sách ở khâu ứng vốn, đồng thời trao thêm "khí tài" bảo vệ quyền lợi chính đáng cho bên thi công, khung pháp lý mới hướng tới mục tiêu tối thượng: Minh bạch hóa dòng tiền và giảm thiểu chi phí ẩn cho toàn ngành xây dựng.

II. Đột phá trong cơ chế dòng tiền: Tạm ứng và Thu hồi vốn

1. Tối ưu hóa định mức tạm ứng – Tạm biệt rủi ro chiếm dụng vốn

Trước đây, việc thiếu các khung giới hạn cụ thể hoặc áp dụng linh hoạt quá mức thường dẫn đến hai kịch bản cực đoan:

• Chủ đầu tư ứng quá ít: Nhà thầu đứt gãy dòng tiền lưu động ngay từ giai đoạn huy động máy móc, nhân lực.

• Chủ đầu tư ứng quá nhiều: Xuất hiện rủi ro nhà thầu sử dụng vốn sai mục đích, sa lầy tài chính ở các dự án khác, dẫn đến nguy cơ bỏ dở công trình.

Nghị định mới đã giải quyết triệt để bài toán này bằng việc áp sàn và trần pháp lý rõ ràng. Mức sàn (10% - 20%) đóng vai trò là "nguồn nhiên liệu tối thiểu" bắt buộc để kích hoạt bộ máy thi công. Trong khi đó, mức trần (không quá 30%) đóng vai trò là "van an toàn", ngăn ngừa rủi ro thất thoát ngân sách và kiểm soát tối đa nghĩa vụ bảo lãnh của các tổ chức tín dụng.

2. Thu hồi vốn ứng triệt để – Bài toán an toàn tài chính

Điểm mới có tính đột phá cao nằm ở thuật toán thu hồi tạm ứng. Cơ chế khấu trừ luỹ tiến theo tỷ lệ hoàn thành khối lượng (giảm trừ dần trong các kỳ thanh toán và dứt điểm hoàn toàn khi sản lượng nghiệm thu đạt mốc 80%) giúp:

• Đối với Chủ đầu tư: Loại bỏ nguy cơ tồn đọng nợ khó đòi khi dự án tiến về đích.

• Đối với Hệ thống ngân hàng: Giảm thiểu rủi ro phải kích hoạt nghĩa vụ hoàn trả của bảo lãnh tạm ứng trong giai đoạn cuối dự án.

III. Tái cân bằng thế lực: Quyền tạm dừng và cơ chế giải quyết tranh chấp

1. Ban xử lý tranh chấp (DAB) – Chuẩn hóa tiệm cận thông lệ quốc tế (FIDIC)

Xung đột trong hợp đồng xây dựng là điều khó tránh khỏi do tính chất kéo dài và phức tạp của công trình. Việc thể chế hóa mô hình Ban xử lý tranh chấp (DAB) ngay trong quá trình thực hiện hợp đồng mang lại những giá trị vượt trội:

2. Quyền tạm dừng thi công – Tấm lá chắn tự vệ cho Nhà thầu

Nghị định mới đánh dấu bước tiến lớn trong việc bảo vệ quyền lợi bên nhận thầu. Khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ tài chính quá 28 ngày so với cam kết, nhà thầu được trao quyền chủ động tạm dừng công việc mà không bị coi là vi phạm hợp đồng. Quy định này trực tiếp loại bỏ tư duy "chủ đầu tư luôn ở thế cửa trên", buộc bên giao thầu phải nâng cao trách nhiệm quản trị nguồn vốn và giải ngân đúng hạn.

IV. Định hướng hành động cho các chủ thể tham gia thị trường

Để chuẩn bị tốt nhất cho thời điểm quy định mới chính thức đi vào cuộc sống, các bên liên quan cần khẩn trương thực hiện lộ trình thích ứng:

1. Khuyến nghị cho Chủ đầu tư (Bên giao thầu)

• Rà soát mẫu hợp đồng: Chuẩn hóa lại toàn bộ hệ thống điều khoản thanh - quyết toán và tạm ứng theo đúng khung tỷ lệ mới.

• Lập kế hoạch vốn dòng: Tối ưu hóa dòng tiền dự án để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán không bị gián đoạn quá hạn 28 ngày.

• Tích hợp điều khoản DAB: Đưa cơ chế DAB vào hồ sơ mời thầu như một tiêu chí bắt buộc để quản trị rủi ro dự án.

2. Khuyến nghị cho Nhà thầu xây dựng (Bên nhận thầu)

• Nâng cao năng lực hồ sơ: Chuẩn hóa quy trình nghiệm thu, lập bảng xác nhận khối lượng để rút ngắn thời gian làm thủ tục thanh toán.

• Quản trị bảo lãnh: Chủ động làm việc với các ngân hàng để tối ưu hóa chi phí phát hành bảo lãnh tạm ứng và bảo lãnh thực hiện hợp đồng.

• Đào tạo nhân sự: Tăng cường năng lực pháp lý cho đội ngũ Giám đốc dự án và Kỹ sư QS để khai thác hiệu quả các quyền lợi mới được pháp luật bảo vệ.