Quy định tính tiền sử dụng đất khi lên thổ cư 2026

TÍNH CẤP THIẾT VÀ BỐI CẢNH BAN HÀNH CÔNG VĂN 7713/BTC-QLCS

Trong quá trình thi hành Luật Đất đai, việc xác định nghĩa vụ tài chính luôn là rào cản lớn nhất đối với người dân. Xuất phát từ kiến nghị của đại biểu Quốc hội Phạm Trọng Nhân (Đoàn TP.HCM) về sự thiếu đồng nhất trong cách hiểu điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, Bộ Tài chính đã chính thức có văn bản phúc đáp. Công văn 7713/BTC-QLCS ra đời không chỉ đóng vai trò hướng dẫn nghiệp vụ cho cơ quan Thuế mà còn minh bạch hóa quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chấm dứt tình trạng mỗi địa phương áp dụng một kiểu.

NHẬN DIỆN 3 NHÓM ĐẤT ĐƯỢC HƯỞNG CHÍNH SÁCH CHUYỂN ĐỔI

Theo hướng dẫn mới nhất, để được áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15, nguồn gốc thửa đất của hộ gia đình, cá nhân bắt buộc phải rơi vào một trong ba bối cảnh lịch sử pháp lý sau:

• Thứ nhất: Diện tích đất nông nghiệp, ao, vườn nằm chung một thửa với đất ở đã được cơ quan nhà nước ghi nhận từ thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu.

• Thứ hai: Quỹ đất vốn dĩ là ao, vườn liền kề với nhà ở nhưng chủ sở hữu đã chủ động tách thửa nhằm mục đích chuyển nhượng, giao dịch quyền sử dụng.

• Thứ ba: Thửa đất có nguồn gốc ao, vườn gắn với nhà ở nhưng do yếu tố khách quan từ phía cơ quan đo đạc (đã tự phân tách thành các bản trích lục riêng biệt trước thời điểm 01/7/2014).

Những quy định này nhắm tới việc bảo vệ quyền lợi cho những người dân sinh sống ổn định, lâu dài trên các khu đất có đặc thù pha trộn nhiều mục đích sử dụng trong quá khứ.

PHÂN TÍCH CHUYÊN SÂU CÔNG THỨC TÍNH TIỀN SỬ Dụng ĐẤT PHÂN TẦNG

Điểm sáng giá nhất trong hệ thống pháp luật hiện hành là việc áp dụng cơ chế thu tiền "phân tầng" dựa trên hạn mức giao đất của từng địa phương, thay vì thu cào bằng. Khi quyết định chuyển mục đích sử dụng được phê duyệt, cơ quan chức năng sẽ lấy mốc giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp (tạo ra khoản chênh lệch địa tô). Khoản chênh lệch này sẽ bị tính phí theo 3 cấp độ:

• Cấp độ 1 - Ưu đãi cao nhất (Thu 30% chênh lệch): Áp dụng cho phần diện tích xin lên thổ cư nằm gọn trong "hạn mức giao đất ở" do UBND cấp tỉnh quy định.

• Cấp độ 2 - Mức thu tiêu chuẩn (Thu 50% chênh lệch): Áp dụng cho phần diện tích dôi dư vượt hạn mức, nhưng tổng diện tích vượt này không được quá 1 lần mức chuẩn.

• Cấp độ 3 - Mức thu tuyệt đối (Thu 100% chênh lệch): Đánh thẳng vào phần diện tích đất vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở.

Công thức này thể hiện sự điều tiết vĩ mô xuất sắc của Nhà nước: Vừa tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu chỗ ở thực sự với chi phí thấp (mức 30%), vừa ngăn chặn tình trạng đầu cơ, chuyển đổi diện tích khổng lồ để phân lô bán nền (mức 100%).

NGUYÊN TẮC "MỘT LẦN - MỘT THỬA": GIỚI HẠN CỦA ĐẶC QUYỀN

Bộ Tài chính nhấn mạnh nguyên tắc quản lý nghiêm ngặt từ ngày 01/8/2024: Chính sách tính tiền phân tầng ưu đãi nêu trên là một "đặc quyền hữu hạn". Cụ thể, mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình chỉ được phép sử dụng quyền lợi này duy nhất một lần trong đời và chỉ được áp dụng trên đúng một thửa đất do họ tự chỉ định. Đặc biệt, luật mới hoàn toàn không yêu cầu phải cộng dồn diện tích đất thổ cư mà người đó đang sở hữu ở những nơi khác vào để xét duyệt hạn mức. Tuy nhiên, nếu cơ quan chức năng phát hiện hộ gia đình đã từng dùng "quota" này trước đây mà vẫn tiếp tục nộp hồ sơ xin ưu đãi cho thửa đất thứ hai, hồ sơ sẽ lập tức bị chuyển sang khung xử lý khác và không được hưởng chính sách này nữa.

CƠ CHẾ MIỄN GIẢM VÀ CHUYỂN ĐỔI LINH HOẠT TỪ NGHỊ QUYẾT 254

Bên cạnh công thức tính toán, bài viết cũng mở rộng thêm các giá trị pháp lý từ Nghị quyết 254/2025/QH15. Hệ thống thủ tục hành chính đã được tinh gọn đáng kể. Điển hình là việc người dân thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất/thuê đất sẽ được tự động áp dụng mà không cần làm thủ tục xin xỏ, trình duyệt rườm rà (ngoại trừ trường hợp chỉ được miễn có thời hạn). Ngoài ra, khi chuyển đổi, người dân có quyền linh hoạt nộp tiền một lần cho cả vòng đời dự án (tính theo chênh lệch) hoặc chọn phương án trả tiền thuê đất hằng năm dựa trên định giá của loại hình đất mới, giúp giảm tải áp lực tài chính ban đầu.