Chuyển đất sang đất ở: Ai được nộp chỉ 30% tiền chênh lệch?

Chính sách mới mở ra cơ hội giảm đáng kể tiền sử dụng đất

Khi chuyển đất sang mục đích ở, khoản tiền người sử dụng đất phải thực hiện thường được xác định trên cơ sở chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất trước khi chuyển mục đích. Với những thửa đất có nguồn gốc đặc thù như đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa với đất ở, chính sách mới tạo ra cơ chế tính tiền theo từng phần diện tích thay vì áp dụng đồng loạt mức 100%.

Điểm đáng chú ý là mức tiền phải nộp được phân tầng theo hạn mức đất ở. Đây là yếu tố có thể tạo ra sự khác biệt rất lớn về nghĩa vụ tài chính giữa các trường hợp có cùng nhu cầu chuyển mục đích nhưng khác nhau về diện tích và nguồn gốc đất.

Theo quy định mới, phần diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở được tính ở mức 30% khoản chênh lệch. Phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức được tính 50% chênh lệch. Đối với phần diện tích vượt quá mức này, người sử dụng đất phải thanh toán 100% khoản chênh lệch.

Như vậy, không thể chỉ nhìn vào diện tích thửa đất để xác định số tiền phải nộp. Cần đồng thời xem xét nguồn gốc sử dụng đất, hạn mức đất ở được áp dụng tại địa phương và diện tích xin chuyển.

Ai có thể được hưởng mức thu 30%?

Mức tính 30% không phải là chính sách giảm tiền áp dụng chung cho tất cả trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.

Cơ chế này tập trung vào một số nhóm đất có mối liên hệ với đất ở, trong đó có đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở; đất có nguồn gốc là vườn, ao gắn với đất ở được tách ra để thực hiện chuyển quyền; cùng một số trường hợp đất được đo đạc, tách thửa theo nguồn gốc được quy định.

Với các trường hợp thuộc phạm vi chính sách, phần diện tích xin chuyển nằm trong hạn mức giao đất ở sẽ là phần được hưởng mức tính thấp nhất.

Điều này có ý nghĩa đặc biệt đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu thửa đất có diện tích vườn, ao lớn và có nhu cầu hợp thức hóa một phần diện tích thành đất ở. Nếu đáp ứng đủ điều kiện, nghĩa vụ tài chính có thể thấp hơn đáng kể so với cách tính toàn bộ chênh lệch.

Diện tích vượt hạn mức không còn được hưởng cùng một mức

Một trong những điểm cần đặc biệt lưu ý là mức 30% không được áp dụng cho toàn bộ diện tích nếu diện tích xin chuyển vượt hạn mức.

Cách tính được chia thành các lớp:

• Trong hạn mức giao đất ở: tính 30% phần chênh lệch.
• Phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức: tính 50% phần chênh lệch.
• Phần vượt quá một lần hạn mức: tính 100% phần chênh lệch.

Cách phân tầng này khiến tổng số tiền phải nộp phụ thuộc trực tiếp vào hạn mức mà địa phương quy định tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích.

Do đó, người dân không nên tự ước tính nghĩa vụ tài chính chỉ dựa trên giá đất và diện tích. Trước khi thực hiện thủ tục, cần xác định chính xác hạn mức đất ở được áp dụng cho trường hợp của mình.

Vì sao có người phải nộp 100% chênh lệch?

Mức 100% không chỉ xuất hiện khi diện tích chuyển mục đích vượt quá giới hạn được hưởng chính sách.

Một nguyên tắc quan trọng khác là ưu đãi chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân đối với một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn.

Nếu người dân đã sử dụng chính sách ưu đãi cho một thửa đất, những lần chuyển mục đích tiếp theo hoặc việc xin chuyển tại thửa đất khác sẽ không tiếp tục được hưởng mức 30% và 50%. Khi đó, tiền sử dụng đất được xác định theo mức 100% phần chênh lệch theo quy định.

Trường hợp một người sở hữu nhiều thửa đất, kể cả các thửa nằm tại những địa phương khác nhau, cũng không đồng nghĩa với việc mỗi thửa đều được hưởng ưu đãi. Người sử dụng đất phải lựa chọn một thửa để áp dụng chính sách và thực hiện cam kết theo yêu cầu.

Đây là điểm có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định lựa chọn thửa đất nào để chuyển mục đích trước.

Giá đất nào được sử dụng để tính tiền?

Một yếu tố quyết định trực tiếp đến số tiền phải nộp là giá đất được sử dụng tại thời điểm chuyển mục đích.

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp được xác định căn cứ vào bảng giá đất có hiệu lực tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều này có nghĩa người dân không nên lấy giá đất tại thời điểm mua đất, giá giao dịch trên thị trường hoặc một bảng giá cũ để tự xác định nghĩa vụ tài chính.

Cùng một diện tích đất, nhưng nếu thời điểm ra quyết định chuyển mục đích khác nhau thì số tiền phải nộp có thể khác nhau do bảng giá đất và các căn cứ tính tiền tại từng thời điểm có thể thay đổi.

Hạn mức được xác định theo cá nhân, không chia theo số thành viên

Một vấn đề dễ gây nhầm lẫn là cách xác định hạn mức khi người sử dụng đất là hộ gia đình.

Hạn mức giao đất ở được xác định theo quy định của địa phương tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích và được tính theo hạn mức dành cho cá nhân, không tự động nhân lên theo số người trong hộ.

Do đó, một gia đình có nhiều thành viên không đồng nghĩa với việc được cộng dồn hạn mức của từng người để mở rộng diện tích hưởng mức 30% hoặc 50%.

Đối với hộ gia đình đã được tách hộ theo quy định, trường hợp đủ điều kiện có thể được xem xét như một đối tượng độc lập. Đây là yếu tố cần được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể khi xử lý hồ sơ.

Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng đất

Nếu nhiều hộ gia đình hoặc cá nhân cùng có quyền sử dụng một thửa đất, cách xác định hạn mức còn phụ thuộc vào khả năng tách thửa.

Nếu pháp luật địa phương cho phép tách thửa, mỗi hộ hoặc cá nhân được tách thành thửa riêng có thể được xác định hạn mức để áp dụng chính sách đối với phần đất của mình.

Ngược lại, nếu không thể tách thửa, hạn mức sẽ được xác định theo trường hợp người được cử làm đại diện đứng tên quyền sử dụng đất.

Vì vậy, tình trạng pháp lý của thửa đất và khả năng tách thửa cần được kiểm tra trước khi lựa chọn phương án chuyển mục đích.

Người đã chuyển đất từ năm 2024 đến 2025 có được tính lại?

Chính sách mới cũng đặt ra cơ chế xử lý đối với những trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích trong khoảng thời gian từ 1/8/2024 đến trước 1/1/2026.

Nếu chưa nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất, cơ quan thuế có thể áp dụng chính sách mới để xác định nghĩa vụ tài chính.

Trường hợp đã nhận thông báo nhưng chưa nộp tiền, người sử dụng đất có thể đề nghị tính lại. Khi đó, số tiền phải thực hiện sẽ căn cứ theo kết quả tính toán mới, đồng thời xử lý tiền chậm nộp nếu phát sinh.

Đối với trường hợp đã nộp tiền, việc tính lại cũng có thể dẫn tới hai khả năng. Nếu số tiền theo cách tính mới thấp hơn số tiền đã nộp, phần chênh lệch được xử lý theo cơ chế hoàn trả hoặc bù trừ nghĩa vụ tài chính. Nếu số tiền mới cao hơn, người sử dụng đất phải nộp bổ sung phần còn thiếu và khoản tiền chậm nộp tương ứng.

Không nên bỏ lỡ thời hạn đề nghị tính lại

Đối với những người thuộc diện được xem xét tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất, thời hạn là vấn đề đặc biệt quan trọng.

Văn bản đề nghị phải được gửi chậm nhất trước ngày 1/1/2027. Sau thời điểm này, các đề nghị tính lại theo cơ chế chuyển tiếp nêu trên sẽ không còn được giải quyết.

Hồ sơ được tiếp nhận thông qua Bộ phận Một cửa liên thông. Sau khi tiếp nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định hạn mức, chuyển thông tin cần thiết cho cơ quan thuế và thực hiện việc tính tiền sử dụng đất.

Người dân sau đó nhận thông báo về nghĩa vụ tài chính hoặc thông báo điều chỉnh nếu thuộc trường hợp được tính lại.

Cần kiểm tra gì trước khi xin chuyển mục đích?

Để tránh phát sinh khoản tiền ngoài dự kiến, người sử dụng đất nên kiểm tra đồng thời nhiều yếu tố thay vì chỉ quan tâm đến giá đất.

Trước hết cần xác định nguồn gốc thửa đất có thuộc nhóm được hưởng chính sách hay không. Tiếp đó là hạn mức giao đất ở tại địa phương, diện tích dự kiến chuyển mục đích, lịch sử chuyển mục đích từ ngày 1/8/2024 và bảng giá đất áp dụng tại thời điểm ra quyết định.

Đặc biệt, nếu gia đình sở hữu nhiều thửa đất, cần cân nhắc kỹ thửa nào nên sử dụng chính sách ưu đãi, bởi quyền hưởng mức 30% và 50% không được sử dụng lặp lại tùy ý.