Hậu quả của việc ký hợp đồng chuyển nhượng "hai giá"

KÊ KHAI GIÁ BÁN ĐẤT THẤP HƠN THỰC TẾ: "TIẾT KIỆM" THUẾ HAY TỪ ĐÀO HỐ CHÔN MÌNH

Việc ghi giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn thực tế nhằm giảm thuế TNCN và lệ phí trước bạ tiềm ẩn rủi ro bị phạt tới 3 lần số tiền trốn thuế, thậm chí là truy cứu trách nhiệm hình sự và mất trắng khoản tiền chênh lệch khi xảy ra tranh chấp.

Bản chất của việc "lách luật" khi khai giá chuyển nhượng

Trong cơn sốt đất hay những giao dịch dân sự thông thường, chúng ta không lạ gì cảnh người bán và người mua rỉ tai nhau: "Giá bán 5 tỷ nhưng mình ghi trên hợp đồng công chứng 1 tỷ thôi nhé, cho đỡ thuế!".

Nhiều người nghĩ rằng chỉ cần giá ghi trên hợp đồng không thấp hơn bảng giá đất của UBND tỉnh là "an toàn". Tuy nhiên, theo Văn bản hợp nhất số 02/VBHN-BTC, cơ quan Thuế tính thuế dựa trên giá thực tế giao dịch. Khi bạn cố tình làm sai lệch con số này, hành vi đó không còn là "tối ưu thuế" mà chính thức bước sang ranh giới của hành vi trốn thuế (theo Khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019).

Cái giá phải trả: Từ xử phạt hành chính đến án hình sự

Đừng nghĩ rằng nộp thuế xong, sang tên sổ đỏ xong là xong. Cơ quan thuế có đủ nghiệp vụ để hậu kiểm thông qua dòng tiền ngân hàng hoặc các giao dịch tương tự tại khu vực.

Các mức phạt tiền "nặng tay"

Theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP, mức phạt tính trên số tiền thuế trốn như sau:

• Phạt 1 lần: Nếu có tình tiết giảm nhẹ.
• Phạt 1,5 lần: Mức phạt phổ biến cho các trường hợp không có tình tiết tăng nặng/giảm nhẹ.
• Phạt từ 2 - 3 lần: Nếu có nhiều tình tiết tăng nặng (tái phạm, cố tình che giấu).

Lưu ý: Ngay cả khi đã hết thời hiệu xử phạt hành chính, bạn vẫn phải nộp đủ số tiền thuế trốn cộng với tiền chậm nộp (lãi suất tính theo ngày).

Nguy cơ tù tội

Nếu số tiền trốn thuế vượt ngưỡng luật định (từ 100 triệu đồng trở lên), hành vi này có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự. Lúc này, cái giá phải trả không chỉ là tiền mà còn là danh dự và quyền tự do của cá nhân.

Rủi ro "mất trắng" tiền chênh lệch khi xảy ra tranh chấp

Đây mới là cái "bẫy" nguy hiểm nhất mà các bên thường ngó lơ. Khi "cơm không lành, canh không ngọt", một trong hai bên khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, tòa án sẽ xử lý theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Đối với bên mua: "Mua 5 tỷ, trả lại 1 tỷ"

Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên phải "hoàn trả cho nhau những gì đã nhận". Vấn đề là tòa án thường dựa trên Hợp đồng công chứng làm chứng cứ pháp lý cao nhất.

Nếu bạn mua đất 5 tỷ nhưng chỉ ghi 1 tỷ, khi trả đất, bạn có nguy cơ chỉ đòi lại được 1 tỷ ghi trong hợp đồng. Khoản 4 tỷ "tiền mặt" đưa tay hoặc chuyển ngoài sẽ cực kỳ khó chứng minh nếu không có chứng từ rõ ràng.

Đối với bên bán: Khó đòi nốt tiền chênh lệch

Nếu bên mua mới trả 1 tỷ (đúng bằng giá trên hợp đồng) và cố tình không trả phần chênh lệch còn lại, bên bán sẽ rơi vào thế "tiến thoái lưỡng nan". Kiện ra tòa thì chẳng khác nào tự khai mình trốn thuế, mà không kiện thì mất tiền.

Giải pháp an toàn: Kinh doanh bền vững, ngủ ngon giấc

Để bảo vệ quyền lợi chính đáng và tránh rắc rối với cơ quan công an, các bên nên thực hiện:

• Ghi đúng giá thực tế: Đây là cách bảo hiểm tốt nhất cho số tiền tỷ bạn bỏ ra.
• Thanh toán qua ngân hàng: Dòng tiền qua ngân hàng là bằng chứng thép bảo vệ bạn nếu có tranh chấp xảy ra.
• Công chứng đầy đủ: Mọi thỏa thuận về giá, tiến độ thanh toán nên được đưa vào văn bản có xác nhận của công chứng viên.

"Tiết kiệm" vài chục triệu tiền thuế nhưng lại đặt số tiền hàng tỷ đồng vào vòng nguy hiểm là một bài toán kinh tế quá rủi ro. Trong bối cảnh pháp luật ngày càng minh bạch, việc thượng tôn pháp luật không chỉ là nghĩa vụ mà còn là cách thông minh nhất để bảo vệ tài sản của chính bạn.

Bạn đang chuẩn bị ký hợp đồng mua bán đất và được đề nghị "ghi thấp giá"? Hãy dừng lại một nhịp và cân nhắc kỹ những rủi ro trên. Nếu cần hỗ trợ rà soát hợp đồng, hãy để lại bình luận phía dưới nhé!