Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần thêm động lực để phục hồi và phát triển bền vững, việc cải cách thủ tục hành chính và phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương tiếp tục là một trong những định hướng được Chính phủ ưu tiên. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thể hiện rõ tinh thần này khi đề xuất mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc xem xét, quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Đây không chỉ là sự thay đổi về thẩm quyền quản lý mà còn phản ánh xu hướng trao quyền nhiều hơn cho địa phương trong giải quyết các thủ tục đầu tư, góp phần rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy dòng vốn lưu thông trên thị trường.

Đề xuất chuyển toàn bộ thẩm quyền về UBND cấp tỉnh

Theo nội dung dự thảo, UBND cấp tỉnh sẽ là cơ quan có thẩm quyền quyết định việc chuyển nhượng dự án bất động sản, bao gồm cả những dự án trước đây thuộc phạm vi xem xét của Thủ tướng Chính phủ.

Nếu quy định này được thông qua, cơ chế hiện hành sẽ có sự thay đổi đáng kể. Trước đây, những dự án được Chính phủ hoặc Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư phải tiếp tục được Thủ tướng xem xét khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng. Trong khi đó, các dự án do địa phương chấp thuận đầu tư mới thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp tỉnh.

Việc thống nhất đầu mối xử lý tại cấp tỉnh được kỳ vọng sẽ giảm bớt các bước trung gian, giúp doanh nghiệp nhanh chóng hoàn tất thủ tục pháp lý khi thực hiện tái cơ cấu dự án hoặc chuyển giao cho nhà đầu tư mới có đủ năng lực.

Những vấn đề cần cân nhắc khi mở rộng thẩm quyền

Mặc dù chủ trương phân cấp nhận được nhiều sự quan tâm, cơ quan thẩm tra cũng đặt ra yêu cầu phải đánh giá đầy đủ các tác động trước khi áp dụng.

Một trong những nội dung được lưu ý là nhiều dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư thường có quy mô lớn, phạm vi triển khai vượt qua địa giới một tỉnh hoặc liên quan đến các yếu tố đặc biệt như quốc phòng, an ninh, hạ tầng trọng điểm, nghĩa vụ tài chính lớn hoặc các cơ chế đầu tư riêng.

Trong những trường hợp này, việc giao toàn bộ quyền quyết định cho địa phương cần đi kèm cơ chế phối hợp, giám sát hoặc xin ý kiến của cơ quan Trung ương nhằm bảo đảm tính thống nhất trong quản lý nhà nước, đồng thời hạn chế những rủi ro phát sinh đối với các dự án có ảnh hưởng rộng.

Do đó, việc thiết kế các tiêu chí phân loại dự án và xác định rõ phạm vi phân cấp sẽ có ý nghĩa quan trọng trong quá trình triển khai sau này.

Nhiều điều kiện kinh doanh bất động sản được đề xuất cắt giảm

Ngoài nội dung về chuyển nhượng dự án, dự thảo Luật còn hướng tới mục tiêu cải thiện môi trường đầu tư thông qua việc đơn giản hóa nhiều điều kiện kinh doanh.

Một số nhóm điều kiện có khả năng được bãi bỏ hoặc tinh giản bao gồm:

• Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản.
• Điều kiện đưa nhà ở và công trình xây dựng vào kinh doanh.
• Điều kiện áp dụng đối với bất động sản hình thành trong tương lai.
• Một số yêu cầu liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Việc giảm bớt các rào cản hành chính được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí tuân thủ pháp luật, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc gia nhập thị trường của các chủ thể kinh doanh.

Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản

Dự thảo cũng đặt mục tiêu cắt giảm đáng kể số lượng thủ tục hành chính đang được áp dụng.

Trong đó có các thủ tục liên quan đến:

• đăng ký khai thác và sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản;
• cấp mới hoặc cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
• một số quy trình quản lý thông tin phục vụ hoạt động kinh doanh.

Việc số hóa dữ liệu kết hợp với tinh giản quy trình hành chính được kỳ vọng sẽ giúp nâng cao tính minh bạch của thị trường, đồng thời giảm thời gian xử lý hồ sơ cho cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Quy định mới nhằm bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai

Một nội dung đáng chú ý khác liên quan đến cơ chế thanh toán trong giao dịch mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Dự thảo tiếp tục giữ nguyên nguyên tắc bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng trước thời điểm người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Điểm mới nằm ở việc khoản tiền còn lại tương ứng 5% giá trị hợp đồng sẽ phải được quản lý theo cơ chế bảo đảm. Theo đó, số tiền này có thể được gửi vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng hoặc áp dụng hình thức bảo đảm khác theo thỏa thuận của các bên.

Quy định này hướng đến việc cân bằng lợi ích giữa chủ đầu tư và khách hàng. Đối với người mua, đây là cơ chế tăng cường bảo đảm việc hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận. Đối với doanh nghiệp, quy định cũng tạo khuôn khổ pháp lý rõ ràng để hạn chế các tranh chấp phát sinh trong quá trình bàn giao và hoàn thiện hồ sơ pháp lý.

Tác động dự kiến đối với thị trường bất động sản

Nếu được Quốc hội thông qua, các quy định mới có thể tạo ra nhiều thay đổi trong hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Việc phân cấp mạnh hơn cho địa phương sẽ góp phần rút ngắn quy trình xử lý hồ sơ, tăng tính chủ động trong giải quyết các dự án chuyển nhượng, đặc biệt đối với những dự án cần tái cơ cấu để tiếp tục triển khai.

Song song với đó, việc cắt giảm điều kiện kinh doanh và cải cách thủ tục hành chính sẽ giúp cải thiện môi trường đầu tư, giảm chi phí tuân thủ pháp luật và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước, quá trình phân cấp cần đi kèm cơ chế kiểm tra, giám sát và xác định rõ trách nhiệm của từng cấp quản lý, nhất là đối với các dự án có quy mô lớn hoặc liên quan đến lợi ích quốc gia.