Vì sao chung cư thường phát sinh tranh chấp, khiếu nại?

Chú trọng an toàn và quản lý vận hành

Các địa phương được yêu cầu kiểm tra điều kiện năng lực của đơn vị quản lý vận hành, giám sát hoạt động của ban quản trị chung cư, cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư và cư dân trong quá trình sử dụng, vận hành nhà chung cư. Ngoài ra, phải tăng cường tập huấn kỹ năng phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ, bảo trì và bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật nhằm bảo đảm an toàn.

Các nhóm nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp

Qua rà soát, Sở Xây dựng chỉ ra nhiều nhóm nguyên nhân gây khiếu nại, phản ánh tại các chung cư:

• Vi phạm nghiêm trọng của chủ đầu tư: Một số trường hợp bị khởi tố, điều tra hình sự; đặc biệt là hành vi chậm hoặc không bàn giao quỹ bảo trì.

• Bất cập trong quản lý, vận hành: Chậm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho cư dân; tự ý thay đổi đơn vị quản lý hoặc công năng sử dụng (tầng hầm, sân thượng, phòng sinh hoạt cộng đồng...) mà không có sự đồng thuận của hội nghị nhà chung cư.

• Mâu thuẫn về quyền sở hữu: Tranh chấp giữa chủ đầu tư và ban quản trị về phần diện tích chung – riêng, chỗ để xe, không gian sinh hoạt.

• Lạm quyền của ban quản trị: Quản lý tài chính, quỹ bảo trì không minh bạch, đấu thầu lựa chọn đơn vị quản lý sai quy định, thậm chí xâm phạm quyền lợi cư dân và chủ đầu tư.

• Thiếu vai trò giám sát của cơ quan Nhà nước: Ở một số địa phương, vi phạm chưa được xử lý kịp thời, dẫn tới tình trạng kéo dài, làm mất an ninh trật tự trong tòa nhà.

• Ý thức trách nhiệm chưa đầy đủ: Một số chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và cả cư dân chưa chủ động thương lượng, hòa giải mà gửi đơn khiếu nại nhiều nơi, khiến tranh chấp phức tạp hơn.

Đánh giá chung

Theo Sở Xây dựng, tranh chấp tại chung cư chủ yếu bắt nguồn từ sự thiếu minh bạch, chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật và sự phối hợp lỏng lẻo giữa các bên. Khi mỗi chủ thể chưa làm tròn trách nhiệm, mâu thuẫn dễ phát sinh và kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi cư dân và an ninh trật tự đô thị.