Bắt giám đốc bị cáo buộc lừa mua bán bất động sản

Từ giao dịch bất động sản đến cáo buộc chiếm đoạt tiền

Theo thông tin Tuổi Trẻ đăng tải, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đồng Nai đã bắt giám đốc một doanh nghiệp để điều tra hành vi bị cáo buộc lừa đảo liên quan đến hoạt động mua bán bất động sản. 

Điểm đáng chú ý của những vụ việc dạng này là người mua thường đưa tiền trong bối cảnh tin rằng mình đang thực hiện một giao dịch bất động sản bình thường.

Hợp đồng, phiếu thu, giấy nhận tiền hoặc những lời cam kết về quyền sở hữu, khả năng chuyển nhượng có thể tạo cho người mua cảm giác giao dịch đã được bảo đảm. Tuy nhiên, trên thực tế, giá trị pháp lý của một giao dịch không chỉ nằm ở những giấy tờ được ký giữa các bên.

Điều quan trọng hơn là phải xác định:

• Bất động sản có thực sự tồn tại và thuộc quyền định đoạt của người bán hay không.
• Người nhận tiền có quyền bán hoặc chuyển nhượng tài sản hay không.
• Tình trạng pháp lý của đất, nhà có đúng như thông tin được giới thiệu không.
• Khoản tiền được sử dụng đúng mục đích giao dịch hay đã bị chuyển sang mục đích khác.
• Ngay từ thời điểm nhận tiền, người bán có ý định thực hiện giao dịch hay đã có thủ đoạn nhằm chiếm đoạt.

Đây chính là những yếu tố giúp phân biệt một tranh chấp hợp đồng với một vụ việc có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Không phải cứ mua bán thất bại là lừa đảo

Một giao dịch bất động sản không thành công chưa thể tự động dẫn đến kết luận người bán phạm tội.

Thị trường bất động sản có thể phát sinh rất nhiều tranh chấp: tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, thủ tục kéo dài, bên mua không tiếp tục thanh toán, bên bán không hoàn tất hồ sơ, dự án thay đổi quy hoạch hoặc hai bên bất đồng về nghĩa vụ trong hợp đồng.

Trong những trường hợp này, trách nhiệm trước hết có thể được xem xét dưới góc độ dân sự.

Điểm khác biệt quan trọng của hành vi lừa đảo nằm ở thủ đoạn gian dối và ý thức chiếm đoạt.

Nếu một người ngay từ đầu đã đưa ra thông tin sai sự thật về tài sản, quyền sở hữu, khả năng chuyển nhượng hoặc tình trạng pháp lý nhằm khiến người khác tin tưởng và giao tiền, sau đó chiếm đoạt số tiền này, bản chất vụ việc có thể hoàn toàn khác.

Do đó, cơ quan điều tra phải làm rõ diễn biến trước, trong và sau khi nhận tiền thay vì chỉ nhìn vào việc hợp đồng cuối cùng có được thực hiện hay không.

Vì sao bất động sản là lĩnh vực dễ phát sinh thủ đoạn gian dối?

Bất động sản có giá trị lớn, hồ sơ pháp lý phức tạp và quá trình giao dịch thường kéo dài.

Một người mua có thể không đủ khả năng tự kiểm tra toàn bộ quy hoạch, giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, tình trạng thế chấp, tranh chấp hoặc hạn chế chuyển nhượng.

Chính khoảng cách về thông tin này có thể tạo điều kiện để những người có ý đồ xấu lợi dụng.

Một số thủ đoạn thường khiến người mua mất cảnh giác là đưa ra mức giá hấp dẫn, tạo cảm giác giao dịch sắp hoàn tất, đưa người mua đến xem tài sản, cung cấp giấy tờ hoặc đưa ra những cam kết về thời điểm sang tên.

Khi người mua tin rằng cơ hội sẽ mất nếu không chuyển tiền nhanh, họ có thể bỏ qua bước kiểm tra độc lập.

Đây là điểm rất nguy hiểm.

Trong giao dịch bất động sản, tài sản có giá trị càng lớn thì việc kiểm tra trước khi chuyển tiền càng phải kỹ.

Tiền đặt cọc không phải lúc nào cũng được bảo vệ tuyệt đối

Nhiều người cho rằng chỉ cần có giấy đặt cọc là đã đủ an toàn.

Thực tế, giấy đặt cọc chủ yếu giúp chứng minh việc hai bên đã thỏa thuận và số tiền đã giao. Nó không thể tự mình xác nhận rằng người nhận tiền có quyền bán tài sản.

Ví dụ, nếu một người nhận đặt cọc để bán một bất động sản mà họ không có quyền định đoạt, hoặc dùng thông tin gian dối để khiến bên mua tin rằng họ có quyền bán, thì tranh chấp có thể vượt ra ngoài phạm vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

Vì vậy, trước khi đặt cọc, người mua cần xác minh người ký hợp đồng có đúng là chủ thể có quyền đối với tài sản hay không.

Nếu giao dịch thông qua doanh nghiệp, cũng cần kiểm tra tư cách pháp lý của doanh nghiệp và thẩm quyền của người ký.

Giám đốc doanh nghiệp không đương nhiên có quyền bán mọi tài sản

Một điểm người mua thường bỏ qua là sự khác biệt giữa chức danh của người giao dịch và quyền pháp lý đối với bất động sản.

Một người là giám đốc doanh nghiệp không có nghĩa họ mặc nhiên được quyền bán mọi tài sản được giới thiệu dưới tên doanh nghiệp.

Người mua cần xác định tài sản thuộc về ai, doanh nghiệp có quyền sử dụng hoặc kinh doanh tài sản đó hay không và giao dịch có cần sự đồng ý của chủ thể khác hay không.

Đặc biệt, đối với các dự án bất động sản, cần kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án thay vì chỉ dựa vào thông tin quảng cáo.

Một dự án có thể được giới thiệu rất hấp dẫn nhưng chưa chắc đã đủ điều kiện để huy động tiền hoặc chuyển nhượng cho khách hàng.

Ranh giới pháp lý nằm ở ý thức chiếm đoạt

Đây là điểm quan trọng nhất khi đánh giá một vụ án lừa đảo.

Nếu một doanh nghiệp thực sự có tài sản, thực sự có ý định thực hiện giao dịch nhưng sau đó gặp khó khăn tài chính và không thể hoàn thành nghĩa vụ, chưa thể chỉ từ đó kết luận người đại diện có ý thức chiếm đoạt ngay từ đầu.

Ngược lại, nếu chứng cứ cho thấy người nhận tiền đã biết rõ mình không thể thực hiện giao dịch nhưng vẫn cố tình tạo dựng thông tin giả để khách hàng chuyển tiền, thì cơ quan tố tụng có cơ sở xem xét dấu hiệu lừa đảo.

Vì vậy, việc điều tra thường phải làm rõ cả dòng tiền.

Tiền của người mua đi đâu? Được sử dụng cho tài sản nào? Có được dùng đúng mục đích hay không? Có chuyển cho cá nhân khác không? Có dấu hiệu che giấu hoặc tẩu tán tài sản không?

Những dữ liệu này có thể giúp làm rõ ý thức của người nhận tiền tại thời điểm thực hiện giao dịch.

Người mua cần đặc biệt cảnh giác với lời hứa “sang tên nhanh”

Một trong những yếu tố dễ khiến khách hàng mất cảnh giác là lời cam kết về thời gian hoàn tất thủ tục.

Bất động sản có hồ sơ pháp lý rõ ràng thường phải trải qua những thủ tục nhất định. Vì vậy, những lời hứa như “chắc chắn sang tên trong vài ngày”, “đang chờ giấy”, “chỉ cần đóng thêm tiền là có sổ” cần được kiểm chứng bằng hồ sơ chính thức.

Không nên chuyển thêm tiền chỉ vì người bán liên tục đưa ra những lý do khiến khách hàng phải thanh toán ngay.

Đặc biệt, nếu một bên yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản cá nhân trong khi hợp đồng được ký với doanh nghiệp, người mua càng cần kiểm tra kỹ.

Người mua nên làm gì trước khi giao tiền?

Để hạn chế rủi ro, người mua nên thực hiện kiểm tra độc lập thay vì chỉ sử dụng thông tin do bên bán cung cấp.

Một số bước cơ bản gồm:

• Kiểm tra giấy chứng nhận và chủ thể có quyền đối với bất động sản.
• Xác minh tình trạng thế chấp, tranh chấp và hạn chế giao dịch nếu có.
• Kiểm tra quy hoạch và điều kiện chuyển nhượng theo từng trường hợp.
• Đối chiếu thông tin giữa giấy tờ gốc và thông tin người bán cung cấp.
• Chuyển tiền đúng chủ thể, đúng tài khoản và lưu giữ toàn bộ chứng từ.

Đối với giao dịch có giá trị lớn, việc nhờ luật sư hoặc người có chuyên môn kiểm tra hồ sơ trước khi ký có thể giúp tránh những rủi ro rất lớn về sau.

Khi có dấu hiệu bất thường, đừng tiếp tục chuyển tiền

Một sai lầm thường gặp là sau khi phát hiện giao dịch có vấn đề, người mua vẫn tiếp tục chuyển tiền vì tin rằng “đóng thêm một khoản nữa sẽ giải quyết được”.

Trong khi đó, nếu bên bán đã có dấu hiệu không thực hiện đúng cam kết, việc tiếp tục giao tiền có thể khiến thiệt hại tăng lên.

Khi xuất hiện những dấu hiệu như thay đổi liên tục thông tin về tài sản, né tránh cung cấp hồ sơ, yêu cầu chuyển tiền bất thường hoặc không chứng minh được quyền bán, người mua nên dừng giao dịch và thu thập chứng cứ.

Các tài liệu cần giữ gồm hợp đồng, giấy đặt cọc, chứng từ ngân hàng, tin nhắn, email, quảng cáo, hình ảnh tài sản và các cuộc trao đổi liên quan.

Những dữ liệu này có thể rất quan trọng nếu sau đó phát sinh tranh chấp hoặc vụ án hình sự.

Cơ quan điều tra phải làm rõ toàn bộ chuỗi giao dịch

Đối với một vụ án liên quan nhiều người mua và nhiều bất động sản, việc xác định trách nhiệm không thể chỉ dựa vào lời khai của một bên.

Cơ quan điều tra cần làm rõ toàn bộ quá trình từ khi tài sản được giới thiệu, khách hàng tiếp cận thông tin, ký kết, chuyển tiền cho đến khi phát sinh vi phạm.

Đồng thời, cần xác định có bao nhiêu người bị ảnh hưởng, tổng số tiền liên quan là bao nhiêu và tiền đã được sử dụng như thế nào.

Nếu có nhiều giao dịch, việc phân tách từng giao dịch cũng rất quan trọng.

Không phải mọi khách hàng đều có hoàn cảnh giống nhau, và không phải mọi khoản tiền đều có cùng bản chất pháp lý.

Vụ án là lời cảnh báo cho cả người mua lẫn doanh nghiệp

Từ vụ việc, người mua bất động sản cần hiểu rằng giá trị của một giao dịch không nằm ở lời quảng cáo hay chức danh của người bán.

Điều quan trọng nhất là quyền pháp lý đối với tài sản và khả năng thực hiện giao dịch trên thực tế.

Đối với doanh nghiệp, việc huy động tiền của khách hàng cũng cần được thực hiện minh bạch, đúng quy định và đúng mục đích. Nếu sử dụng thông tin gian dối để nhận tiền, hậu quả có thể không còn dừng ở trách nhiệm dân sự.

Đối với người mua, tâm lý ham giá rẻ hoặc sợ bỏ lỡ cơ hội có thể khiến họ bỏ qua những bước kiểm tra quan trọng.

Một giao dịch chậm vài ngày để kiểm tra pháp lý vẫn tốt hơn nhiều so với việc chuyển một khoản tiền lớn rồi phải mất nhiều năm để đòi lại.

Bảo vệ tiền trước khi ký hợp đồng vẫn là cách an toàn nhất

Vụ bắt giữ giám đốc để điều tra cáo buộc lừa đảo trong mua bán bất động sản một lần nữa cho thấy rủi ro không chỉ đến từ bản thân tài sản mà còn đến từ người đứng sau giao dịch. 

Người mua cần kiểm tra quyền bán, tình trạng pháp lý của tài sản, tư cách của người ký và dòng tiền trước khi đặt cọc hoặc thanh toán.

Nếu tranh chấp đã phát sinh, cần phân biệt rõ đó là việc không thực hiện đúng hợp đồng hay có dấu hiệu gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản. Đây là sự khác biệt quyết định hướng xử lý của vụ việc.

Bất động sản có thể là khoản đầu tư lớn, nhưng cũng vì giá trị lớn nên chỉ một quyết định chuyển tiền thiếu kiểm tra cũng có thể tạo ra thiệt hại rất khó khắc phục. Kiểm tra pháp lý trước giao dịch không phải thủ tục rườm rà, mà là lớp bảo vệ đầu tiên của người mua.