Trong thực tế, không ít cá nhân lựa chọn để người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở vì nhiều nguyên nhân khác nhau. Có người chưa đáp ứng điều kiện pháp luật tại thời điểm giao dịch, có người muốn tránh những thủ tục hành chính phức tạp, cũng có trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài trước đây chưa đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên phải nhờ người thân đứng tên thay.

Ngoài ra, nhiều giao dịch được thực hiện hoàn toàn dựa trên sự tin tưởng giữa các thành viên trong gia đình hoặc bạn bè mà không lập bất kỳ văn bản nào ghi nhận việc đứng tên hộ. Chính sự chủ quan này đã khiến nhiều người rơi vào tình trạng mất quyền kiểm soát đối với tài sản có giá trị rất lớn.

Người đứng tên trên Giấy chứng nhận có những quyền gì?

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, người có tên trên Giấy chứng nhận được Nhà nước công nhận là người sử dụng đất hợp pháp và có đầy đủ các quyền đối với tài sản, bao gồm:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Tặng cho người khác.
• Thế chấp để vay vốn.
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Cho thuê hoặc cho mượn.
• Để lại thừa kế theo quy định của pháp luật.

Điều này đồng nghĩa với việc, dù tiền mua đất do người khác bỏ ra thì trên phương diện pháp lý, người đứng tên vẫn là chủ thể có quyền thực hiện các giao dịch đối với bất động sản. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến nhiều tranh chấp rất khó xử lý khi giữa các bên phát sinh mâu thuẫn.
 

Những rủi ro pháp lý thường gặp khi nhờ đứng tên giùm

1. Nguy cơ bị chiếm đoạt tài sản

Đây là rủi ro phổ biến nhất. Khi người đứng tên thay đổi ý định hoặc phát sinh lòng tham, họ hoàn toàn có thể phủ nhận việc chỉ đứng tên hộ và tự nhận mình là chủ sở hữu hợp pháp.

Nếu tài sản đã được chuyển nhượng cho người thứ ba ngay tình, việc đòi lại đất gần như vô cùng khó khăn. Trong nhiều trường hợp, người bỏ tiền mua chỉ có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại thay vì lấy lại chính tài sản của mình.

2. Khó chứng minh quyền sở hữu thực tế

Nhiều giao dịch đứng tên hộ chỉ được thỏa thuận bằng lời nói hoặc giữa những người thân trong gia đình.

Khi xảy ra tranh chấp, người bỏ tiền mua phải chứng minh:

• Nguồn tiền mua đất.
• Mục đích nhờ đứng tên.
• Ý chí thống nhất giữa các bên.
• Các tài liệu chứng minh việc quản lý, sử dụng tài sản.

Nếu không có chứng cứ rõ ràng, khả năng bảo vệ quyền lợi sẽ bị hạn chế đáng kể.

3. Tài sản có thể bị kê biên để thi hành án

Trong trường hợp người đứng tên phát sinh nghĩa vụ trả nợ, bị kiện hoặc phải thi hành án dân sự, quyền sử dụng đất đứng tên họ có thể bị kê biên và xử lý theo quy định.

Lúc này, người thực sự bỏ tiền mua sẽ phải chứng minh quyền lợi của mình trước cơ quan có thẩm quyền, một quá trình thường rất phức tạp và kéo dài.

4. Phát sinh tranh chấp thừa kế

Nếu người đứng tên qua đời, quyền sử dụng đất sẽ được xác định là di sản của họ.

Khi các đồng thừa kế không biết hoặc không thừa nhận việc đứng tên hộ, tranh chấp sẽ phát sinh giữa người bỏ tiền mua và những người thừa kế. Việc giải quyết thường mất nhiều thời gian và chi phí.

5. Ảnh hưởng đến các giao dịch sau này

Việc chuyển nhượng, tặng cho hoặc sang tên lại cho chủ sở hữu thực tế có thể phát sinh các nghĩa vụ về thuế, lệ phí hoặc gặp khó khăn nếu người đứng tên không hợp tác.

Trong nhiều trường hợp, giao dịch còn có nguy cơ bị xem xét dưới góc độ giao dịch giả tạo nếu không có đầy đủ căn cứ pháp lý.

Tòa án sẽ xem xét những yếu tố nào khi xảy ra tranh chấp?

Khi giải quyết tranh chấp liên quan đến việc đứng tên hộ, Tòa án thường đánh giá tổng hợp nhiều chứng cứ, bao gồm:

• Hồ sơ thanh toán tiền mua đất.
• Chứng từ chuyển khoản.
• Giấy xác nhận việc đứng tên hộ.
• Tin nhắn, email, ghi âm, ghi hình.
• Người làm chứng.
• Quá trình quản lý và sử dụng tài sản.
• Việc ai là người trực tiếp nộp thuế, sửa chữa hoặc đầu tư trên đất.

Làm thế nào để giảm thiểu rủi ro nếu buộc phải nhờ đứng tên?

Trong trường hợp không còn lựa chọn khác, các bên nên xây dựng đầy đủ hồ sơ chứng minh ngay từ đầu.

Lập văn bản thỏa thuận rõ ràng

Thỏa thuận cần ghi nhận cụ thể:

• Lý do nhờ đứng tên.
• Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
• Cam kết hoàn trả quyền sở hữu khi đủ điều kiện.

Có người làm chứng độc lập

Người làm chứng nên là người không có quyền lợi liên quan để tăng giá trị chứng minh khi phát sinh tranh chấp.

Lưu giữ đầy đủ chứng từ thanh toán

Nên thanh toán qua ngân hàng và thể hiện rõ nội dung chuyển tiền liên quan đến việc mua bất động sản.

Việc lưu giữ hợp đồng, sao kê ngân hàng, hóa đơn và các giấy tờ liên quan sẽ là nguồn chứng cứ rất quan trọng.

Lập vi bằng khi cần thiết

Vi bằng của Thừa phát lại không xác lập quyền sở hữu nhưng có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi diễn ra trên thực tế và có thể trở thành nguồn chứng cứ quan trọng nếu phát sinh tranh chấp.

Quản lý giấy tờ gốc

Sau khi được cấp Giấy chứng nhận, các bên nên thống nhất việc quản lý bản chính và lập biên bản bàn giao nhằm hạn chế việc người đứng tên tự ý thực hiện các giao dịch khác.

Thực hiện sang tên ngay khi đủ điều kiện

Đây là giải pháp an toàn nhất. Ngay khi không còn vướng mắc về điều kiện pháp lý, chủ sở hữu thực tế nên hoàn tất thủ tục chuyển quyền theo quy định để tránh phát sinh tranh chấp trong tương lai.

Người Việt Nam ở nước ngoài hiện còn cần nhờ đứng tên hay không?

Hiện nay, chính sách pháp luật về nhà ở và đất đai đã có nhiều thay đổi theo hướng mở rộng quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu đáp ứng các điều kiện luật định.

Do đó, thay vì tiếp tục sử dụng hình thức nhờ người thân hoặc bạn bè đứng tên như trước đây, người có nhu cầu nên tìm hiểu kỹ quy định hiện hành để trực tiếp đứng tên tài sản. Đây là giải pháp vừa bảo đảm quyền lợi hợp pháp, vừa hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh sau này.
 

Việc nhờ người khác đứng tên nhà đất có thể xuất phát từ sự tin tưởng hoặc những khó khăn nhất thời, nhưng về bản chất đây là giao dịch chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý. Khi phát sinh tranh chấp, người bỏ tiền mua thường gặp rất nhiều khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu và bảo vệ lợi ích của mình.
Vì vậy, trước khi quyết định nhờ người khác đứng tên, mỗi cá nhân cần cân nhắc kỹ lưỡng các hệ quả pháp lý có thể xảy ra. Trường hợp buộc phải thực hiện, hãy chuẩn bị đầy đủ văn bản, chứng cứ và hồ sơ giao dịch ngay từ đầu. Quan trọng hơn hết, khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, nên thực hiện thủ tục sang tên chính thức để bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản có giá trị lớn như bất động sản.