Chủ thể đóng tiền xây lại chung cư hết niên hạn được quy định như thế nào?

Việc xây dựng lại chung cư sau nhiều thập kỷ sử dụng là một bài toán phức tạp, bởi lúc này giá trị đất, giá trị công trình, chi phí xây dựng, khả năng tài chính của cư dân và nhu cầu phát triển đô thị đều có thể thay đổi rất lớn so với thời điểm căn hộ được mua.

Chính vì vậy, quy định về nghĩa vụ tài chính trong quá trình xây dựng lại sẽ đóng vai trò quyết định trong việc bảo đảm tính khả thi của chính sách “chung cư có thời hạn”.

Một cách tiếp cận mới đối với vòng đời của căn hộ chung cư

Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đã đặt ra định hướng đáng chú ý đối với nhà ở chung cư xây mới.

Theo đó, đối với nhà chung cư được xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được định hướng gắn với niên hạn của công trình. Đồng thời, chính sách phải đi kèm cơ chế bảo đảm quyền tài sản của người sở hữu căn hộ.

Đây là điểm có ý nghĩa quan trọng.

Trong thực tế, một tòa nhà chung cư không thể tồn tại vĩnh viễn. Kết cấu chịu lực, hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng và các bộ phận khác đều chịu sự tác động của thời gian. Khi công trình xuống cấp đến mức không còn bảo đảm an toàn, việc tiếp tục sử dụng có thể gây nguy hiểm cho cư dân.

Nhưng việc công trình hết vòng đời không có nghĩa giá trị tài sản của người dân cũng phải chấm dứt theo.

Vấn đề pháp lý đặt ra là phải xây dựng một “cầu nối” giữa hai thời điểm: khi căn hộ cũ kết thúc vòng đời và khi một công trình mới được hình thành.

Định hướng cho phép chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư chính là một trong những cơ chế được đặt ra để giải quyết khoảng trống này.

“Thời hạn sử dụng” không nên bị hiểu thành “mất quyền tài sản”

Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi tiếp cận chính sách mới.

Một căn hộ chung cư có thể được xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn của công trình. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa thời gian công trình được phép tiếp tục sử dụng với quyền và lợi ích tài sản mà chủ sở hữu đã xác lập.

Nếu chỉ nhìn vào thời hạn, người mua có thể đặt câu hỏi: sau khi tòa nhà hết niên hạn, tài sản của họ còn giá trị hay không?

Câu trả lời phụ thuộc rất lớn vào cơ chế pháp luật được thiết kế cho giai đoạn tiếp theo.

Nếu pháp luật quy định rõ chủ sở hữu được tham gia vào quá trình xây dựng lại, được xác định phần quyền lợi tương ứng và có cơ chế tài chính minh bạch, thì thời hạn của công trình không nhất thiết đồng nghĩa với việc người dân “mất nhà”.

Ngược lại, nếu chỉ quy định thời hạn mà không giải quyết đầy đủ giai đoạn sau thời hạn, chính sách sẽ dễ tạo ra tâm lý bất an và làm phát sinh tranh chấp.

Do đó, trọng tâm của chính sách không nên chỉ là xác định “chung cư được sử dụng bao nhiêu năm”, mà phải là “quyền tài sản được xử lý như thế nào khi thời hạn đó kết thúc”.

Khoản tiền xây dựng lại sẽ được xác định dựa trên yếu tố nào?

Đây có lẽ là câu hỏi khó nhất khi triển khai chính sách trên thực tế.

Giả sử một khu chung cư được xây dựng lại sau nhiều thập kỷ, chi phí tại thời điểm đó chắc chắn sẽ không giống chi phí xây dựng ban đầu.

Giá vật liệu có thể tăng, tiền nhân công thay đổi, tiêu chuẩn kỹ thuật được nâng cao, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy có thể nghiêm ngặt hơn. Bên cạnh đó, giá đất và giá trị thương mại của khu vực cũng có thể biến động rất mạnh.

Vì vậy, nếu chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại, pháp luật cần xác định được một công thức đủ rõ để tránh tình trạng mỗi nơi áp dụng một cách.

Có thể cần xem xét đồng thời nhiều yếu tố như:

• Chi phí thực tế để phá dỡ công trình cũ;
• Chi phí đầu tư xây dựng công trình mới;
• Chi phí thiết kế, tư vấn, quản lý dự án;
• Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các công trình phụ trợ;
• Giá trị quyền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan;
• Khả năng khai thác phần diện tích xây dựng mới;
• Giá trị quyền lợi của từng chủ sở hữu;
• Phương án phân bổ chi phí giữa các bên tham gia dự án.

Điều quan trọng là không thể đơn giản lấy tổng chi phí xây dựng mới chia đều cho số căn hộ.

Một chung cư có thể có căn hộ diện tích khác nhau, vị trí khác nhau, mục đích sử dụng khác nhau và giá trị thương mại khác nhau. Vì vậy, phương thức phân bổ nghĩa vụ tài chính phải phản ánh được sự khác biệt này nhưng đồng thời phải bảo đảm nguyên tắc công bằng.

Vì sao giá đất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền cư dân phải đóng?

Chính sách về chung cư không thể tách rời chính sách đất đai.

Khi một công trình cũ được xây dựng lại, giá trị của khu đất tại thời điểm thực hiện dự án có thể đã thay đổi đáng kể so với hàng chục năm trước.

Một khu chung cư ban đầu có thể nằm ở khu vực ngoại vi nhưng sau quá trình đô thị hóa lại trở thành vị trí trung tâm. Hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các tiện ích đô thị phát triển có thể khiến giá trị khu đất tăng mạnh.

Khi đó, bài toán xây dựng lại không chỉ còn là chuyện “xây một tòa nhà mới trên nền móng cũ”.

Nó trở thành bài toán về giá trị đất, giá trị công trình và phần giá trị gia tăng phát sinh trong quá trình phát triển đô thị.

Nghị quyết số 21-NQ/TW nhấn mạnh vai trò của Nhà nước trong việc quyết định, điều tiết và kiểm soát giá đất; đồng thời yêu cầu việc xác định giá đất phải dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai và minh bạch.

Định hướng này có ý nghĩa đối với các dự án xây dựng lại chung cư, bởi nếu giá đất được xác định thiếu minh bạch, việc tính toán nghĩa vụ tài chính của cư dân cũng có thể trở thành nguồn gốc tranh chấp.

Người dân có phải tự bỏ toàn bộ tiền để xây chung cư mới?

Không nên mặc nhiên hiểu rằng khi chung cư hết niên hạn, mọi chi phí xây dựng lại đều được chuyển hoàn toàn cho các chủ sở hữu.

Một dự án xây dựng lại chung cư có thể liên quan đến nhiều nguồn lực và chủ thể khác nhau.

Trong một số trường hợp, dự án có thể có khả năng khai thác thương mại phần diện tích xây dựng mới. Khi đó, bài toán tài chính có thể được thiết kế theo hướng kết hợp giữa phần nghĩa vụ của chủ sở hữu và nguồn lực từ dự án.

Điều này đặt ra yêu cầu phải xác định rõ mô hình đầu tư xây dựng lại.

Nếu doanh nghiệp tham gia dự án, doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi ích gì? Chủ sở hữu cũ được bảo đảm quyền lợi ra sao? Phần diện tích phát sinh thêm được xử lý thế nào? Các chi phí liên quan được tính vào đâu?

Nếu những câu hỏi này được giải quyết minh bạch, dự án có thể giảm áp lực tài chính trực tiếp đối với cư dân.

Ngược lại, nếu thiếu cơ chế phân chia lợi ích hợp lý, việc xây dựng lại có thể trở thành cuộc tranh chấp giữa chủ sở hữu, doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Người không đủ khả năng đóng tiền sẽ được xử lý thế nào?

Một vấn đề khác không thể bỏ qua là sự khác biệt về khả năng tài chính giữa các chủ sở hữu.

Trong cùng một tòa nhà có thể có người có khả năng thanh toán lớn, nhưng cũng có người chỉ có duy nhất căn hộ đang ở và không có nguồn tài chính đáng kể khác.

Nếu tất cả đều phải thực hiện một nghĩa vụ tài chính lớn vào cùng một thời điểm, nhóm chủ sở hữu có khả năng tài chính hạn chế sẽ đứng trước rủi ro rất lớn.

Do đó, chính sách cần tính đến những phương án như:

Thứ nhất, cho phép thực hiện nghĩa vụ tài chính theo từng giai đoạn hoặc có lộ trình phù hợp.

Thứ hai, nghiên cứu cơ chế tín dụng, hỗ trợ tài chính hoặc các phương thức thanh toán phù hợp.

Thứ ba, xác định phương án bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu trong trường hợp họ không thể tiếp tục đáp ứng nghĩa vụ tài chính.

Thứ tư, bảo đảm không để việc thiếu khả năng thanh toán dẫn đến tình trạng người dân mất toàn bộ quyền lợi tài sản mà không có cơ chế xử lý tương xứng.

Đây là vấn đề có ý nghĩa xã hội rất lớn, bởi nhà chung cư thường là loại hình nhà ở phổ biến tại các đô thị lớn.

Quyền đối với đất cần được đặt ở vị trí trung tâm

Một trong những vấn đề quan trọng khi xây dựng lại chung cư là phải xử lý đồng thời quyền lợi đối với đất.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong khi đó, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một loại tài sản và được pháp luật bảo hộ.

Đối với chung cư, quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ không thể chỉ được nhìn dưới góc độ diện tích căn hộ.

Khi công trình cũ bị phá dỡ, cần xác định rõ các quyền và lợi ích liên quan đến khu đất, phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng và công trình mới được hình thành.

Nếu chỉ xác định “căn hộ cũ không còn” mà không giải quyết đầy đủ những quyền tài sản đi kèm, chính sách sẽ tạo ra khoảng trống pháp lý.

Ngược lại, nếu quyền lợi được xác định rõ từ đầu, chủ sở hữu sẽ có cơ sở để biết mình đang sở hữu và có quyền hưởng những lợi ích gì trong suốt vòng đời của dự án.

Giá đất tăng mạnh có làm phát sinh lợi ích mới cho ai?

Đây là một câu hỏi đáng chú ý khi nhìn chính sách dưới góc độ kinh tế.

Một khu đất được sử dụng làm chung cư trong nhiều thập kỷ có thể tăng giá rất lớn nhờ sự phát triển của thành phố.

Giá trị tăng thêm này có thể đến từ việc Nhà nước đầu tư đường sá, giao thông công cộng, trường học, bệnh viện, hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng khác.

Do đó, cần có cơ chế minh bạch để phân định:

• phần giá trị thuộc quyền và lợi ích của chủ sở hữu;
• phần giá trị phát sinh từ đầu tư phát triển đô thị;
• phần lợi ích dành cho nhà đầu tư xây dựng lại;
• nghĩa vụ tài chính phải thực hiện với Nhà nước.

Nghị quyết số 21-NQ/TW đã đặt vấn đề điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra.

Định hướng này cho thấy chính sách đất đai đang hướng tới việc xử lý chặt chẽ hơn mối quan hệ giữa giá trị đất tăng thêm, lợi ích của người sử dụng đất, lợi ích của Nhà nước và lợi ích của nhà đầu tư.

Đối với việc xây dựng lại chung cư, đây có thể trở thành một trong những cơ sở quan trọng để thiết kế mô hình tài chính trong tương lai.

Cần tránh tình trạng “hết niên hạn là phát sinh tranh chấp”

Nếu quy định mới được triển khai, các tranh chấp có thể không chỉ xoay quanh số tiền phải đóng.

Có thể xuất hiện tranh chấp về:

• phương án lựa chọn nhà đầu tư;
• chi phí phá dỡ;
• chi phí xây dựng;
• cách xác định giá đất;
• diện tích căn hộ mới;
• vị trí căn hộ sau xây dựng;
• phần diện tích thương mại;
• thời gian bàn giao;
• quyền đối với phần sở hữu chung;
• nghĩa vụ tài chính của từng chủ sở hữu;
• quyền của người đang thế chấp căn hộ;
• quyền thừa kế trong thời điểm dự án đang triển khai.

Nếu không có cơ chế giải quyết từ sớm, việc một chủ sở hữu không đồng ý với phương án tài chính cũng có thể ảnh hưởng đến tiến độ của toàn bộ dự án.

Vì vậy, bên cạnh quy định về quyền và nghĩa vụ, pháp luật cần thiết lập cơ chế ra quyết định tập thể, cơ chế công khai thông tin và cơ chế giải quyết bất đồng trong cộng đồng cư dân.

Minh bạch tài chính phải trở thành nguyên tắc bắt buộc

Đối với một dự án kéo dài nhiều năm hoặc thậm chí nhiều thập kỷ sau thời điểm căn hộ được mua, người dân khó có thể tự kiểm chứng toàn bộ các khoản chi phí.

Vì vậy, minh bạch phải được đặt ở trung tâm.

Chủ sở hữu cần có khả năng tiếp cận các thông tin cơ bản như:

Tổng mức đầu tư là bao nhiêu?

Chi phí phá dỡ là bao nhiêu?

Giá trị đất được xác định như thế nào?

Nhà đầu tư được hưởng lợi ích gì?

Diện tích xây dựng mới tăng thêm bao nhiêu?

Tổng nghĩa vụ tài chính của cư dân là bao nhiêu?

Mỗi căn hộ phải đóng bao nhiêu và căn cứ vào đâu?

Nếu các thông tin này được công khai, cư dân sẽ có cơ sở tham gia quyết định và giám sát dự án.

Ngược lại, thiếu minh bạch có thể khiến ngay cả một dự án có phương án tài chính hợp lý cũng khó nhận được sự đồng thuận.

Chính sách đất đai phải đồng hành với chính sách nhà ở

Định hướng mới cho thấy vấn đề chung cư không thể được giải quyết riêng bằng Luật Nhà ở.

Các quy định về đất đai, xây dựng, quy hoạch, đầu tư, tài chính, tín dụng và nhà ở có mối liên hệ chặt chẽ với nhau.

Một dự án xây dựng lại chung cư chỉ có thể vận hành hiệu quả khi các vấn đề về:

đất đai → quy hoạch → quyền tài sản → đầu tư → tài chính → xây dựng → nhà ở

được thiết kế thành một hệ thống thống nhất.

Đặc biệt, việc xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính cần tránh tạo ra biến động quá lớn đối với quyền lợi của cư dân. Nếu nghĩa vụ phát sinh vượt quá khả năng tài chính của người dân, mục tiêu xây dựng lại chung cư có thể trở nên khó thực hiện.

Cần xây dựng cơ chế dự báo từ thời điểm người dân mua nhà

Một điểm quan trọng khác là người mua căn hộ cần biết rõ cơ chế pháp lý ngay từ thời điểm giao dịch.

Nếu căn hộ được xác định có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, thông tin này cần được thể hiện rõ ràng trong hồ sơ pháp lý và giao dịch.

Người mua phải có khả năng biết:

• thời hạn sử dụng dự kiến của công trình;
• cơ chế kiểm định khi hết thời hạn;
• điều kiện để xây dựng lại;
• nguyên tắc xác định nghĩa vụ tài chính;
• quyền của chủ sở hữu khi tham gia xây dựng lại;
• cơ chế xử lý quyền tài sản trong giai đoạn chuyển tiếp.

Điều này không chỉ bảo vệ người mua mà còn giúp thị trường bất động sản hình thành mặt bằng giá phù hợp với đặc điểm pháp lý của từng loại tài sản.

Không thể giải quyết bài toán bằng một con số thời hạn

Tranh luận về chung cư có thời hạn rất dễ tập trung vào câu hỏi “50 năm, 70 năm hay 99 năm”.

Tuy nhiên, con số về thời hạn chỉ là điểm bắt đầu.

Một chính sách hoàn chỉnh phải trả lời được câu hỏi khó hơn: sau khi thời hạn kết thúc thì chuyện gì xảy ra?

Nếu công trình phải phá dỡ, ai tổ chức? Ai chịu chi phí? Chủ sở hữu được hưởng quyền lợi gì? Giá đất được xác định thế nào? Nhà đầu tư được lựa chọn ra sao? Căn hộ mới được phân bổ thế nào? Người không có khả năng tài chính được bảo vệ ra sao?

Chính những câu hỏi này mới quyết định chính sách có bảo đảm quyền tài sản trên thực tế hay không.

Vì vậy, việc triển khai chủ trương về chung cư có thời hạn cần tránh cách tiếp cận đơn giản là “đặt một mốc thời gian cho căn hộ”. Thay vào đó, cần xây dựng một cơ chế quản lý toàn bộ vòng đời tài sản, từ thời điểm hình thành, sử dụng, xuống cấp, kiểm định, phá dỡ cho đến khi công trình mới được xây dựng và quyền lợi của chủ sở hữu được xác lập lại.

Kết luận: Khoản đóng góp phải đi cùng một cơ chế quyền lợi rõ ràng

Chủ trương gắn thời hạn sử dụng căn hộ với niên hạn công trình là vấn đề có tác động lâu dài đến thị trường bất động sản và đời sống của người dân.

Điểm cần quan tâm nhất không phải là việc một căn hộ có thời hạn sử dụng bao nhiêu năm, mà là cơ chế bảo toàn giá trị quyền tài sản khi công trình kết thúc vòng đời.

Nếu chủ sở hữu được tham gia xây dựng lại và nghĩa vụ tài chính được xác định công bằng, minh bạch, có thể dự báo, chính sách có thể tạo ra cơ chế bền vững để xử lý các chung cư xuống cấp trong tương lai.

Ngược lại, nếu quy định chỉ xác định thời hạn nhưng chưa làm rõ phương thức tính tiền, nguồn vốn, quyền đối với đất, phương án phân chia lợi ích và cơ chế bảo vệ người không đủ khả năng tài chính, nguy cơ tranh chấp sẽ rất lớn.

Do đó, “đóng bao nhiêu” chỉ là một phần của bài toán. Quan trọng hơn là phải xác định được đóng dựa trên căn cứ nào, ai quyết định, ai giám sát và sau khi đóng thì chủ sở hữu được bảo đảm quyền lợi gì.

Đó cũng là điều kiện để chính sách chung cư có thời hạn không trở thành gánh nặng tài chính cho người dân, mà trở thành một cơ chế pháp lý giúp đô thị có thể chủ động thay thế những công trình đã hết vòng đời, đồng thời duy trì và bảo vệ giá trị tài sản hợp pháp của cư dân.

Nội dung trên phân tích định hướng chính sách được nêu trong Nghị quyết số 21-NQ/TW và tài liệu bạn cung cấp. Các cơ chế cụ thể về thời hạn, mức đóng góp và phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính còn phụ thuộc vào quy định pháp luật được cơ quan có thẩm quyền xây dựng và ban hành.