Đề xuất thu cọc 5% cho dự án chưa đủ điều kiện bán: Cú hích tài chính hay rủi ro cho người mua?

Thị trường bất động sản vừa ghi nhận kiến nghị rất đáng chú ý từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi Chính phủ và Bộ Xây dựng liên quan đến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.

Điểm cốt lõi của đề xuất này là mở đường cho chủ đầu tư thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị sản phẩm ngay từ khi dự án mới có chấp thuận chủ trương đầu tư, thay vì phải chờ đến lúc đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Dưới góc độ tài chính và pháp lý doanh nghiệp, đây là bài toán "cân não" giữa việc tháo gỡ dòng vốn cho nhà phát triển và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Nội dung chi tiết đề xuất mới từ HoREA

HoREA kiến nghị sửa đổi khoản 5 Điều 18 của dự thảo Luật theo các định hướng chính sau:

• Mở rộng thời điểm nhận cọc: Cho phép chủ đầu tư thu cọc tối đa 5% giá bán/thuê mua ngay khi dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định kèm giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất.
• Tính vào đợt thanh toán đầu: Số tiền 5% này sẽ được trừ trực tiếp vào đợt thanh toán đầu tiên ngay khi hợp đồng mua bán chính thức được ký kết.
• Cam kết cố định giá: Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua sản phẩm, tránh tình trạng "thổi giá" hoặc thay đổi giá tùy tiện sau đó.
• Bỏ quy định thu cọc khi đủ điều kiện bán: HoREA cho rằng khi dự án đã đủ điều kiện bán, chủ đầu tư nghiễm nhiên có quyền ký hợp đồng và thu tới 30% giá trị. Việc giới hạn cọc 5% ở giai đoạn này là thừa thãi và nên để hai bên tự thỏa thuận theo Bộ luật Dân sự 2015.

Lợi ích đôi bên dưới góc nhìn Tài chính & Thị trường

Theo phân tích từ HoREA, việc nới lỏng cơ chế đặt cọc mang lại giá trị thiết thực cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà:

Đối với chủ đầu tư:

• Giải cơn khát vốn ngắn hạn: Doanh nghiệp đã bỏ ra số tiền khổng lồ để giải phóng mặt bằng và hoàn thiện pháp lý ban đầu. Lượng tiền cọc 5% giúp bổ sung nguồn vốn lưu động kịp thời trong lúc chờ tín dụng ngân hàng.
• Thăm dò nhu cầu thực tế: Giúp doanh nghiệp đo lường chính xác sức mua và thị hiếu của thị trường để điều chỉnh thiết kế, tiến độ cho phù hợp.
• Sử dụng kênh phân phối chuyên nghiệp: HoREA cũng đề xuất cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho sàn giao dịch, công ty môi giới ký hợp đồng cọc để giảm thiểu chi phí bộ máy vận hành.

Đối với khách hàng:

• Chốt "giá gốc" từ sớm: Người mua có cơ hội tiếp cận sản phẩm ở mức giá khởi điểm ưu đãi nhất trước khi dự án tăng giá qua các giai đoạn mở bán.
• Minh bạch về giá: Giá bán được chốt cứng ngay trong văn bản đặt cọc, giảm thiểu rủi ro biến động giá trên thị trường.

Bài toán pháp lý: Làm sao để không lặp lại kịch bản "bán lúa non"?

Mặc dù mang lại nhiều điểm cộng cho thanh khoản, đề xuất này vẫn đặt ra những băn khoăn về mặt kiểm soát rủi ro:

• Năng lực triển khai của chủ đầu tư: Dù đã có chấp thuận chủ trương, dự án vẫn có thể bị nghẽn ở khâu cấp phép xây dựng hoặc vướng mắc quy hoạch kéo dài.
• Rủi ro đọng vốn của người mua: Nếu dự án chậm tiến độ nhiều năm, khoản tiền cọc của khách hàng có nguy cơ bị chiếm dụng.
• Cơ chế quản lý tiền cọc: Cần có quy định bắt buộc tiền cọc phải được phong tỏa tại ngân hàng tài trợ dự án, chỉ được giải ngân cho đúng mục đích phát triển hạ tầng nhằm tránh việc chủ đầu tư dùng tiền cọc đi đầu cơ dự án khác.

Đề xuất thu cọc 5% của HoREA không chỉ đơn thuần là một điều chỉnh kỹ thuật trong văn bản luật, mà là cú huých mang tính chiến lược nhằm tháo gỡ điểm nghẽn dòng vốn cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn tái cấu trúc. Tuy nhiên, ranh giới giữa "hỗ trợ doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn" và "đẩy rủi ro về phía người tiêu dùng" là vô cùng mong mỏng.

Để đề xuất này thực sự trở thành động lực phát triển bền vững, các cơ quan quản lý cần xây dựng một "hàng rào kỹ thuật" đủ vững chắc: Bắt buộc tài khoản phong tỏa tiền cọc, công khai dữ liệu pháp lý dự án trên cổng thông tin quốc gia và siết chặt trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh. Chỉ khi sự minh bạch được đặt lên hàng đầu, niềm tin của dòng tiền cá nhân mới thực sự quay trở lại, tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản khỏe mạnh và chuyên nghiệp.