Đề xuất nâng ngưỡng thu nhập mua nhà ở xã hội: Cần thiết nhưng phải đi cùng giải pháp đồng bộ

Việc điều chỉnh điều kiện về thu nhập đối với người có nhu cầu mua nhà ở xã hội (NƠXH) đang trở thành một trong những nội dung được quan tâm nhất tại TP.HCM. Nếu được thông qua, nhiều nhóm lao động có thu nhập trung bình sẽ có cơ hội tiếp cận chính sách nhà ở vốn trước đây gần như nằm ngoài khả năng của họ.

Tuy nhiên, mở rộng đối tượng thụ hưởng cũng đồng nghĩa với việc áp lực lên quỹ nhà ở xã hội sẽ lớn hơn nếu nguồn cung không được cải thiện tương ứng. Vì vậy, câu chuyện không chỉ nằm ở việc nâng trần thu nhập mà còn phải giải quyết bài toán phát triển dự án và phân bổ nguồn lực hợp lý.

Vì sao cần điều chỉnh ngưỡng thu nhập?

Theo đề xuất của Sở Xây dựng TP.HCM, địa phương sẽ xem xét áp dụng hệ số điều chỉnh thu nhập theo quy định của Nghị định 136/2026/NĐ-CP nhằm phản ánh đúng mức sống và thu nhập thực tế của người dân.

Theo phương án đang được nghiên cứu:

• Người độc thân có thể được nâng mức thu nhập tối đa lên khoảng 30 triệu đồng/tháng.
• Người độc thân đang nuôi con nhỏ có mức thu nhập cao hơn tương ứng.
• Đối với hộ gia đình, tổng thu nhập của hai vợ chồng có thể được nâng lên tối đa 60 triệu đồng/tháng trong một số trường hợp.

Các hộ có nhiều người phụ thuộc cũng sẽ được xem xét áp dụng hệ số điều chỉnh cao hơn, đồng thời ưu tiên lựa chọn căn hộ có diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng.

Việc điều chỉnh này xuất phát từ thực tế mức thu nhập bình quân và chi phí sinh hoạt tại TP.HCM cao hơn đáng kể so với nhiều địa phương khác.

Thu nhập 60 triệu đồng/tháng có còn là "thu nhập thấp"?

Đây là vấn đề gây nhiều tranh luận.

Nếu chỉ nhìn vào con số tuyệt đối, mức thu nhập 60 triệu đồng mỗi tháng của cả hộ gia đình có thể được xem là khá cao so với mặt bằng chung của cả nước.

Tuy nhiên, trong điều kiện của TP.HCM, nơi giá bất động sản thuộc nhóm cao nhất cả nước, mức thu nhập này chưa đủ để nhiều gia đình trẻ tiếp cận nhà ở thương mại.

Hiện nay, giá căn hộ thương mại tại nhiều khu vực phổ biến từ vài chục triệu đến hơn một trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Với một căn hộ diện tích khoảng 60 m², tổng giá trị có thể lên tới hàng tỷ đồng, vượt quá khả năng tích lũy của phần lớn người lao động dù có thu nhập ổn định.

Bên cạnh đó, chi phí thuê nhà, học phí, chăm sóc y tế, đi lại và nuôi con tại đô thị lớn đều tăng mạnh trong những năm gần đây, khiến phần thu nhập còn lại để tích lũy mua nhà không nhiều.

Chính vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng việc điều chỉnh tiêu chí thu nhập phản ánh đúng hơn điều kiện kinh tế thực tế thay vì chỉ dựa trên mức lương danh nghĩa.

Mở rộng đối tượng nhưng không thể bỏ quên người thu nhập thấp

Một trong những lo ngại lớn nhất khi nâng trần thu nhập là số lượng người đủ điều kiện sẽ tăng nhanh trong khi số căn hộ nhà ở xã hội vẫn rất hạn chế.

Nếu nguồn cung không được mở rộng, nhóm người có thu nhập khá hơn sẽ có nhiều lợi thế về tài chính, khả năng chuẩn bị hồ sơ cũng như tiếp cận vốn vay, từ đó làm giảm cơ hội của công nhân, lao động phổ thông và những người có thu nhập thấp thực sự.

Do đó, nhiều ý kiến cho rằng việc điều chỉnh điều kiện thu nhập chỉ nên được xem là một phần của chính sách, không phải giải pháp duy nhất.

Quy trình xét duyệt cũng cần tiếp tục bảo đảm minh bạch, công khai, có cơ chế chấm điểm và ưu tiên rõ ràng để nhà ở xã hội đến đúng đối tượng cần hỗ trợ.

Nguồn cung vẫn là điểm nghẽn lớn nhất

Trong nhiều năm qua, nhu cầu về nhà ở xã hội tại TP.HCM luôn vượt xa số lượng dự án được triển khai.

Không ít dự án kéo dài do vướng mắc thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất hoặc thiếu các chính sách đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia.

Điều này khiến nhiều người dù đáp ứng đầy đủ điều kiện vẫn phải chờ nhiều năm mới có cơ hội mua nhà.

Các chuyên gia cho rằng nếu chỉ nới điều kiện thu nhập mà không thúc đẩy phát triển nguồn cung thì áp lực cạnh tranh sẽ ngày càng lớn, dẫn đến nguy cơ phát sinh tiêu cực trong quá trình xét duyệt.

Cần kết hợp nhiều giải pháp để chính sách phát huy hiệu quả

Để việc điều chỉnh ngưỡng thu nhập thực sự mang lại hiệu quả, nhiều chuyên gia đề xuất cần triển khai đồng thời nhiều giải pháp.

Trước hết, cần rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư các dự án nhà ở xã hội nhằm sớm đưa sản phẩm ra thị trường.

Song song đó, địa phương cần chủ động bố trí quỹ đất phù hợp, tạo cơ chế ưu đãi mạnh hơn cho doanh nghiệp đầu tư, đồng thời mở rộng các chương trình tín dụng ưu đãi dành cho cả chủ đầu tư và người mua.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát chuyển nhượng nhà ở xã hội cũng cần được thực hiện nghiêm để hạn chế đầu cơ và bảo đảm các căn hộ được sử dụng đúng mục đích an sinh.

Ngoài mô hình bán nhà ở xã hội, nhiều chuyên gia cũng cho rằng cần phát triển mạnh phân khúc nhà ở xã hội cho thuê hoặc thuê mua để đáp ứng nhu cầu của nhóm người chưa đủ khả năng tài chính sở hữu nhà ở ngay.

Điều chỉnh phù hợp với thực tế nhưng phải bảo đảm công bằng

Việc nâng mức thu nhập tối đa để được mua nhà ở xã hội có thể giúp nhiều cán bộ, công chức, viên chức, giáo viên, nhân viên y tế, kỹ sư và các gia đình trẻ tiếp cận chính sách nhà ở tốt hơn trong bối cảnh giá bất động sản không ngừng tăng.

Tuy nhiên, mục tiêu cuối cùng của chính sách vẫn là hỗ trợ đúng đối tượng đang gặp khó khăn về chỗ ở.

Bởi vậy, cùng với việc mở rộng điều kiện tiếp cận, các cơ quan quản lý cần đẩy nhanh phát triển nguồn cung, hoàn thiện cơ chế xét duyệt minh bạch và kiểm soát chặt quá trình sử dụng nhà ở xã hội. Chỉ khi các giải pháp này được triển khai đồng bộ, việc điều chỉnh ngưỡng thu nhập mới thực sự phát huy hiệu quả, góp phần hiện thực hóa mục tiêu an cư cho người dân và phát triển thị trường nhà ở theo hướng bền vững.