Sửa Luật Đất đai 2024: Nhà nước siết giá đất, quyết tâm xóa bỏ thao túng thị trường và giá ảo

Sáng ngày 19/8, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ) đã chính thức trình bày trước Quốc hội bản Tờ trình tóm tắt về định hướng sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2024. Dù chỉ mới đưa vào vận hành gần 2 năm, thực tiễn áp dụng đã bộc lộ không ít rào cản pháp lý cần khắc phục ngay để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng kinh tế "hai con số".

Dưới góc nhìn của một người làm nghiên cứu và phân tích thị trường lâu năm, tôi tổng hợp và bóc tách những điểm then chốt nhất trong lần sửa đổi này theo các nhóm nội dung cụ thể dưới đây.

Lý do cấp thiết phải chỉnh sửa Luật Đất đai 2024

• Vướng mắc phát sinh từ thực tiễn: Một số điều khoản hiện hành không còn tương thích hoàn toàn với bộ máy chính quyền địa phương hai cấp và chưa đồng bộ với các văn bản pháp luật mới ban hành. Các nghị quyết gỡ khó thời gian qua thực chất chỉ mang tính giải pháp tạm thời.
• Thể chế hóa chủ trương mới: Nhằm cụ thể hóa các chỉ đạo mới nhất từ Trung ương và Bộ Chính trị (đặc biệt là Nghị quyết 21-NQ/TW) về phát triển kinh tế tư nhân, phân cấp phân quyền, chuyển đổi số và ứng dụng khoa học công nghệ.
• Hướng tới 3 mục tiêu chiến lược: Chuẩn hóa đường lối của Đảng; tháo gỡ điểm nghẽn đất đai để thúc đẩy tăng trưởng vượt bậc; thiết lập mô hình quản lý đất đai hiện đại, tinh gọn.

Bảy nhóm chính sách đổi mới trọng tâm từ Chính phủ

• Đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Tích hợp giữa phân bổ chỉ tiêu và tổ chức không gian phát triển. Rút gọn hệ thống quy hoạch theo hướng: Mỗi đơn vị hành chính chỉ lập duy nhất một quy hoạch thống nhất, đồng thời kiểm soát cực kỳ nghiêm ngặt việc điều chỉnh quy hoạch.
• Minh bạch hóa cơ chế giao đất và cho thuê đất: Áp dụng cơ chế đấu giá, đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư thực sự có năng lực. Quy định chi tiết việc giao/cho thuê đất làm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, tái định cư và xử lý quỹ đất trụ sở dôi dư.
• Tư duy mới về bồi thường, thu hồi đất: Dịch chuyển từ khái niệm "bồi thường tài sản bị mất" sang "tái thiết cuộc sống ổn định cho người dân". Bổ sung cơ chế thu hồi đất vùng phụ cận hạ tầng, ưu tiên đền bù bằng đất ở/nhà ở tại chỗ, và bỏ quy định bắt buộc phải xong tái định cư mới được thu hồi.
• Định giá đất khoa học, tuyệt đối chống giá ảo: Giá đất sẽ do Nhà nước quyết định dựa trên cơ sở dữ liệu liên thông và phương pháp khoa học. Quyết tâm không để xảy ra hiện tượng đầu cơ, thao túng giá hay tạo sóng giá ảo. Áp dụng ưu đãi tiền thuê/thuế đất cho đối tượng chính sách, người thu nhập thấp.
• Mở rộng quyền sử dụng đất đa mục đích: Làm rõ hành lang pháp lý đối với công trình ngầm, không gian trên không, đất lấn biển. Thúc đẩy tích tụ đất đai lành mạnh và phát triển thị trường quyền sử dụng đất.
• Đẩy mạnh số hóa và cải cách thủ tục: Hoàn thiện CSDL đất đai quốc gia, đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận phù hợp với mô hình chính quyền 2 cấp, giải quyết triệt để các vướng mắc lịch sử.
• Siết chặt giám sát, xử lý đất bỏ hoang: Xử lý nghiêm tình trạng dự án găm đất, bỏ hoang, gây lãng phí hoặc suy thoái môi trường. Giải quyết dứt điểm đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh.

Khuyến nghị thẩm tra từ Ủy ban Kinh tế và Tài chính

• Cần cơ chế giá đất linh hoạt cho sản xuất kinh doanh: Việc xác định giá phải bảo đảm tính hợp lý để không làm nản lòng nhà đầu tư, vừa khuyến khích phát triển doanh nghiệp, vừa tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách.
• Xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có biên độ linh hoạt: Bảng giá, hệ số điều chỉnh hay các tỷ lệ thu cần thiết kế cơ chế có thể điều chỉnh tăng hoặc giảm linh hoạt theo từng thời kỳ kinh tế.
• Tách bạch rõ ràng hai khâu: Phải phân định riêng biệt giữa việc "xác định giá đất" và "cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư".
• Chỉ đưa nguyên tắc vào Luật: Luật chỉ nên quy định các nguyên tắc chung mang tính định hướng, còn các quy định chi tiết nên giao Chính phủ hướng dẫn để đảm bảo tính ứng biến nhanh với thực tế.

KẾT BÀI MỞ RỘNG

Nhìn toàn cảnh, lần sửa đổi Luật Đất đai này không đơn thuần là sự điều chỉnh các kỹ thuật pháp lý, mà là một cuộc cách mạng về tư duy quản lý tài nguyên của Nhà nước. Việc kiên quyết dẹp bỏ "giá ảo", siết chặt hiện tượng thao túng bất động sản và chuyển từ "đền bù" sang "tái thiết cuộc sống" chính là chìa khóa vàng để lấy lại niềm tin của người dân và nhà đầu tư chân chính.

Đất đai chỉ thực sự phát huy tối đa giá trị khi nó được trả về đúng hàm lượng sản xuất, tạo ra công ăn việc làm và dòng tiền thực cho nền kinh tế, thay biệt lập trong các cơn sóng chôn vốn đầu cơ. Chúng ta hoàn toàn có quyền kỳ vọng vào một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và trở thành bệ phóng vững chắc cho mục tiêu tăng trưởng hai con số của đất nước trong kỷ nguyên mới.