Thu hồi đất sẽ ưu tiên bố trí đất ở, nhà ở tại chỗ?

1. Định hướng chuyển từ “bồi thường” sang “tái thiết cuộc sống”

Sáng 19/8/2026, Quốc hội nghe Tờ trình của Chính phủ về định hướng sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai 2024. Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn là chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Sau gần hai năm triển khai Luật Đất đai 2024, thực tiễn cho thấy công tác thu hồi đất vẫn là lĩnh vực phát sinh nhiều vấn đề phức tạp. Không ít dự án gặp khó khăn trong giải phóng mặt bằng do người dân chưa đồng thuận với phương án bồi thường, quỹ đất tái định cư hạn chế hoặc quá trình xác định giá đất còn mất nhiều thời gian.

Trong bối cảnh đó, Chính phủ đề xuất thay đổi cách tiếp cận theo hướng không chỉ xác định người dân được bồi thường bao nhiêu, mà phải quan tâm họ sẽ ổn định cuộc sống như thế nào sau khi đất bị thu hồi.

Đây là sự chuyển dịch đáng chú ý về tư duy chính sách. Nếu cơ chế cũ chủ yếu tập trung vào việc xác định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản bị thiệt hại thì định hướng mới đặt vấn đề khôi phục chỗ ở, sinh kế và điều kiện sống của người dân vào vị trí quan trọng hơn.

2. Ưu tiên bố trí đất ở hoặc nhà ở tại nơi bị thu hồi

Điểm đáng chú ý trong đề xuất lần này là người có đất ở bị thu hồi sẽ được định hướng ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ.

Về bản chất, phương án này hướng tới việc hạn chế tối đa sự xáo trộn trong đời sống của người dân. Khi một khu dân cư phải di dời để thực hiện dự án, việc nhận một khoản tiền bồi thường chưa chắc đã đồng nghĩa với việc người dân có thể duy trì điều kiện sinh hoạt, việc làm, học tập và các mối quan hệ cộng đồng như trước.

Nếu được thiết kế phù hợp, việc bố trí lại chỗ ở ngay tại khu vực thực hiện dự án hoặc địa bàn lân cận có thể giúp người bị thu hồi đất giảm đáng kể chi phí và thời gian thích nghi với môi trường sống mới.

Tuy nhiên, để chính sách này thực sự khả thi, vấn đề không chỉ nằm ở việc “có đất để bố trí” mà còn phải bảo đảm chất lượng nơi ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khả năng tiếp cận dịch vụ công và điều kiện sinh kế của người dân.

Do đó, tái định cư cần được nhìn nhận như một quá trình ổn định cuộc sống chứ không đơn thuần là bố trí một diện tích đất hoặc một căn nhà thay thế.

3. Chính sách hỗ trợ có thể được thiết kế riêng cho các dự án đặc thù

Một nội dung khác trong định hướng sửa đổi là trao thêm dư địa cho chính quyền địa phương trong việc xây dựng chính sách hỗ trợ đặc biệt.

Theo đề xuất, đối với những dự án quan trọng quốc gia hoặc dự án khẩn cấp có quy mô thu hồi đất lớn, tác động đến nhiều người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc có nguồn gốc đất phức tạp, địa phương có thể được giao xây dựng cơ chế hỗ trợ phù hợp với đặc điểm của từng dự án.

Cách tiếp cận này xuất phát từ thực tế rằng không phải mọi dự án đều có cùng quy mô, tính chất và mức độ ảnh hưởng đến người dân.

Một dự án thu hồi vài hecta đất sẽ có yêu cầu hoàn toàn khác với dự án hạ tầng quy mô lớn làm thay đổi toàn bộ không gian dân cư của một khu vực. Vì vậy, việc áp dụng một cơ chế hỗ trợ cứng nhắc cho mọi trường hợp có thể không bảo đảm hiệu quả.

Dù vậy, việc trao quyền chủ động cho địa phương cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về tiêu chí, trình tự, tính minh bạch và cơ chế kiểm soát. Chính sách đặc thù cần được xây dựng trên cơ sở khách quan, có căn cứ rõ ràng và không tạo ra sự tùy nghi trong quá trình thực hiện.

4. Mở rộng chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề cho người dân

Định hướng sửa đổi còn đề cập đến chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Đáng chú ý, Chính phủ đề xuất bỏ điều kiện phải có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp mới được hưởng chính sách hỗ trợ này. Mức hỗ trợ bằng tiền được đề xuất không vượt quá 05 lần giá đất trong bảng giá đất.

Nếu được luật hóa, chính sách này có thể mở rộng phạm vi tiếp cận hỗ trợ cho những người có hoạt động sản xuất nông nghiệp nhưng nguồn thu nhập không ổn định hoặc không đáp ứng được tiêu chí theo cơ chế hiện hành.

Điểm quan trọng là hỗ trợ chuyển đổi nghề không nên chỉ dừng lại ở việc chi trả một khoản tiền. Để bảo đảm sinh kế lâu dài, cần gắn chính sách này với đào tạo nghề thực chất, kết nối việc làm, hỗ trợ tiếp cận thị trường lao động và tạo điều kiện để người dân thích nghi với sự thay đổi sau khi mất đất sản xuất.

Nói cách khác, bồi thường giải quyết thiệt hại trong quá khứ, còn hỗ trợ sinh kế phải hướng đến khả năng tự chủ của người dân trong tương lai.

5. Có thể thu hồi đất trước khi hoàn tất bố trí tái định cư trong một số trường hợp

Một vấn đề được quan tâm khác là đề xuất điều chỉnh trình tự thu hồi đất đối với một số dự án đặc thù.

Theo định hướng được trình, trong trường hợp cần thiết, một số dự án có thể được thực hiện thu hồi đất trước khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt hoặc trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư.

Mục tiêu của cơ chế này là tháo gỡ tình trạng dự án bị đình trệ trong thời gian dài do chưa hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng, đặc biệt đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp hoặc dự án nhận được sự đồng thuận cao của người dân.

Tuy nhiên, đây cũng là nội dung cần được cân nhắc thận trọng bởi quyền về chỗ ở và tài sản của người dân có liên quan trực tiếp đến thời điểm thu hồi đất.

Nếu cho phép thu hồi trước khi hoàn thiện phương án bồi thường, tái định cư, pháp luật cần đồng thời thiết lập các điều kiện bảo đảm đủ mạnh để người dân không rơi vào tình trạng bị thu hồi đất nhưng chưa có phương án ổn định cuộc sống rõ ràng.

Vì vậy, việc xác định trường hợp nào được áp dụng cơ chế đặc biệt, cơ quan nào quyết định, điều kiện thực hiện ra sao và trách nhiệm bảo đảm quyền lợi của người dân thuộc về chủ thể nào cần được quy định minh bạch.

6. Siết chặt việc ngăn ngừa đầu cơ và trục lợi chính sách

Cùng với việc tăng cường quyền lợi cho người có đất bị thu hồi, chính sách mới cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát hành vi lợi dụng quá trình thu hồi đất để trục lợi.

Một trong những vấn đề cần xử lý là tình trạng xây dựng công trình trái phép, tạo lập tài sản sau khi đã có thông báo thu hồi đất hoặc thực hiện các giao dịch nhằm hưởng lợi không phù hợp từ chính sách bồi thường.

Theo định hướng đề xuất, việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người nhận chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian đã có thông báo thu hồi đất cần được quy định cụ thể.

Quy định này có ý nghĩa trong việc phân biệt giữa giao dịch dân sự hợp pháp nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hành vi lợi dụng thông tin thu hồi đất để đầu cơ, làm phát sinh chi phí bồi thường hoặc tạo thêm nghĩa vụ cho ngân sách nhà nước.

Việc kiểm soát cần được thực hiện đồng thời với bảo vệ quyền lợi của những người nhận chuyển nhượng ngay tình, tránh tình trạng quy định chống đầu cơ vô tình ảnh hưởng đến các giao dịch hợp pháp.

7. Cần đặt quyền lợi của người dân làm trọng tâm khi sửa Luật Đất đai

Định hướng sửa đổi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho thấy yêu cầu giải quyết bài toán thu hồi đất không còn đơn thuần nằm ở việc xác định một khoản tiền bồi thường.

Một cơ chế hiệu quả cần giải quyết đồng thời ba vấn đề: nơi ở, sinh kế và khả năng ổn định cuộc sống lâu dài của người dân.

Đặc biệt, nếu ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ được triển khai, cơ quan có thẩm quyền cần tính toán kỹ quỹ đất, chất lượng tái định cư, giá trị tương đương, điều kiện hạ tầng và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.

Bên cạnh đó, việc mở rộng quyền chủ động cho địa phương cũng cần đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ nhằm bảo đảm chính sách hỗ trợ đặc thù không bị áp dụng tùy tiện.

Có thể thấy, định hướng sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang hướng đến một cách tiếp cận toàn diện hơn: thu hồi đất để phát triển nhưng phải đồng thời bảo đảm người dân có điều kiện sống và sinh kế phù hợp sau thu hồi.

Tuy nhiên, đây mới là các định hướng chính sách được Chính phủ đề xuất. Nội dung cụ thể, điều kiện áp dụng và cơ chế thực hiện vẫn cần tiếp tục được Quốc hội xem xét, thảo luận và hoàn thiện trước khi trở thành quy định pháp luật chính thức.