Thu hồi đất phải bảo đảm quyền lợi và hiệu quả sử dụng

1. Thu hồi đất không nên chỉ tính theo ranh giới dự án

Trong quá trình triển khai đường giao thông, khu đô thị hoặc các công trình hạ tầng quy mô lớn, việc xác định ranh giới thu hồi thường tập trung vào phần diện tích trực tiếp phục vụ dự án.

Tuy nhiên, sau khi công trình hình thành, phần đất nằm ngoài ranh giới thu hồi có thể bị chia cắt thành những thửa rất nhỏ, hình dạng bất hợp lý hoặc không còn đường tiếp cận thuận lợi.

Đối với đất nông nghiệp, tình trạng này có thể làm giảm đáng kể khả năng canh tác. Với đất ở hoặc đất có mục đích sử dụng khác, thửa đất quá nhỏ hoặc bị "kẹt" cũng có thể gây khó khăn cho việc xây dựng, khai thác và chuyển nhượng.

Vì vậy, phương án thu hồi đất cần được xem xét trên cả hai phương diện: đáp ứng yêu cầu của dự án và bảo đảm phần đất còn lại vẫn có khả năng sử dụng hợp lý.

2. Cần có tiêu chí rõ ràng đối với phần đất còn lại

Một vấn đề đáng chú ý là trường hợp sau thu hồi, thửa đất của người dân không còn bảo đảm điều kiện sử dụng bình thường.

Nếu chỉ xử lý khi người dân chủ động đề nghị, cùng một dự án có thể xuất hiện nhiều cách giải quyết khác nhau. Người này đồng ý thu hồi phần đất còn lại, trong khi người khác giữ lại, dẫn đến không gian sau dự án thiếu tính đồng bộ.

Do đó, cần xây dựng tiêu chí khách quan để đánh giá phần diện tích còn lại, chẳng hạn khả năng tiếp cận, hình dạng, diện tích, mục đích sử dụng và khả năng khai thác thực tế.

Nếu phần đất vẫn đáp ứng điều kiện sử dụng, quyền lựa chọn của người sử dụng đất cần được tôn trọng.

Ngược lại, nếu phần đất còn lại không thể sử dụng hiệu quả hoặc việc giữ lại gây ảnh hưởng đến tổ chức không gian chung, việc xử lý cần có căn cứ pháp lý, quy hoạch và phương án cụ thể, thay vì chỉ phụ thuộc vào ý chí riêng của từng hộ.

3. Bảo đảm chỗ ở và sinh kế phải đi cùng thu hồi đất

Đối với người bị thu hồi đất ở, vấn đề quan trọng nhất không chỉ là số tiền được bồi thường mà còn là khả năng ổn định cuộc sống sau khi di chuyển.

Một phương án thu hồi đất hiệu quả cần tính đến nơi ở mới, điều kiện sinh hoạt, khả năng tiếp cận hạ tầng và sinh kế của người dân.

Đặc biệt, trường hợp phải bố trí tái định cư cần có cơ chế bảo đảm người dân có nơi ở phù hợp trước khi thực hiện việc thu hồi theo quy định.

Cách tiếp cận này giúp chuyển trọng tâm từ việc "thu hồi được bao nhiêu đất" sang "người dân sẽ ổn định cuộc sống như thế nào sau thu hồi".

Đây cũng là yếu tố quan trọng để tạo sự đồng thuận và hạn chế tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.

4. Giá bồi thường phải minh bạch và có khả năng giải trình

Giá đất bồi thường luôn là một trong những nội dung dễ phát sinh tranh chấp nhất khi Nhà nước thu hồi đất.

Nếu người dân chỉ được thông báo một con số mà không hiểu cơ sở hình thành mức giá, việc thuyết phục họ đồng thuận với phương án bồi thường sẽ khó khăn.

Do đó, cùng với việc xác định giá đất, cần chú trọng công khai các căn cứ chủ yếu được sử dụng để tính toán, bao gồm dữ liệu, thời điểm, phương pháp và các yếu tố ảnh hưởng đến mức giá.

Minh bạch không chỉ giúp người dân biết mình được bồi thường bao nhiêu mà còn giúp họ hiểu tại sao mức bồi thường được xác định ở mức đó.

Một cơ chế có khả năng giải trình tốt sẽ góp phần giảm khoảng cách thông tin giữa cơ quan thực hiện thu hồi và người có đất bị thu hồi.

5. Không nên để tiến độ dự án lấn át quyền lợi của người dân

Dự án đầu tư có tiến độ riêng, nhưng tiến độ đó không nên trở thành lý do duy nhất để đẩy nhanh việc thu hồi đất khi công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chưa bảo đảm.

Nếu người dân chưa có phương án ổn định chỗ ở hoặc quyền lợi chưa được giải quyết đầy đủ mà việc thu hồi vẫn được tiến hành, nguy cơ phát sinh phản ứng và tranh chấp sẽ tăng lên.

Ngược lại, khi trình tự thu hồi được thiết kế minh bạch, người dân được biết trước phương án và có đủ điều kiện ổn định cuộc sống, quá trình giải phóng mặt bằng có thể diễn ra thuận lợi hơn.

Vì vậy, bảo đảm quyền lợi của người dân không nhất thiết làm chậm dự án. Nếu được thực hiện đúng cách, đây còn có thể là yếu tố giúp giảm trở ngại trong quá trình triển khai.

6. Cần chuyển từ tư duy "bồi thường" sang "ổn định sau thu hồi"

Một chính sách thu hồi đất hiện đại không nên chỉ đặt câu hỏi tài sản bị thu hồi được bồi thường bao nhiêu.

Cần xem xét rộng hơn:

1. Người dân có nơi ở phù hợp hay chưa?
2. Sinh kế có bị ảnh hưởng lâu dài không?
3. Phần đất còn lại có tiếp tục sử dụng được không?
4. Giá bồi thường có căn cứ rõ ràng và minh bạch không?
5. Người dân có cơ chế tiếp cận thông tin và phản hồi hay không?
6. Phương án thu hồi có phù hợp với quy hoạch và tổ chức không gian sau dự án không?

Những vấn đề này cần được đánh giá ngay từ giai đoạn lập phương án thu hồi đất, thay vì chỉ xử lý khi tranh chấp đã phát sinh.

7. Doanh nghiệp và người sử dụng đất cần lưu ý gì?

Đối với người có đất nằm trong khu vực dự kiến thu hồi, việc kiểm tra thông tin quy hoạch, mục đích sử dụng đất, hiện trạng pháp lý và phương án bồi thường là rất quan trọng.

Đối với doanh nghiệp tham gia dự án có sử dụng đất, cần đặc biệt quan tâm đến phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư, khả năng hình thành các thửa đất còn lại và tiến độ thực hiện nghĩa vụ liên quan.

Việc chuẩn bị phương án pháp lý từ sớm sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch đầu tư, đồng thời hạn chế rủi ro phát sinh tranh chấp với người sử dụng đất. Thu hồi đất để phát triển hạ tầng là yêu cầu cần thiết trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, hiệu quả của một dự án không chỉ được đánh giá bằng tốc độ giải phóng mặt bằng mà còn phải được nhìn nhận qua chất lượng không gian sau thu hồi và khả năng ổn định cuộc sống của người dân. Việc xây dựng cơ chế xử lý phần đất còn lại, bảo đảm tái định cư, minh bạch giá bồi thường và gắn tiến độ thu hồi với việc thực hiện đầy đủ chính sách hỗ trợ sẽ góp phần tạo sự cân bằng giữa lợi ích phát triển và quyền lợi của người sử dụng đất.