Thuế 20% trên lãi chuyển nhượng: Không dễ “đẩy” cho người mua

Tôi bước vào thị trường bất động sản từ năm 2015 – giai đoạn mà chỉ cần mua một miếng đất ngoại ô, chờ vài tháng là có thể sang tay kiếm vài trăm triệu. Khi ấy, niềm tin “giá bất động sản chỉ có tăng” gần như là chân lý. Nhiều người, trong đó có tôi, nghĩ rằng hàng khan hiếm thì muốn bán bao nhiêu cũng có người mua.

Thế nhưng, một thương vụ gần đây đã khiến tôi tỉnh ngộ. Năm ngoái, tôi sở hữu một căn nhà phố nhỏ, vị trí không phải đắc địa nhưng cũng không tệ, nằm gần khu dân cư ổn định. Tôi tự tin rao bán cao hơn giá thị trường 15% vì tin rằng “ai cần thì sẽ mua”. Thế rồi ba tháng trôi qua, không một cuộc gọi hỏi mua nghiêm túc. Sáu tháng sau, chỉ vài khách ghé xem rồi im lặng biến mất. Mãi đến một năm sau, tôi buộc phải hạ giá xuống ngang bằng thị trường, rồi còn phải thương lượng thêm mới bán được.

Câu chuyện này cho tôi một bài học quan trọng: thị trường giống như một cái cân khổng lồ, luôn tự điều chỉnh. Nếu giá bán vượt xa giá trị thị trường, nhu cầu lập tức sụt giảm. Cung lớn hơn cầu, người bán sẽ phải hạ giá để giao dịch được. Việc áp thêm thuế không đồng nghĩa với việc người bán có thể cộng thẳng vào giá để người mua gánh hết. Nếu người mua thấy giá vượt quá khả năng hoặc vượt giá trị họ nhận được, họ sẽ rút lui. Khi đó, người bán – chứ không phải người mua – mới là người chịu áp lực điều chỉnh.

Tôi cũng nhớ thời điểm cách đây vài năm, chủ nhà cho thuê mặt bằng gần như “làm vua”. Giá thuê tăng liên tục, khách thuê phải cắn răng chịu vì kinh doanh đang thuận lợi. Có người thà để trống còn hơn giảm giá. Nhưng rồi dịch bệnh ập đến, kinh tế suy giảm, nhiều cửa hàng đóng cửa hàng loạt. Mặt bằng bỏ trống cả dãy phố. Chủ nhà lúc đó mới phải xuống nước, giảm giá sâu, thậm chí “năn nỉ” khách quay lại thuê. Thị trường khi gặp biến động sẽ nhanh chóng kéo mọi thứ về giá trị thực – bất kể ai muốn hay không.

Với thuế chuyển nhượng bất động sản 20%, tôi không nghĩ đây là chính sách “làm khó” người bán. Thay vào đó, nó giống như một “bộ lọc” để giảm bớt các thương vụ lướt sóng, mua đi bán lại chỉ trong vài tháng để ăn chênh lệch. Khi việc lướt sóng không còn dễ kiếm lời, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc dài hạn hơn, tìm kiếm những tài sản thật sự có tiềm năng và giá trị bền vững. Điều này, về lâu dài, sẽ giúp thị trường ổn định, tránh những cơn sốt ảo.

Người sở hữu bất động sản có thể giữ giá nếu muốn, nhưng sẽ phải chấp nhận khả năng nằm chờ dài hạn mà không bán được. Nếu giảm một phần lợi nhuận để điều chỉnh giá hợp lý, sẽ dễ dàng tìm được người mua thực sự. Khi cung và cầu gặp nhau ở điểm cân bằng, giao dịch sẽ diễn ra, bất chấp thuế suất ra sao.

Thị trường bất động sản không thể bị “cộng thêm 20%” một cách cơ học. Mỗi thay đổi chính sách đều kích hoạt một loạt phản ứng từ phía cung và cầu. Nếu người bán không linh hoạt, cố gắng “đổ” toàn bộ gánh nặng thuế lên người mua, giao dịch có thể đóng băng, và thiệt hại cuối cùng thuộc về chính họ. Ngược lại, những ai hiểu rõ quy luật cung – cầu, biết điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận và đọc đúng nhịp thị trường, sẽ vẫn tồn tại, thích nghi và đi xa hơn.

Chính sách thuế lần này, với tôi, chẳng khác nào một liều thuốc hạ nhiệt, giúp thị trường bớt nóng sốt và tiến gần hơn tới giá trị thật. Và như bất kỳ thị trường tự do nào khác – sự thích ứng mới là yếu tố quyết định ai là người chiến thắng sau cùng