Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đề xuất khung pháp lý mới cho bất động sản lưu trú

Thị trường lưu trú đang phát triển nhanh hơn khung pháp lý

Thực tế thị trường bất động sản những năm gần đây cho thấy ranh giới giữa “nhà ở” và “công trình phục vụ lưu trú” ngày càng trở nên đa dạng. Bên cạnh nhà ở truyền thống, nhiều mô hình mới đã xuất hiện và được khai thác đồng thời cho nhiều mục đích khác nhau, từ cho thuê dài hạn đến phục vụ khách du lịch, người đi công tác hoặc người chỉ có nhu cầu ở trong một khoảng thời gian nhất định.

Trong bối cảnh đó, việc pháp luật chưa có một khái niệm đủ rộng để nhận diện nhóm công trình này có thể tạo ra những khó khăn nhất định trong quá trình quản lý. Đây cũng là lý do HoREA kiến nghị đưa thuật ngữ “nhà có mục đích lưu trú” trở lại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Điểm đáng chú ý là đề xuất không đơn thuần nhằm bổ sung thêm một khái niệm. Vấn đề cốt lõi nằm ở việc xác lập một cơ sở pháp lý để nhận diện, phân loại và quản lý những công trình có đặc điểm xây dựng tương tự nhà ở nhưng mục đích khai thác lại thiên về lưu trú.

Vì sao cần một khái niệm riêng cho nhà có mục đích lưu trú?

Theo hướng đề xuất, “nhà có mục đích lưu trú” có thể bao quát nhiều loại hình đang tồn tại trên thị trường như căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch, condotel, biệt thự du lịch, nhà phố kết hợp kinh doanh lưu trú, officetel và farmstay.

Các mô hình này không hoàn toàn giống nhau về tính chất pháp lý, thời gian sử dụng hay phương thức khai thác. Có loại phục vụ khách lưu trú ngắn ngày, có loại hướng tới người thuê trong thời gian dài hơn. Một số công trình còn kết hợp nhiều chức năng như làm việc, kinh doanh và nghỉ lại.

Nếu tiếp tục sử dụng cách tiếp cận chỉ dựa trên khái niệm “nhà ở”, việc phân loại những công trình nói trên có thể gặp khó khăn. Ngược lại, một thuật ngữ riêng sẽ giúp pháp luật nhận diện chính xác hơn mục đích sử dụng thực tế của từng loại công trình.

Đáng chú ý, HoREA cho rằng nên sử dụng cụm từ “nhà có mục đích lưu trú” thay vì “nhà ở có mục đích lưu trú”. Sự khác biệt về cách gọi này mang ý nghĩa pháp lý nhất định, bởi không phải công trình nào được thiết kế dưới dạng nhà cũng đồng nghĩa với việc nó phải được xem là nhà ở.

Cách phân định này có thể tạo nền tảng cho việc xây dựng các quy định riêng về đầu tư, xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác đối với từng nhóm tài sản.

Hoàn thiện pháp luật để tránh khoảng trống quản lý

Một trong những vấn đề đáng quan tâm nhất của đề xuất là nguy cơ pháp luật không theo kịp tốc độ phát triển của các mô hình kinh doanh bất động sản mới.

Khi một loại hình tài sản đã xuất hiện phổ biến nhưng chưa được xác định rõ vị trí trong hệ thống pháp luật, các chủ thể tham gia thị trường có thể gặp khó khăn trong việc xác định quyền, nghĩa vụ và phương thức khai thác tài sản. Cơ quan quản lý cũng có thể gặp trở ngại khi áp dụng quy định về xây dựng, sử dụng công trình, kinh doanh và quản lý cư trú.

Do đó, việc đưa “nhà có mục đích lưu trú” vào luật có thể được nhìn nhận như một bước hướng tới việc pháp lý hóa những mô hình đã tồn tại trên thực tế.

Tuy nhiên, việc ghi nhận khái niệm mới chỉ là bước khởi đầu. Quan trọng hơn là sau khi xác định được nhóm tài sản này, pháp luật cần tiếp tục làm rõ điều kiện đầu tư, tiêu chuẩn xây dựng, công năng sử dụng, quyền của người sở hữu, trách nhiệm của đơn vị vận hành và nghĩa vụ đối với người thuê hoặc khách lưu trú.

Nếu chỉ bổ sung thuật ngữ nhưng thiếu hệ thống quy định đi kèm, mục tiêu tạo hành lang pháp lý thống nhất sẽ khó đạt được đầy đủ.

Nhà trọ nhiều phòng: nguồn cung quan trọng của người lao động

Một nội dung khác trong kiến nghị của HoREA liên quan trực tiếp đến phân khúc nhà ở giá phù hợp là mô hình nhà ở riêng lẻ được xây dựng và bố trí thành nhiều phòng cho thuê dài hạn.

Đây là loại hình có vai trò đặc biệt tại những địa phương tập trung đông công nhân, người lao động, sinh viên, người nhập cư hoặc dân cư có mức thu nhập chưa đủ khả năng sở hữu nhà.

Khác với các dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, nhà trọ tư nhân thường được phát triển từ những khoản đầu tư nhỏ của cá nhân và phân bố tương đối gần nơi làm việc của người thuê. Nhờ đó, loại hình này có thể đáp ứng nhanh nhu cầu chỗ ở tại những khu vực có tốc độ đô thị hóa và công nghiệp hóa cao.

Tuy nhiên, việc quản lý loại hình nhà ở này cũng đặt ra nhiều vấn đề liên quan đến chất lượng công trình, an toàn, phòng cháy chữa cháy, diện tích sử dụng, hạ tầng kỹ thuật và điều kiện sinh hoạt của người thuê.

Vì vậy, việc đưa nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê vào phạm vi điều chỉnh rõ ràng của pháp luật về nhà ở có thể giúp tăng tính thống nhất trong quản lý và tạo cơ sở để nâng cao chất lượng phân khúc này.

Có nên hỗ trợ chủ nhà tư nhân như chủ đầu tư nhà ở xã hội?

Đề xuất đáng chú ý của HoREA là nghiên cứu cơ chế ưu đãi cho cá nhân đầu tư nhà nhiều phòng nhằm cho thuê đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Về bản chất, đây là cách tiếp cận mở rộng nguồn lực tham gia giải quyết bài toán nhà ở giá phù hợp. Thay vì chỉ trông chờ vào các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp hoặc tổ chức đầu tư, Nhà nước có thể khuyến khích thêm các chủ sở hữu tư nhân tham gia cung cấp chỗ ở cho nhóm thu nhập thấp.

Nếu được thiết kế hợp lý, chính sách này có thể tạo ra hiệu ứng kép. Một mặt, thị trường có thêm nguồn cung nhà cho thuê với mức giá phù hợp. Mặt khác, chủ đầu tư cá nhân có thêm động lực cải thiện chất lượng phòng ở, hạ tầng và điều kiện sinh hoạt để đáp ứng các tiêu chuẩn được pháp luật đặt ra.

Đây là điểm có ý nghĩa bởi nhu cầu của người lao động không chỉ nằm ở việc “có chỗ để ở”, mà còn bao gồm yêu cầu về an toàn, vệ sinh, giao thông, điện nước và môi trường sống.

Ưu đãi phải đi cùng điều kiện và cơ chế kiểm soát

Việc mở rộng ưu đãi cho cá nhân đầu tư nhà cho thuê cần được cân nhắc kỹ để tránh tình trạng chính sách bị lợi dụng.

Nếu được hưởng ưu đãi nhưng không có cơ chế ràng buộc về đối tượng thuê, giá thuê, chất lượng công trình hoặc thời gian duy trì mục đích sử dụng, nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước có thể không đến đúng nhóm cần được thụ hưởng.

Do đó, chính sách ưu đãi nên gắn với những tiêu chí có thể kiểm tra và đánh giá. Chẳng hạn, chủ đầu tư phải bảo đảm tiêu chuẩn nhất định về diện tích, an toàn công trình, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hạ tầng thiết yếu và mức giá thuê phù hợp với nhóm đối tượng chính sách.

Đổi lại, chủ đầu tư có thể được tiếp cận các cơ chế hỗ trợ về đất đai, tín dụng, thuế hoặc các hình thức ưu đãi khác tùy theo thiết kế của pháp luật.

Cách tiếp cận này vừa tạo động lực cho khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở giá phù hợp, vừa hạn chế nguy cơ ưu đãi không đi kèm trách nhiệm.

Cần nhìn nhận chính sách nhà ở theo hướng đa dạng nguồn cung

Từ hai nhóm đề xuất trên có thể thấy một vấn đề lớn hơn: thị trường nhà ở hiện nay không chỉ cần thêm các dự án quy mô lớn mà còn cần khai thác hiệu quả nhiều nguồn cung khác nhau.

Các công trình lưu trú có thể đáp ứng nhu cầu ở tạm thời hoặc ngắn hạn. Nhà cho thuê dài hạn phục vụ người lao động lại giải quyết một nhu cầu khác. Nhà ở xã hội và nhà thương mại giá phù hợp tiếp tục giữ vai trò riêng trong hệ thống.

Việc phân loại rõ từng nhóm sẽ giúp chính sách được thiết kế sát hơn với nhu cầu thực tế. Đồng thời, Nhà nước có thể xác định chính xác hơn đối tượng nào cần quản lý, đối tượng nào cần hỗ trợ và loại hình nào cần được khuyến khích phát triển.

Hướng tới thị trường bất động sản minh bạch và phù hợp nhu cầu thực

Đề xuất của HoREA cho thấy yêu cầu cấp thiết trong việc điều chỉnh pháp luật theo sự biến đổi của thị trường bất động sản. Khi các mô hình lưu trú và nhà cho thuê ngày càng đa dạng, pháp luật cần có khả năng nhận diện đúng bản chất của từng loại hình thay vì áp dụng một cách tiếp cận chung cho tất cả.

Việc bổ sung “nhà có mục đích lưu trú” có thể góp phần tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho những mô hình đang phát triển mạnh. Trong khi đó, cơ chế hỗ trợ cá nhân đầu tư nhà nhiều phòng cho thuê có khả năng mở rộng đáng kể nguồn cung chỗ ở dành cho người lao động và nhóm có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, để các chính sách này phát huy hiệu quả, quy định mới cần được xây dựng đồng bộ với pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản, du lịch và các chính sách an sinh xã hội. Mục tiêu cuối cùng không chỉ là hợp thức hóa những mô hình đang tồn tại mà phải hướng tới một thị trường nhà ở đa dạng, an toàn, minh bạch và đáp ứng tốt hơn nhu cầu lưu trú thực tế của xã hội.