Siết đầu cơ, đánh thuế bất động sản bỏ không để ổn định thị trường

Đưa quyền có nhà ở vào trọng tâm chính sách

Trong quá trình sửa đổi các quy định liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, một trong những vấn đề được đặt ra là làm thế nào để thị trường phát triển nhưng vẫn bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Đây không đơn thuần là bài toán về nguồn cung mà còn liên quan trực tiếp đến chính sách an sinh xã hội, quy hoạch đô thị và khả năng chi trả của người lao động.

Quan điểm được đưa ra tại phiên thảo luận cho rằng chính sách nhà ở cần hướng tới việc bảo đảm người dân có thể tiếp cận nơi ở an toàn với mức chi phí phù hợp. Nếu giá nhà liên tục tăng nhanh hơn thu nhập, nhóm chịu tác động đầu tiên sẽ là người lao động, công nhân và những người có thu nhập trung bình hoặc thấp.

Một thị trường nhà ở phát triển thiếu cân đối có thể dẫn đến nghịch lý: nguồn cung vẫn tồn tại nhưng người có nhu cầu thực lại khó mua được nhà. Trong khi đó, các dự án nằm ở khu vực xa trung tâm, thiếu kết nối giao thông và dịch vụ thiết yếu chưa chắc đã giải quyết được nhu cầu thực tế. Vì vậy, chính sách nhà ở cần được gắn với quy hoạch hạ tầng, giao thông công cộng, trường học, y tế và các dịch vụ xã hội khác.

Đánh thuế bất động sản bỏ không: công cụ chống găm giữ tài sản

Một đề xuất đáng chú ý là nghiên cứu cơ chế thuế đối với những căn nhà, bất động sản không được đưa vào sử dụng trong thời gian dài. Về bản chất, đây là hướng tiếp cận nhằm tạo ra chi phí đối với việc nắm giữ tài sản nhưng không khai thác, không đưa vào thị trường và không phục vụ nhu cầu sử dụng thực tế.

Nếu được thiết kế phù hợp, chính sách này có thể tạo động lực để chủ sở hữu lựa chọn một trong các phương án: đưa tài sản vào sử dụng, cho thuê, chuyển nhượng hoặc phát triển dự án theo đúng mục đích. Qua đó, một phần nguồn lực bất động sản đang bị đóng băng có thể được đưa trở lại nền kinh tế.

Tuy nhiên, đánh thuế bất động sản bỏ không không thể chỉ dựa vào tiêu chí “không sử dụng”. Cần phân biệt trường hợp cố tình găm giữ tài sản với những tình huống khách quan như dự án đang hoàn thiện thủ tục pháp lý, tranh chấp quyền sở hữu, đang trong quá trình cải tạo hoặc chưa thể đưa vào sử dụng vì nguyên nhân không xuất phát từ ý chí của chủ sở hữu.

Do đó, nếu chính sách thuế được xây dựng, việc xác định thời gian bỏ trống, mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý của tài sản và nguyên nhân chưa khai thác sẽ có ý nghĩa quyết định.

Cần xác định rõ thế nào là đất bị bỏ hoang

Một trong những điểm khó nhất khi kiểm soát đất đai sử dụng kém hiệu quả là xây dựng được tiêu chí pháp lý đủ rõ ràng. Khái niệm đất bỏ hoang, đất không được đưa vào sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích cần được định lượng bằng những điều kiện cụ thể.

Nếu quy định quá rộng, những người có nhu cầu sử dụng đất chính đáng có thể bị đặt vào tình trạng chịu thêm nghĩa vụ tài chính dù chưa có hành vi đầu cơ. Ngược lại, nếu tiêu chí quá hẹp, chính sách có thể không đủ sức tác động đến những trường hợp cố tình giữ đất trong thời gian dài để chờ giá tăng.

Vì vậy, giải pháp chống đầu cơ cần được xây dựng trên cơ sở phân loại rõ các hành vi. Đầu cơ có tổ chức, mua gom để tạo khan hiếm giả, găm giữ tài sản chờ tăng giá và sử dụng đất lãng phí cần được nhìn nhận khác với việc người dân sở hữu một bất động sản nhưng chưa có điều kiện đưa vào khai thác.

Điều này cũng cho thấy Luật Đất đai không thể hoạt động độc lập. Chính sách quản lý đất đai cần được đặt trong mối liên hệ với pháp luật về thuế, đầu tư, quy hoạch, kinh doanh bất động sản và nhà ở. Chỉ khi các quy định này vận hành thống nhất, các biện pháp chống đầu cơ mới có thể tạo ra hiệu quả thực tế.

Minh bạch giá giao dịch để ngăn thị trường bị thao túng

Một vấn đề khác được đặt ra là nguy cơ giá bất động sản bị đẩy lên bởi những hoạt động tạo cung cầu giả hoặc thao túng tâm lý thị trường. Khi giá được hình thành không phản ánh đúng giao dịch thực tế, người mua có nhu cầu ở thật sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc xác định giá trị tài sản.

Việc ghi nhận không đầy đủ hoặc không chính xác giá chuyển nhượng cũng có thể làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước và gây khó khăn cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường. Trong dài hạn, một thị trường thiếu dữ liệu minh bạch sẽ khiến người dân và doanh nghiệp khó đưa ra quyết định đầu tư chính xác.

Do đó, bên cạnh sửa đổi quy định về đất đai và nhà ở, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế kiểm soát thông tin giao dịch. Dữ liệu về giá, số lượng giao dịch, nguồn cung, lượng tồn kho và tốc độ biến động của thị trường cần được cập nhật thường xuyên, thống nhất và có khả năng kiểm chứng.

Thiết lập cơ chế cảnh báo sớm khi giá bất động sản tăng bất thường

Thị trường bất động sản thường có tác động lan tỏa lớn tới tín dụng, xây dựng, ngân hàng và nền kinh tế nói chung. Vì vậy, việc chỉ xử lý khi giá đã tăng quá cao hoặc thị trường xuất hiện dấu hiệu bất ổn có thể khiến chính sách trở nên chậm hơn so với diễn biến thực tế.

Một hướng tiếp cận được đề xuất là xây dựng hệ thống chỉ báo để theo dõi và cảnh báo sớm. Các chỉ số có thể tập trung vào tốc độ tăng giá, mức độ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập, lượng giao dịch, tỷ lệ bỏ trống, nguồn cung mới, lượng tồn kho và mức độ sử dụng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản.

Khi các chỉ số vượt qua những ngưỡng nhất định, cơ quan quản lý có thể chủ động đánh giá nguyên nhân và lựa chọn biện pháp điều tiết phù hợp. Cách làm này sẽ chuyển trọng tâm từ xử lý hậu quả sang phòng ngừa rủi ro.

Chính sách thuế phải đi cùng mục tiêu phát triển thị trường lành mạnh

Đề xuất đánh thuế đối với bất động sản bỏ không cho thấy xu hướng sử dụng công cụ kinh tế để điều chỉnh hành vi trên thị trường. Tuy nhiên, thuế chỉ thực sự phát huy tác dụng nếu được xây dựng minh bạch, có tiêu chí rõ ràng và không tạo thêm gánh nặng bất hợp lý cho người có nhu cầu sử dụng tài sản chính đáng.

Mục tiêu cuối cùng không nên chỉ là tăng nguồn thu ngân sách mà quan trọng hơn là thúc đẩy nguồn lực đất đai và nhà ở được sử dụng hiệu quả. Một căn nhà bị bỏ trống nhiều năm trong khi nhu cầu thuê và mua nhà vẫn rất lớn là sự mất cân đối cần được nhìn nhận dưới góc độ kinh tế và xã hội.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tiếp tục giữ vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, việc đồng thời kiểm soát đầu cơ, nâng cao minh bạch giao dịch, khai thác hiệu quả đất đai và bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở sẽ là những yêu cầu có tính liên kết. Chính sách nếu được thiết kế đồng bộ có thể góp phần đưa bất động sản trở về gần hơn với giá trị sử dụng thực tế, thay vì trở thành công cụ tích trữ và đầu cơ tài sản.