Đã khai thuế cho thuê nhà theo quy định cũ có phải khai lại?

1. Đã khai thuế theo quy định cũ thì không phải khai lại

Theo hướng dẫn của cơ quan thuế, trường hợp đã thực hiện kê khai, nộp thuế cho hoạt động cho thuê tài sản theo Thông tư 40/2021/TT-BTC thì không phải thực hiện điều chỉnh lại hồ sơ đã khai chỉ vì chính sách thuế năm 2026 có thay đổi.

Quy định này có ý nghĩa quan trọng đối với các doanh nghiệp đang kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà. Người nộp thuế không phải thực hiện lại toàn bộ hồ sơ đã hoàn thành theo cơ chế trước đây, qua đó hạn chế việc phát sinh thêm thủ tục hành chính và nguy cơ sai lệch dữ liệu do khai trùng.

Đây cũng là nguyên tắc cần lưu ý khi chuyển tiếp giữa hai cơ chế thuế: việc thay đổi chính sách không đồng nghĩa mọi hồ sơ đã được cơ quan thuế tiếp nhận trước đó đều phải lập lại.

2. Trường hợp nào phải áp dụng hồ sơ theo quy định mới?

Đối với trường hợp chưa thực hiện kê khai thuế theo quy định cũ, người nộp thuế phải thực hiện hồ sơ theo cơ chế đang có hiệu lực.

Theo quy định chuyển tiếp được dẫn chiếu, hoạt động cho thuê bất động sản trong năm 2026 được thực hiện theo mẫu hồ sơ dành cho hoạt động cho thuê bất động sản và căn cứ vào doanh thu thực tế thuộc kỳ tính thuế tương ứng.

Điều này đặc biệt đáng lưu ý đối với doanh nghiệp đứng ra khai thuế thay cho cá nhân. Khi thực hiện hồ sơ mới, doanh nghiệp cần xác định đúng thời điểm phát sinh doanh thu, kỳ thanh toán và doanh thu thuộc diện tính thuế để tránh kê khai sai kỳ hoặc sử dụng nhầm mẫu.

3. Hợp đồng cho thuê có từ trước năm 2026 được xử lý thế nào?

Một nội dung đáng chú ý là cơ chế chuyển tiếp dành cho các hợp đồng cho thuê bất động sản được xác lập trước ngày 01/01/2026 và vẫn còn thời hạn trên 06 tháng.

Đối với nhóm hợp đồng này, chính sách mới có cơ chế điều chỉnh theo ngưỡng doanh thu không chịu thuế và xử lý số thuế đã thực hiện trước đó trong trường hợp phát sinh chênh lệch.

Đáng chú ý, Nghị định 141/2026/NĐ-CP đã điều chỉnh mức doanh thu được dẫn chiếu trong Nghị định 68/2026/NĐ-CP từ 500 triệu đồng lên 01 tỷ đồng.

Do đó, khi xác định nghĩa vụ thuế của hợp đồng cũ còn hiệu lực trong năm 2026, cần xem xét đồng thời thời điểm ký hợp đồng, thời hạn còn lại, doanh thu thực tế và số thuế đã kê khai, nộp trước đó.

4. Không nên tự ý nộp thêm tờ khai cho cùng kỳ

Từ quy định chuyển tiếp có thể thấy, nếu hồ sơ đã được kê khai theo Thông tư 40/2021/TT-BTC thì không thuộc trường hợp phải điều chỉnh lại.

Vì vậy, việc tự động lập thêm một tờ khai mới cho cùng kỳ chỉ vì mẫu biểu hoặc phương thức kê khai đã thay đổi có thể dẫn đến tình trạng tồn tại nhiều hồ sơ cho cùng một nghĩa vụ thuế.

Người nộp thuế nên kiểm tra tình trạng hồ sơ đã gửi cơ quan thuế trước khi thực hiện bất kỳ lần kê khai bổ sung nào. Đặc biệt, cần phân biệt giữa trường hợp chưa từng kê khai và trường hợp đã kê khai, nộp thuế theo quy định trước đây.

Đây là điểm có ý nghĩa thực tế bởi mục tiêu của quy định chuyển tiếp là bảo đảm quá trình chuyển đổi chính sách diễn ra ổn định, chứ không tạo thêm nghĩa vụ kê khai trùng lặp cho người nộp thuế.

5. Có bị phạt nếu chưa khai theo quy định mới?

Trường hợp thuộc diện chưa kê khai thuế và phải thực hiện theo hồ sơ, thủ tục mới thì người nộp thuế cần chủ động hoàn thiện nghĩa vụ theo quy định hiện hành.

Đáng chú ý, quy định chuyển tiếp nêu rõ trường hợp chưa khai thuế thì thực hiện theo hồ sơ, thủ tục mới và không bị xử phạt theo cơ chế chuyển tiếp được quy định.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa mọi trường hợp chậm kê khai hoặc kê khai sai đều đương nhiên được miễn xử lý. Người nộp thuế vẫn cần xác định chính xác mình có thuộc trường hợp chuyển tiếp hay không, đồng thời thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế phát sinh.

6. Doanh nghiệp khai thuế thay cần lưu ý gì?

Đối với doanh nghiệp thuê nhà và thực hiện khai thuế thay cho cá nhân cho thuê, trước khi lập hồ sơ năm 2026 nên rà soát toàn bộ hợp đồng và hồ sơ thuế liên quan.

Có thể tập trung kiểm tra 4 vấn đề:

• Hợp đồng được ký vào thời điểm nào;
• Thời hạn còn lại của hợp đồng;
• Doanh thu cho thuê phát sinh trong từng kỳ;
• Hồ sơ thuế đã được kê khai, nộp theo quy định nào.

Việc rà soát này giúp xác định đúng cơ chế chuyển tiếp, tránh khai lại hồ sơ đã hợp lệ hoặc bỏ sót nghĩa vụ đối với những trường hợp chưa thực hiện kê khai.

Chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản năm 2026 có nhiều thay đổi, nhưng không phải mọi trường hợp đã khai theo quy định cũ đều phải thực hiện lại.

Điểm cần ghi nhớ là: nếu đã kê khai, nộp thuế theo hướng dẫn tại Thông tư 40/2021/TT-BTC thì về nguyên tắc không phải điều chỉnh lại; trường hợp chưa kê khai thì thực hiện theo hồ sơ, thủ tục mới và áp dụng quy định chuyển tiếp tương ứng.

Do đó, thay vì khai lại một cách máy móc, người cho thuê và doanh nghiệp khai thuế thay cần đối chiếu tình trạng hồ sơ thực tế với quy định chuyển tiếp để xác định chính xác nghĩa vụ cần thực hiện.