Đề xuất kiểm soát toàn bộ dòng tiền mua bất động sản

1. Bảo vệ người mua phải bắt đầu từ dòng tiền

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, khoản tiền khách hàng thanh toán trước thực chất là nguồn vốn quan trọng giúp chủ đầu tư triển khai dự án. Tuy nhiên, người mua lại không có khả năng kiểm soát việc khoản tiền này được sử dụng như thế nào.

Từ thực tế đó, một số ý kiến đề nghị Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần chuyển trọng tâm từ việc chỉ kiểm soát phần tiền còn lại sang quản trị rủi ro đối với toàn bộ khoản tiền khách hàng đã ứng trước.

Cách tiếp cận này có ý nghĩa quan trọng bởi nếu phần lớn dòng tiền được sử dụng không đúng mục đích, việc giữ lại một tỷ lệ nhỏ khi hoàn tất giao dịch khó có thể bảo vệ đầy đủ quyền lợi của người mua.

Giải pháp được đặt ra là các khoản tiền khách hàng thanh toán cần có khả năng xác định nguồn gốc, mục đích sử dụng và tiến độ giải ngân. Qua đó, khi phát sinh vấn đề, cơ quan quản lý và các bên liên quan có thể xác định được dòng tiền đã đi đâu và trách nhiệm thuộc về chủ thể nào.

2. Kiểm soát tiền nhưng không làm đình trệ dự án

Kiểm soát dòng tiền không nên được hiểu là phong tỏa toàn bộ tiền của khách hàng trong suốt quá trình thực hiện dự án.

Một hướng tiếp cận được đề xuất là sử dụng tài khoản riêng cho từng dự án, qua đó tạo khả năng theo dõi và đối chiếu dòng tiền. Việc giải ngân có thể gắn với tiến độ thực hiện thực tế thay vì để chủ đầu tư toàn quyền sử dụng ngay từ đầu.

Cơ chế này hướng đến sự cân bằng giữa hai mục tiêu: bảo vệ người mua và bảo đảm doanh nghiệp vẫn có nguồn vốn để triển khai dự án.

Đây cũng là vấn đề cần được tính toán kỹ khi sửa luật, bởi nếu cơ chế kiểm soát quá cứng nhắc, chi phí tài chính có thể tăng lên, kéo theo giá bất động sản và làm giảm khả năng triển khai các dự án.

3. Bảo lãnh ngân hàng cần bảo đảm quyền lựa chọn của khách hàng

Bảo lãnh ngân hàng tiếp tục được xem là một công cụ quan trọng nhằm hạn chế rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, một vấn đề được đặt ra là có nên mặc nhiên yêu cầu khách hàng sử dụng cơ chế bảo lãnh hay không. Nếu mọi trường hợp đều phát sinh chi phí bảo lãnh, khoản chi phí này cuối cùng có khả năng được tính vào giá bán và chuyển sang người mua.

Do đó, hướng được đề xuất là chủ đầu tư phải chủ động chuẩn bị phương án bảo lãnh theo quy định, trong khi người mua có thể cân nhắc việc sử dụng hoặc từ chối bảo lãnh tùy nhu cầu.

Cách thiết kế này có thể tạo thêm quyền lựa chọn cho khách hàng nhưng vẫn duy trì công cụ bảo đảm cần thiết đối với những giao dịch có mức độ rủi ro cao.

4. Phải phân biệt tiến độ xây dựng với quyền tài sản

Một dự án đã hoàn thành một phần công trình không đồng nghĩa với việc toàn bộ quyền của người mua đối với tài sản đã được bảo đảm.

Vì vậy, cần phân biệt rõ giữa trạng thái hoàn thành về mặt xây dựng và trạng thái đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý để người mua có thể đăng ký quyền đối với tài sản.

Việc xác định rõ hai trạng thái này sẽ giúp người mua đánh giá chính xác hơn mức độ hoàn thiện của dự án. Đồng thời, chủ đầu tư cũng phải chịu trách nhiệm tương ứng nếu việc chậm hoàn thiện hồ sơ pháp lý xuất phát từ lỗi của mình.

Đây là điểm có ý nghĩa thực tiễn lớn bởi nhiều rủi ro trên thị trường không chỉ xuất phát từ tiến độ xây dựng mà còn đến từ tình trạng pháp lý của dự án.

5. Chuyển nhượng hợp đồng cần có cơ chế chống giao dịch trùng lặp

Dự thảo sửa đổi có định hướng mở rộng khả năng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản nhằm tăng thanh khoản cho thị trường.

Tuy nhiên, khi quyền tài sản chưa được đăng ký đầy đủ mà đã được đưa vào giao dịch thứ cấp, nguy cơ phát sinh tranh chấp hoặc chuyển nhượng cùng một quyền cho nhiều người có thể gia tăng.

Do đó, nếu mở rộng thị trường chuyển nhượng hợp đồng, pháp luật cần đồng thời xây dựng cơ chế xác lập và truy xuất trạng thái giao dịch. Mỗi quyền tài sản cần có thông tin đủ rõ để xác định đang thuộc về ai, đã được chuyển nhượng hay đang được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ nào.

6. Mã định danh điện tử có thể trở thành nền tảng quản lý mới

Một giải pháp được quan tâm là xây dựng mã định danh điện tử cho bất động sản và các chủ thể tham gia giao dịch.

Nếu được thiết kế phù hợp, mã định danh có thể giúp liên kết thông tin về dự án, tài sản, chủ đầu tư, giao dịch và nghĩa vụ liên quan. Cơ quan quản lý cũng có thể nhanh chóng kiểm tra lịch sử và trạng thái pháp lý của tài sản.

Tuy nhiên, mã định danh chỉ nên đóng vai trò kết nối và chia sẻ dữ liệu. Không nên biến công cụ này thành một loại giấy phép mới hoặc tạo thêm thủ tục hành chính cho doanh nghiệp và người dân.

7. Hướng sửa luật: minh bạch để giảm rủi ro thị trường

Những đề xuất trên cho thấy xu hướng sửa đổi pháp luật đang chuyển từ tư duy kiểm soát từng thủ tục sang quản trị rủi ro xuyên suốt vòng đời giao dịch.

Một thị trường bất động sản an toàn không chỉ phụ thuộc vào việc dự án có được cấp phép hay không mà còn cần bảo đảm ba yếu tố: tài sản có thể xác định rõ, dòng tiền có thể truy xuất và trách nhiệm của từng chủ thể có thể xác định.

Nếu các cơ chế này được xây dựng đồng bộ, người mua sẽ có thêm cơ sở đánh giá rủi ro trước khi giao tiền; doanh nghiệp có năng lực sẽ giảm được tình trạng cạnh tranh thiếu minh bạch; còn cơ quan quản lý có thêm công cụ để phát hiện và xử lý rủi ro ngay trong quá trình dự án vận hành.