Nới rộng cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội

Nới đối tượng thụ hưởng: Lao động tự do, thu nhập không ổn định có cơ hội

Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội cùng với chỉ đạo mới từ Bộ Chính trị yêu cầu các cơ quan chức năng xây dựng chính sách theo hướng bao trùm hơn, đặc biệt là với nhóm lao động làm việc phi chính thức như tài xế công nghệ, shipper, thợ thủ công, người bán hàng online, giúp họ có cơ hội được tiếp cận nhà ở xã hội. Nhóm này thường gặp rào cản lớn do thiếu hợp đồng lao động, không tham gia bảo hiểm xã hội và khó chứng minh thu nhập ổn định – những yếu tố vốn được dùng để xét duyệt hiện nay.

Giới chuyên gia cho rằng việc gắn điều kiện mua nhà với giấy tờ hành chính khắt khe đang khiến một lượng lớn người dân có nhu cầu bị loại khỏi cuộc chơi. Do đó, cần có cơ chế linh hoạt hơn như xác minh từ chính quyền địa phương, người thân bảo lãnh tài chính hoặc hồ sơ thu nhập thay thế phù hợp với thực tế.

Đề xuất lập Quỹ nhà ở quốc gia: Hỗ trợ nhà ở từ trung ương đến địa phương

Song song với việc mở rộng đối tượng, Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, gồm một quỹ trung ương và các quỹ địa phương, hoạt động không vì lợi nhuận, có tư cách pháp nhân và được cấp vốn từ ngân sách nhà nước. Mục tiêu của quỹ là đầu tư xây dựng và quản lý NƠXH, bao gồm các dự án đồng bộ hạ tầng để cho thuê, cho thuê mua hoặc mua lại nhà thương mại để phân phối lại cho các đối tượng chính sách.

Trong giai đoạn đầu, vốn điều lệ của Quỹ nhà ở trung ương dự kiến là 5.000 tỉ đồng và sẽ tăng lên 10.000 tỉ đồng sau 3 năm. Quỹ này được kỳ vọng sẽ trở thành nguồn lực tài chính bền vững, giảm phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân hàng thương mại và giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở cho người dân thu nhập thấp và trung bình.

Bất cập về thu nhập: Cần điều chỉnh mức trần hợp lý

Hiện quy định yêu cầu người mua NƠXH có thu nhập không vượt quá 15 triệu đồng/tháng đang gây ra nhiều nghịch lý. Ví dụ, nhiều công chức có mức thu nhập khoảng 16–18 triệu đồng – không đủ để mua nhà thương mại nhưng lại vượt ngưỡng NƠXH. Trong khi đó, người có thu nhập dưới 15 triệu đồng lại khó chứng minh khả năng tài chính đủ để ngân hàng phê duyệt khoản vay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, kiến nghị nên nâng trần thu nhập lên mức 19–20 triệu đồng/người/tháng, hoặc 38–40 triệu đồng đối với hộ gia đình, để phản ánh sát hơn với thực tế giá cả và chi phí sinh hoạt hiện nay. Đồng thời, cần loại bỏ yêu cầu phải có dư mỗi tháng 4 triệu đồng mới đủ điều kiện mua NƠXH vì thực tế ngân hàng đã nắm giữ tài sản thế chấp là chính căn nhà đó.

Giải pháp tài chính: Tăng hấp dẫn cho vay và giảm áp lực thanh toán

Ngoài mở rộng đối tượng và điều kiện, hỗ trợ tài chính là yếu tố then chốt để người dân có thể sở hữu nhà. Chính phủ đã triển khai một số gói tín dụng, điển hình như gói 120.000 tỉ đồng cho vay phát triển NƠXH và cải tạo chung cư cũ. Gần đây nhất, từ tháng 7.2025, người dưới 35 tuổi có thể vay mua NƠXH với lãi suất ưu đãi 5,9%/năm trong 5 năm đầu – thấp hơn 2% so với mặt bằng lãi suất trung bình.

Tuy nhiên, theo chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu, mức lãi suất này vẫn chưa thật sự hấp dẫn so với lãi suất ưu đãi 0% trong 1–2 năm đầu mà nhiều dự án nhà thương mại hiện nay áp dụng. Hơn nữa, quy trình xét duyệt vay vốn tại các ngân hàng thương mại vẫn mang tính chặt chẽ và chưa phù hợp với đặc thù của nhóm thu nhập thấp.

Vì vậy, các chuyên gia đề xuất thành lập một quỹ tiết kiệm nhà ở – nơi người lao động có thể đóng góp định kỳ như một hình thức gửi tiết kiệm và được ưu tiên vay vốn khi có nhu cầu mua nhà. Quỹ này có thể đặt dưới sự quản lý của Quỹ nhà ở quốc gia và hoạt động độc lập với hệ thống ngân hàng thương mại để tạo điều kiện vay linh hoạt hơn.

Chính sách cần bám sát thực tiễn để phát huy hiệu quả

Theo TS Huỳnh Thanh Điền (ĐH Nguyễn Tất Thành), chính sách NƠXH chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đối tượng thụ hưởng được xác định phù hợp với thực tế xã hội, chứ không dừng ở các quy định cứng nhắc. Nhiều người có thu nhập vượt nhẹ ngưỡng quy định nhưng vẫn khó tiếp cận nhà ở vì không đáp ứng điều kiện, trong khi họ vẫn đang chật vật với cuộc sống thuê nhà dài hạn, chi phí cao.

Đồng quan điểm, Th.S Ngô Gia Hoàng (ĐH Luật TP.HCM) cho rằng cần minh bạch hóa và đơn giản hóa tiêu chí xác định “có nhà ở cách xa nơi làm việc” để đảm bảo tính công bằng và nhất quán khi áp dụng. Cũng cần xem xét thêm các đối tượng như gia đình trẻ, đông con, hoặc cư dân sống trong vùng thiên tai, biến đổi khí hậu.

Chính sách nhà ở xã hội nếu chỉ giới hạn trong khuôn khổ chặt chẽ sẽ không đáp ứng được nhu cầu đang ngày càng bức thiết từ xã hội. Việc nới rộng cửa mua nhà, hỗ trợ vay vốn hiệu quả và thiết kế cơ chế linh hoạt sẽ giúp NƠXH thực sự trở thành một công cụ an sinh xã hội thiết thực – hiện thực hóa ước mơ “an cư lạc nghiệp” cho hàng triệu người dân Việt Nam