Xử lý tài sản gắn liền với đất khi cưỡng chế thi hành án dân sự

Thách thức pháp lý trong cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất

Thi hành án dân sự liên quan đến bất động sản thường phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp do đặc thù đất đai và tài sản trên đất có thể thuộc sở hữu của các chủ thể khác nhau. Việc xử lý tài sản gắn liền với đất của người khác vừa phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người được thi hành án, vừa tránh làm xâm phạm tài sản của bên thứ ba không thuộc đối tượng phải thi hành án.

1. Quy trình xử lý tài sản của bên thứ ba gắn liền với đất cưỡng chế

Theo Điều 90 Luật Thi hành án dân sự 2025, phương án giải quyết đối với tài sản của người khác trên đất được phân định dựa vào hai tình huống pháp lý cơ bản:

Trường hợp 1: Tòa án đã xác định việc xử lý tài sản trong bản án, quyết định

• Cơ chế thực hiện: Cơ quan thi hành án dân sự và Chấp hành viên căn cứ trực tiếp vào tuyên bố của bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật để tiến hành xử lý tài sản mà không cần thêm bước xác minh hay giải trình phụ.

Trường hợp 2: Bản án, quyết định chưa tuyên rõ việc xử lý tài sản

Nghĩa vụ và trình tự xử lý phụ thuộc vào thời điểm hình thành của tài sản đó:

• Tài sản hình thành sau khi có bản án/quyết định sơ thẩm:

  • Yêu cầu di dời: Chấp hành viên ấn định thời hạn 15 ngày kể từ ngày thông báo để chủ sở hữu tài sản tự tháo dỡ, di dời.

  • Chuyển giao nguyên trạng: Nếu quá hạn 15 ngày mà tài sản chưa được tháo dỡ, đất cùng tài sản sẽ được giao cho người được thi hành án. Quyền và nghĩa vụ liên quan giải quyết theo pháp luật dân sự.

  • Khi người được thi hành án từ chối nhận tài sản: Chấp hành viên tiến hành định giá và tổ chức bán tài sản (theo Điều 82, 83).

    • Nếu đồng ý để tài sản lại trong lúc chờ xử lý: Việc giao đất thực hiện sau khi bán xong tài sản.

    • Nếu không đồng ý: Chấp hành viên thực hiện cưỡng chế di dời, tháo dỡ.

  • Trích chi phí & hoàn tiền: Chủ sở hữu tài sản nhận lại tiền bán sau khi đã khấu trừ chi phí bảo quản, xử lý theo quy định tại khoản 1 Điều 59.

• Tài sản đã tồn tại trước khi có bản án/quyết định sơ thẩm:

  • Cơ quan thi hành án dân sự tiến hành đề nghị Tòa án đã xét xử giải thích rõ nội dung tuyên án hoặc đề nghị cấp có thẩm quyền xem xét lại bản án theo thủ tục Giám đốc thẩm, Tái thẩm để bảo đảm không bỏ sót quyền lợi đương sự.

2. Quy định về việc giao nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi kê biên

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 80 Luật Thi hành án dân sự 2025, trong quá trình kê biên tài sản thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (như quyền sử dụng đất, phương tiện giao thông, sở hữu trí tuệ):

Nghĩa vụ pháp lý: Chấp hành viên có quyền và nghĩa vụ yêu cầu người phải thi hành án hoặc bất kỳ cá nhân, tổ chức nào đang lưu giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) cùng các tài liệu kèm theo phải bàn giao lại cho cơ quan thi hành án dân sự.

Việc thu giữ chứng thư pháp lý này nhằm ngăn chặn các giao dịch tẩu tán tài sản, bảo đảm tính vô hiệu của các biến động bất động sản phát sinh trái phép trong giai đoạn thi hành án.

3. Các nguyên tắc cốt lõi điều chỉnh hoạt động thi hành án dân sự

Điều 4 Luật Thi hành án dân sự 2025 thiết lập các chuẩn mực pháp lý bắt buộc:

• Tính bắt buộc chấp hành: Bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực phải được tôn trọng tuyệt đối. Đương sự và các cơ quan, tổ chức liên quan có nghĩa vụ chấp hành và phối hợp thực hiện.

• Áp dụng biện pháp cưỡng chế: Người có điều kiện thi hành án nhưng cố tình trốn tránh, hoặc người có hành vi cản trở, không giao nộp tài sản, không thực hiện nghĩa vụ đều bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế pháp lý.

• Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Bảo đảm sự cân bằng giữa lợi ích nhà nước và quyền lợi chính đáng của đương sự cũng như người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

• Bảo đảm ngôn ngữ và quyền bình đẳng: Tiếng Việt là ngôn ngữ chính thức. Trường hợp đương sự không sử dụng được tiếng Việt hoặc thuộc đối tượng yếu thế (người khuyết tật nghe, nói, nhìn; người dân tộc thiểu số), cơ quan thi hành án có trách nhiệm bố trí người phiên dịch.

• Trách nhiệm pháp lý do vi phạm: Mọi hành vi chống đối, không chấp hành yêu cầu thi hành án sẽ bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại phải bồi thường theo luật định.