Mở đường khơi thông nguồn lực đất đai

Một bước điều chỉnh mang tính nền tảng

Đất đai không đơn thuần là một loại tài sản hay tư liệu sản xuất. Đây còn là nguồn lực đặc biệt liên quan trực tiếp đến quy hoạch đô thị, phát triển hạ tầng, sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản, ngân sách nhà nước và quyền lợi của người dân.

Chính vì vậy, mỗi lần thay đổi chính sách đất đai đều có tác động lan tỏa rất rộng. Việc Bộ Nông nghiệp và Môi trường xây dựng phương án sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 trong năm 2026 cho thấy yêu cầu hoàn thiện pháp luật không chỉ xuất phát từ những vấn đề kỹ thuật, mà còn gắn với những thay đổi lớn về mô hình quản lý nhà nước, tổ chức chính quyền địa phương và yêu cầu phát triển kinh tế.

Theo thông tin chính thức, hồ sơ lấy ý kiến gồm 6 tài liệu, trong đó có dự thảo Luật, dự thảo Tờ trình, báo cáo tổng kết thi hành pháp luật, báo cáo rà soát chủ trương và pháp luật liên quan, báo cáo đánh giá tác động cùng bản đối chiếu với Luật Đất đai hiện hành.

Điều này cho thấy việc sửa luật đang được tiếp cận theo hướng tổng thể, thay vì chỉ sửa từng quy định riêng lẻ.

Bảy nhóm chính sách tạo thành trục cải cách mới

Một trong những điểm đáng chú ý là phạm vi điều chỉnh được trải rộng trên nhiều mắt xích của quá trình quản lý và sử dụng đất. Bảy nhóm chính sách trọng tâm gồm quy hoạch, giao đất và cho thuê đất; thu hồi đất và tái định cư; tài chính và giá đất; quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất; cải cách thủ tục và chuyển đổi số; cùng với thanh tra, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm.

1. Quy hoạch phải đi trước nhu cầu phát triển

Quy hoạch sử dụng đất là nền móng để Nhà nước quyết định đất được sử dụng vào mục đích nào và ở đâu. Nếu quy hoạch thiếu đồng bộ hoặc thường xuyên thay đổi, doanh nghiệp khó xây dựng kế hoạch đầu tư dài hạn, trong khi người dân cũng gặp khó khăn khi thực hiện các quyền liên quan đến thửa đất.

Một trong những vấn đề được đặt ra trong quá trình sửa đổi là làm sao để quy hoạch sử dụng đất gắn chặt hơn với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, hạ tầng giao thông và nhu cầu thực tế của từng địa phương.

Định hướng này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh phát triển các khu đô thị mới, khu công nghiệp, hệ thống giao thông liên vùng và các dự án quy mô lớn. Một quy hoạch tốt không chỉ xác định đất được sử dụng như thế nào mà còn phải tạo được sự ổn định đủ lớn để doanh nghiệp có thể dự báo chi phí và thời gian đầu tư.

Giá đất tiếp tục là vấn đề có sức ảnh hưởng lớn

Trong toàn bộ chính sách đất đai, giá đất luôn là một trong những nội dung nhạy cảm nhất bởi nó liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, chi phí đầu tư dự án và giá trị tài sản của người sử dụng đất.

Định hướng sửa đổi lần này đặt mục tiêu hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai theo hướng phù hợp hơn với cơ chế thị trường, đồng thời tăng tính minh bạch, công bằng và bền vững trong quản lý. Một số định hướng được đưa ra còn hướng tới chính sách thu hợp lý đối với đất sản xuất kinh doanh và đất thực hiện các dự án nhà ở cho thuê.

Đây là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt với cộng đồng doanh nghiệp. Khi chi phí đất đai có thể dự đoán tốt hơn, doanh nghiệp sẽ thuận lợi trong việc lập phương án tài chính, tính toán hiệu quả đầu tư và quyết định thời điểm triển khai dự án.

Ngược lại, nếu phương pháp xác định giá đất thiếu ổn định hoặc thủ tục kéo dài, chi phí cơ hội có thể tăng đáng kể. Vì vậy, sửa đổi pháp luật về giá đất cần đồng thời giải quyết ba yêu cầu: minh bạch, khả năng dự báo và phù hợp với thực tế thị trường.

Thu hồi đất phải gắn với quyền lợi của người bị tác động

Thu hồi đất là lĩnh vực thường phát sinh nhiều vấn đề phức tạp bởi nó tác động trực tiếp đến sinh kế, nơi ở và tài sản của người dân.

Một cơ chế tốt không chỉ xác định khi nào Nhà nước được thu hồi đất mà còn phải bảo đảm quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được triển khai công bằng, minh bạch và có khả năng phục hồi điều kiện sống của người bị ảnh hưởng.

Việc tiếp tục rà soát chính sách trong nhóm này có thể giúp giảm khoảng cách giữa quyết định hành chính và khả năng thực hiện trên thực tế. Đặc biệt, các trường hợp đặc thù cần được quy định rõ hơn để hạn chế tình trạng mỗi địa phương phải vận dụng theo những cách khác nhau.

Đối với doanh nghiệp thực hiện dự án, cơ chế thu hồi và giải phóng mặt bằng rõ ràng cũng có ý nghĩa rất lớn. Thời gian bàn giao mặt bằng càng khó dự đoán thì tổng chi phí đầu tư và rủi ro pháp lý càng tăng.

Phân cấp, phân quyền: thay đổi quan trọng trong tổ chức thực hiện

Một nội dung đáng chú ý khác là yêu cầu đưa pháp luật đất đai phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Việc này không đơn giản là thay đổi tên gọi của cơ quan có thẩm quyền. Về bản chất, đây là bài toán phân định lại trách nhiệm trong quản lý đất đai, từ quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đến giải quyết thủ tục hành chính.

Trước đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã xác định việc sửa đổi cần đồng bộ với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và rà soát lại thẩm quyền của các cơ quan trong lĩnh vực đất đai.

Nếu được thiết kế hợp lý, phân cấp mạnh hơn có thể giúp rút ngắn quy trình xử lý, giảm tầng nấc trung gian và nâng cao trách nhiệm của cơ quan trực tiếp giải quyết công việc.

Tuy nhiên, phân quyền cũng phải đi cùng cơ chế kiểm tra và giám sát. Nếu chỉ chuyển thẩm quyền mà không quy định rõ trách nhiệm, tiêu chuẩn xử lý và cơ chế kiểm soát, nguy cơ phát sinh cách hiểu khác nhau giữa các địa phương vẫn có thể tồn tại.

Chuyển đổi số cần trở thành công cụ quản trị đất đai

Quản lý đất đai hiện đại không thể chỉ dựa vào hồ sơ giấy và quy trình hành chính truyền thống.

Cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, hồ sơ điện tử, khả năng liên thông giữa các cơ quan và việc khai thác dữ liệu phục vụ giải quyết thủ tục có thể tạo ra thay đổi rất lớn đối với cả người dân lẫn doanh nghiệp.

Khi dữ liệu được cập nhật chính xác và đồng bộ, cơ quan quản lý có thể giảm việc yêu cầu người dân cung cấp lại những thông tin Nhà nước đã có. Doanh nghiệp cũng có thể chủ động hơn trong việc kiểm tra thông tin quy hoạch, tình trạng pháp lý của đất và chuẩn bị hồ sơ đầu tư.

Vì vậy, chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai cần được nhìn nhận không chỉ là số hóa giấy tờ, mà là thay đổi phương thức quản lý và cung cấp dịch vụ công.

Những điểm doanh nghiệp cần đặc biệt quan tâm

Đối với cộng đồng doanh nghiệp, tác động của việc sửa đổi Luật Đất đai có thể thể hiện rõ nhất ở chi phí, thời gian và mức độ chắc chắn pháp lý của dự án.

• Chi phí sử dụng đất: thay đổi trong cơ chế giá và nghĩa vụ tài chính có thể ảnh hưởng trực tiếp đến phương án đầu tư.
• Tiến độ dự án: quy hoạch, giao đất, cho thuê đất và giải phóng mặt bằng càng rõ ràng thì rủi ro chậm triển khai càng giảm.
• Thủ tục hành chính: phân cấp và chuyển đổi số có thể giúp doanh nghiệp giảm thời gian xử lý hồ sơ nếu được tổ chức đồng bộ.
• Tính ổn định của chính sách: doanh nghiệp cần có khả năng dự báo nghĩa vụ và điều kiện pháp lý trong toàn bộ vòng đời dự án.

Đây cũng là lý do việc tham gia góp ý chính sách của doanh nghiệp có ý nghĩa thực tế. Những vấn đề phát sinh từ quá trình đầu tư, sử dụng đất và thực hiện thủ tục có thể cung cấp dữ liệu quan trọng để cơ quan soạn thảo đánh giá tính khả thi của từng quy định.

Từ quản lý đất sang khai thác hiệu quả nguồn lực đất

Điểm đáng chú ý nhất trong định hướng sửa đổi là cách tiếp cận đất đai như một nguồn lực phát triển.

Theo định hướng chính sách được công bố, mục tiêu không chỉ là quản lý đất chặt chẽ mà còn phải làm cho đất đai trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển.

Cách tiếp cận này mở ra một vấn đề lớn hơn: làm thế nào để giá trị gia tăng từ đất được phân bổ hợp lý giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Một hướng được đề cập là xây dựng cơ chế đối với các khu vực phụ cận điểm kết nối giao thông và những tuyến giao thông có tiềm năng phát triển, từ đó tạo điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và phát triển mô hình gắn kết giao thông với đô thị.

Nếu thực hiện hiệu quả, chính sách này có thể tạo ra nguồn lực cho hạ tầng thay vì để phần giá trị tăng thêm từ đầu tư công chủ yếu phản ánh vào giá trị bất động sản tư nhân.

Thách thức lớn nhất nằm ở khâu thực thi

Một đạo luật tốt không chỉ cần quy định đúng mà còn phải dễ hiểu, dễ áp dụng và hạn chế khoảng trống trong quá trình thực hiện.

Đất đai lại là lĩnh vực có sự giao thoa với rất nhiều luật khác, từ đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản đến ngân sách và quy hoạch. Vì vậy, nếu chỉ sửa Luật Đất đai nhưng các quy định liên quan không được đồng bộ, những điểm nghẽn có thể tiếp tục xuất hiện dưới hình thức khác.

Nghị quyết và kế hoạch mới về định hướng sửa đổi Luật Đất đai cũng nhấn mạnh yêu cầu thể chế hóa đồng bộ, bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Do đó, chất lượng của lần sửa đổi này sẽ không chỉ được đánh giá bằng số lượng điều khoản được thay đổi. Quan trọng hơn là khả năng biến những nguyên tắc mới thành quy trình thực tế, giảm chi phí tuân thủ, rút ngắn thời gian xử lý và bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của các chủ thể.

Kỳ vọng về một khung pháp lý đất đai minh bạch và dễ dự báo

Việc sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2026 diễn ra trong bối cảnh Việt Nam đặt yêu cầu cao hơn đối với hiệu quả sử dụng nguồn lực và tốc độ phát triển kinh tế. Vì vậy, đất đai cần được quản lý theo hướng vừa bảo đảm kỷ cương, vừa tạo điều kiện để nguồn lực này được đưa vào sản xuất, đầu tư và phát triển hạ tầng.

Bảy nhóm chính sách được đưa ra cho thấy trọng tâm cải cách đang dịch chuyển từ việc xử lý từng vướng mắc sang xây dựng một hệ thống quản lý đồng bộ hơn. Từ quy hoạch, giá đất, thu hồi đất đến thủ tục hành chính và chuyển đổi số đều có mối liên hệ chặt chẽ với nhau.

Thành công của quá trình sửa đổi cuối cùng sẽ phụ thuộc vào việc cân bằng được nhiều lợi ích: Nhà nước cần quản lý hiệu quả, người dân cần được bảo đảm quyền lợi, còn doanh nghiệp cần một môi trường pháp lý ổn định để đầu tư dài hạn.

Nếu giải quyết được bài toán đó, Luật Đất đai không chỉ là công cụ quản lý tài nguyên mà còn có thể trở thành một trong những nền tảng quan trọng để khơi thông nguồn lực, thúc đẩy đầu tư và tạo dư địa cho tăng trưởng bền vững trong giai đoạn mới.