Bỏ công chứng nhà đất: Dữ liệu số phải đi trước

Một giao dịch mua bán nhà đất không đơn thuần là việc hai bên xác nhận chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản. Đây thường là giao dịch có giá trị lớn, liên quan đến nhiều chủ thể và chịu tác động của hàng loạt yếu tố pháp lý.

Vì vậy, đề xuất không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình cần được nhìn nhận rộng hơn dưới góc độ cải cách phương thức quản lý.

Điểm quan trọng không nằm ở việc công chứng có còn hay không, mà là chức năng kiểm soát pháp lý đang được thực hiện bởi ai và bằng công cụ nào.

Trong mô hình hiện nay, công chứng viên là một trong những chủ thể tham gia kiểm tra nhiều thông tin trước khi giao dịch được xác lập. Việc chuyển sang giao dịch điện tử đồng nghĩa với việc một phần đáng kể chức năng kiểm tra đó phải được hệ thống dữ liệu và cơ quan quản lý nhà nước thực hiện.

Nếu hệ thống có thể xác định chính xác người giao dịch, quyền đối với tài sản, tình trạng pháp lý của bất động sản và những hạn chế liên quan thì thủ tục có thể được rút gọn đáng kể.

Ngược lại, nếu dữ liệu chưa đầy đủ nhưng quy trình kiểm tra trực tiếp đã bị loại bỏ, khoảng trống bảo vệ sẽ xuất hiện.

Vấn đề lớn nhất là chất lượng dữ liệu

VNeID có thể giúp xác thực danh tính, nhưng xác thực danh tính không đồng nghĩa với xác thực toàn bộ điều kiện pháp lý của giao dịch bất động sản.

Một người có thể đúng là chủ thể đứng tên trên giấy chứng nhận, nhưng tài sản đó có thể là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất cũng có thể đang được thế chấp, bị kê biên, bị áp dụng biện pháp ngăn chặn hoặc phát sinh tranh chấp.

Do đó, nếu giao dịch được đưa hoàn toàn lên môi trường số, hệ thống phải có khả năng trả lời đồng thời nhiều câu hỏi: Ai có quyền định đoạt? Người đó có đủ năng lực thực hiện giao dịch hay không? Tài sản có bị hạn chế giao dịch không? Có chủ thể nào khác phải đồng ý? Có nghĩa vụ tài chính hoặc biện pháp pháp lý nào đang gắn với tài sản?

Đây là yêu cầu cao hơn rất nhiều so với việc số hóa giấy tờ.

Một cơ sở dữ liệu đất đai hiệu quả phải trở thành hồ sơ pháp lý điện tử của bất động sản, được cập nhật xuyên suốt vòng đời tài sản. Mọi thay đổi về chủ thể, quyền sở hữu, thế chấp, kê biên, tranh chấp hay hạn chế giao dịch đều cần được cập nhật và có khả năng kiểm tra.

Chỉ khi đó, công nghệ mới thực sự có thể thay thế một phần đáng kể khâu kiểm tra thủ công.

Một giao dịch số phải có cơ chế “phanh”

Nếu bỏ công chứng, hệ thống giao dịch trực tuyến không thể chỉ được thiết kế theo hướng “xác nhận và hoàn tất”. Quan trọng hơn là phải có khả năng từ chối hoặc tạm dừng giao dịch khi phát hiện bất thường.

Chẳng hạn, khi một bất động sản đang được thế chấp hoặc đã có thông tin ngăn chặn, hệ thống phải nhận diện ngay trước khi các bên hoàn tất giao dịch.

Tương tự, nếu dữ liệu cho thấy có nhiều người cùng có quyền đối với tài sản nhưng chỉ một người thực hiện giao dịch, hệ thống cần yêu cầu xác nhận của những người có liên quan thay vì mặc nhiên cho phép hoàn tất.

Đối với trường hợp ủy quyền, yêu cầu kiểm soát còn cao hơn. Hệ thống cần xác minh phạm vi ủy quyền, thời hạn, chủ thể ủy quyền và việc ủy quyền có thực sự cho phép thực hiện giao dịch cụ thể hay không.

Điều này cho thấy một nền tảng giao dịch bất động sản số trong tương lai không thể chỉ là một “cổng nộp hồ sơ điện tử”. Nó phải vận hành như một hệ thống kiểm soát giao dịch pháp lý, có khả năng đối chiếu dữ liệu, phát hiện xung đột và đưa ra cảnh báo.

Không nên đánh đồng VNeID với toàn bộ hạ tầng pháp lý

VNeID có thể trở thành công cụ xác thực quan trọng trong giao dịch điện tử, nhưng không nên đặt kỳ vọng rằng chỉ cần tích hợp giao dịch bất động sản vào ứng dụng này là có thể giải quyết toàn bộ bài toán.

Bất động sản liên quan đến nhiều nguồn dữ liệu khác nhau. Ngoài dữ liệu dân cư còn có đất đai, hộ tịch, doanh nghiệp, thi hành án, tòa án, ngân hàng và các thông tin liên quan đến nghĩa vụ tài chính.

Nếu các cơ sở dữ liệu này không được kết nối và cập nhật đồng bộ, người sử dụng có thể được xác thực đúng danh tính nhưng vẫn không có đủ thông tin để biết một tài sản có thực sự đủ điều kiện giao dịch hay không.

Vì vậy, trọng tâm của cải cách phải là liên thông dữ liệu, thay vì chỉ chuyển một quy trình giấy sang môi trường điện tử.

Cần một giai đoạn chuyển tiếp

Một trong những phương án có tính khả thi là không thay đổi toàn bộ cơ chế trong một thời điểm.

Trong giai đoạn đầu, có thể xây dựng cơ chế cho phép người dân lựa chọn giữa phương thức công chứng truyền thống và giao dịch điện tử trên nền tảng được Nhà nước kiểm soát. Qua quá trình vận hành thực tế, cơ quan quản lý có thể đánh giá tỷ lệ giao dịch thành công, số vụ việc phát sinh, nguyên nhân tranh chấp và khả năng phát hiện sai phạm của hệ thống.

Đây cũng là cách kiểm chứng liệu công nghệ có thực sự thay thế được những chức năng mà công chứng đang đảm nhiệm hay chưa.

Nếu dữ liệu đã đủ độ tin cậy, hệ thống vận hành ổn định và cơ chế xử lý rủi ro được chứng minh hiệu quả, phạm vi giao dịch không cần công chứng có thể tiếp tục được mở rộng.

Ngược lại, những loại giao dịch có tính chất phức tạp, giá trị lớn hoặc liên quan đến nhiều chủ thể có thể vẫn cần duy trì một lớp kiểm soát bổ sung.

Cải cách phải đi cùng trách nhiệm pháp lý

Một câu hỏi khác cũng cần được giải quyết là ai chịu trách nhiệm khi hệ thống cho phép một giao dịch sai xảy ra.

Trong giao dịch truyền thống, trách nhiệm của các bên và những chủ thể tham gia quy trình được xác định tương đối rõ. Khi chuyển sang môi trường tự động, nếu dữ liệu sai, hệ thống không cảnh báo hoặc thông tin giữa các cơ sở dữ liệu không đồng nhất, cơ chế quy trách nhiệm cần được thiết kế từ trước.

Đây là vấn đề không thể để đến khi tranh chấp phát sinh mới xử lý.

Cùng với việc xây dựng cơ sở dữ liệu, cần xác lập quy trình cập nhật, kiểm tra, chỉnh sửa và truy xuất lịch sử dữ liệu. Mỗi thay đổi liên quan đến tình trạng pháp lý của bất động sản phải có dấu vết điện tử, chủ thể chịu trách nhiệm và thời điểm cập nhật cụ thể.

Chỉ khi trách nhiệm được phân định rõ, người dân mới có thể yên tâm sử dụng phương thức giao dịch mới.

Bài toán không phải “bỏ hay giữ” công chứng

Nhìn rộng hơn, tranh luận về bỏ công chứng trong giao dịch nhà đất không nên được đặt thành lựa chọn đơn giản giữa hai phương án “giữ nguyên” hoặc “xóa bỏ”.

Mục tiêu thực chất của cải cách là giảm thủ tục không cần thiết nhưng vẫn bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.

Nếu công nghệ có thể thực hiện nhanh hơn, chính xác hơn những khâu xác minh mà con người đang thực hiện thì việc thay đổi mô hình là cần thiết. Nhưng nếu công nghệ mới chỉ giúp rút ngắn thao tác hành chính trong khi dữ liệu phía sau chưa đáng tin cậy, việc bỏ một lớp kiểm soát có thể làm tăng chi phí tranh chấp về sau.

Bởi vậy, hạ tầng dữ liệu phải đi trước một bước, cơ chế pháp lý phải đi cùng một bước và việc mở rộng giao dịch số cần được thực hiện theo từng giai đoạn.

Đích đến không nhất thiết là loại bỏ hoàn toàn công chứng, mà là xây dựng một môi trường trong đó giao dịch bất động sản có thể được xác thực nhanh, minh bạch và an toàn. Khi hệ thống dữ liệu đủ mạnh để bảo đảm những yêu cầu đó, việc giảm hoặc thay đổi vai trò của công chứng sẽ có cơ sở vững chắc hơn.