Muốn được bồi thường khi thu hồi đất phải đáp ứng điều kiện gì?

Khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hoặc triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, vấn đề được người dân quan tâm hàng đầu là quyền được bồi thường. Tuy nhiên, việc bồi thường không được áp dụng một cách tự động mà phải căn cứ vào điều kiện sử dụng đất, nguồn gốc đất và hồ sơ pháp lý của từng trường hợp.

Việc hiểu đúng quy định sẽ giúp người sử dụng đất chủ động chuẩn bị hồ sơ, bảo đảm quyền lợi và hạn chế phát sinh tranh chấp trong quá trình thu hồi đất.

Bồi thường về đất được hiểu như thế nào?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, bồi thường về đất là việc Nhà nước hoàn trả giá trị quyền sử dụng đối với phần diện tích đất bị thu hồi cho người đang sử dụng đất nếu đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Khoản bồi thường này nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi phải giao đất để phục vụ các mục tiêu phát triển chung của Nhà nước.

Những đối tượng có thể được bồi thường khi bị thu hồi đất

Pháp luật hiện hành quy định nhiều nhóm đối tượng có thể được xem xét bồi thường, bao gồm hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm; cộng đồng dân cư sử dụng đất tín ngưỡng hoặc đất sử dụng chung hợp pháp; tổ chức kinh tế; tổ chức tôn giáo; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và một số chủ thể khác đang sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, việc thuộc nhóm đối tượng nêu trên chưa đồng nghĩa chắc chắn được bồi thường. Người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng các điều kiện pháp lý về quyền sử dụng đất.

Điều kiện quan trọng để được bồi thường về đất

Để được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất, người sử dụng đất phải chứng minh quyền sử dụng hợp pháp thông qua một trong các căn cứ sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy chứng nhận hợp pháp khác theo quy định của pháp luật qua từng thời kỳ.
• Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
• Có giấy tờ hợp pháp đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai.
• Đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động.
• Được quyền sử dụng đất thông qua xử lý tài sản bảo đảm hoặc kết quả đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Những căn cứ này là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xác định quyền được bồi thường khi ban hành quyết định thu hồi đất.

Một số trường hợp đặc biệt vẫn được xem xét bồi thường

Bên cạnh các trường hợp thông thường, pháp luật còn mở rộng phạm vi bảo vệ quyền lợi đối với một số trường hợp đặc biệt nhằm bảo đảm tính nhân văn và phù hợp với thực tế quản lý đất đai.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng chưa có giấy chứng nhận vẫn có thể được bồi thường nếu đủ điều kiện được cấp giấy theo quy định của Luật Đất đai.

Ngoài ra, người sử dụng đất có vi phạm xảy ra trước ngày 1/7/2014 nhưng thuộc diện được xem xét cấp giấy chứng nhận; trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng đã sử dụng ổn định trong thời gian dài; người mua nhà, nhận thanh lý hoặc hóa giá nhà ở gắn liền với đất theo quy định cũ; hoặc người trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất ổn định từ nhiều năm trước cũng có thể thuộc diện được xem xét bồi thường nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể.

Đây là những quy định nhằm giải quyết các tồn tại lịch sử trong quản lý đất đai, đồng thời bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân đã sử dụng đất ổn định qua nhiều năm.

Quy định mới về thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Các quy định mới đã bổ sung thêm một số trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để thực hiện các dự án có ý nghĩa quan trọng đối với phát triển kinh tế.

Trong đó có các dự án thuộc khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng trên phần lớn diện tích đất nhưng còn một tỷ lệ nhỏ chưa hoàn tất; hoặc việc tạo quỹ đất phục vụ các dự án theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, nguyên tắc chung yêu cầu phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải được hoàn thiện trước khi thu hồi đất. Chỉ trong một số trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định, việc thu hồi đất mới được thực hiện trước khi hoàn tất toàn bộ các bước này.

Những trường hợp sẽ không được bồi thường về đất

Không phải mọi trường hợp sử dụng đất đều được bồi thường khi Nhà nước thu hồi.

Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất sẽ không được bồi thường nếu thuộc các trường hợp như đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý; đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai; đất không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định; hoặc các trường hợp khác mà Luật Đất đai xác định không thuộc diện được bồi thường.

Ngoài ra, pháp luật cũng quy định không bồi thường đối với hành vi lấn, chiếm đất công, đất trụ sở cơ quan, công trình công cộng hoặc tiếp tục sử dụng đất sau khi đã bị cơ quan có thẩm quyền lập văn bản ngăn chặn. Những trường hợp lấn, chiếm đất xảy ra từ ngày 1/7/2014 trở về sau đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý cũng không được xem xét bồi thường.

Người dân cần lưu ý điều gì để bảo vệ quyền lợi?

Trong quá trình sử dụng đất, người dân nên hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất ngay khi đủ điều kiện. Việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận hoặc thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho sẽ giúp bảo đảm quyền lợi nếu sau này phát sinh việc Nhà nước thu hồi đất.

Bên cạnh đó, cần tránh các hành vi lấn chiếm, sử dụng đất sai mục đích hoặc vi phạm quy định của pháp luật, bởi đây là những nguyên nhân phổ biến dẫn đến việc không đủ điều kiện được bồi thường.